Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ?

Merci de votre réponse Xa.

Déjà dans le cas ou je parle de 500/600k c’est après travaux, et après notaire.
Tout compris.

A 500 k c’est pas 4 bien que on l’a , mais 6/7 au moins..  Tout dépend de l’immeuble pour 500k à bon prix on peut compter 250 mettre carré sur le vieux port par exemple. Ou proche avec la vue.

Sachant que moi je voudrais louer à la nuitée, parce que dans ce cas si je veux faire de la location longue durée je n’’investir pas dans les grandes villes.. Mais plus dans les moyennes/petite villes.

J’ai l’impression que vous investissez que à paris pour me parler de t-elle chiffre?

Donc vous investissez 500k pour gagner 200euro? Désolés mais vous êtes pas logique..

Dans ce cas pour devenir rentier il faut investir 10millions d’euro, ou vous visez vraiment le long terme une fois les crédits payé. Ce n’est pas du tout mon but.

Votre calcule ne marche pas du tout, vous ne pouvez pas poser des loyers comme ça et en comptant les mensualités du crédit, tout dépend vous le faîtes sur combien? 15,20,25?

Car 3000k de crédit sur 25ans on est au alentour de 900 000euro brut..

Parce que moi si j’arrive à avoir 500/600k c’est pas 200 euro que je vais gagner, il faut que je fasse les calcules mais en location à la nuitée en tournant au alentours de mini 20nuits par mois à 50e (Et encore, on peut augmenter)

On part sur une base de 6 appartements. A 550 000

50nuit X 20 jours = 1000.
1000 X 6 appartements = 6000.

Crédit 2000e.

6000-2000 = 4000.

On compte les charges, la déléguation, les impôts,assurance,taxe.. Combien, dirais-je 2000e grand maxi. (Pour être très large)

Il reste 2000 euros. Sachant que les prix à 50euro par jours sur le vieux port c’est plus tôt light.
Si en plus j’arrive à faire 1 toit terrasse avec l’obtention préalable du permis pour la faire construire. Le dernier appartement ce louerai dans les 80/100e la nuit.

Les 2000euros sont vraiment grand grand minimum.. Et on peut largement augmenter les 20 nuits par mois avec airbnb,booking,my hollydais,leboncoin..

On est bien loin de vos 200 euros ..

Edit: Je peux largement augmenté le prix à la nuitée aussi en proposant d’autres services.. Location garage à la nuit pour les  touristes de passage dans mes appartements, avec aussi location de voitures..  Uniquement pour ces passants.

Tout ça, on peut augmenter dans les revenues..

C’est largement rentable. Et tout délégué

Dernière modification par allanfitness (13/07/2015 22h37)

C’est vrai vous avez raison, j’ai vu que il commençait à en avoir marre avec Airbnb !
D’ailleur la location à la nuitée sur Paris est interdite pour cause  la pénurie des logements

Sa m’étonnerait quand même que ça fasse comme Uberpop..

Peut être que les lois dans le futur pourrait être changé..

allanfitness a écrit :

Peut être que les lois dans le futur pourrait être changé..

Elles changent toujours pour le pire.  Regardez il y a 10 ans les chambres de bonnes à Paris. C’était l’eldorado. Depuis vous avez la surtaxe sur les logements inférieurs à 14m², la taille minimum de 9m² ou 20m3, l’encadrement des loyers, l’interdiction du saisonnier…   Un super bon plan devenu un cauchemar.

Et tout ca avec le vocabulaire puant du politique qui parle de dignité du locataire, de morale, de justice sociale… et vous passez pour un profiteur, un sale riche, alors que vous avez mis votre pognon dans un truc que personne ne voulait, inhabité ou insalubre, et vous en avez fait un studio certes petit mais douillet et confortable…

Alors ne comptez jamais sur les lois pour vous aider, jamais.

"A 500 k c’est pas 4 bien que on l’a , mais 6/7 au moins.. "

1, 2 ou 10 biens, si le rendement initial est de 10%, les chiffres sont là. Techniquement, le cash flow est restreint, parce qu’il y a des frais, des taxes, des travaux, des vacances, des assurances.

"Sachant que moi je voudrais louer à la nuitée, parce que dans ce cas si je veux faire de la location longue durée"

Marseille = + de 200k hab --> changement de destination nécessaire --> autorisation obligatoire.

Ca va prendre du temps, pendant lequel il faudra financer cette acquisition, et vous n’avez toujours pas dit comment vous assumiez ces crédits.

"J’ai l’impression que vous investissez que à paris pour me parler de t-elle chiffre? "

Non, pas qu’à Paris. Mais peu importe le nombre de bien, ce qui compte, à la base, c’est le montant de l’investissement et le rendement sur ce montant. Et que vous aywz 10% sur 2 biens ou 10% sur 8 biens, vous avez toujours 600k investis et 60k de revenus bruts.

"Désolés mais vous êtes pas logique.."

C’est sur que penser partir la fleur au fusil demander 600k à la banque sur le thème "je vais louer 6 chambres à 50 euros par nuit, 20j par mois, 12 mois par an sans soucis", c’est très logique ……

"Crédit 2000e."

Vous empruntez 600k et ca vous coute 2000 euros par mois ? Aux taux actuels, ca donne un emprunt sur 37 à 40 ans. Vous trouvez ca logique ?

Quelle est votre base de calcul exactement ? Parce que, ma première impression, c’est que vous avez calculé "600k sur 25 ans, ca donne 2000 euros par mois" sans tenir compte des intérêts, ou l’inverse que vous n’avez considéré que les intérêts, sans le remboursement.

"6000-2000 = 4000."

Je passe sur les 2000, j’en ai déjà parlé. Vous dites ensuite 2k de frais et impositions. Une mensualité, au départ, c’est 50% de déductible. Donc imaginons que vous n’ayez rien d’autre à payer, ca donne 6000 - 1000 - 1500 (amortissement comptable) = 4500 pour la base de calcul des impots, donc 2000 euros environ IR + PS. On reporte sur votre cash flow : 6000 - 2000 (emprunt) - 2000 (impots) = 2000.

Reste les autres frais et taxes : CFE, TF, OM, taxes diverses, électricité, gaz, eau, internet, l’entretien général et le remplacement du petit matériel, les intermédiaires (airbnb ne travaille pas gratos, par exemple), … Et si vous n’avez pas d’activité à côté, la couverture sociale en sus …

Vous parlez de chambres sur le vieux port, à 50 euros et vous dites que c’est un tarif bas. Je viens de trouver 6 chambres sur le vieux port entre 29 et 36 euros par nuit pour le mois qui vient. Donc vos 50 ne me paraissent pas si bas, comme tarif. 
Vous parlez aussi de 250m2. Or, il me semble que le prix bas du coin est à 1800 euros du metre, ce qui valoriserait le bien avant travaux aux alentours de 450k, soit 490 après mutation. Ca vous laisse une enveloppe de 100k pour les travaux et l’aménagement complet, 400 du metre en rénovation. Ca ne fait pas un gros budget, surtout si vous envisagez dedans un toit terasse inexistant au départ.

"On est bien loin de vos 200 euros .."

Peut être parce que vous surestimez le loyer annuel et sous estimez les charges, alors que je fonctionne sur l’inverse, ce qui évite des déconvenues.

Essayez déjà d’acheter un appartement sur le vieux port pour mettre en pratique, et vous verrez ce qu’il en est.

"Ma question de départ était par rapport à comment :"  faire plusieurs prêt en même Temps?". C’était surtout ça, ma question."

Simple : il faut que les revenus assument le crédit demander sans tenir compte, ou marginalement, des revenus du biens visés.

Ex :
- 0 bien, on vous demandera un endettement max de 40% en considérant votre propre logement dans l’équation. Avec 2000 euros de salaire et 500 de loyer, la banque considérera que vous pouvez assumer normalement 300 voire 400 par mois en tirant.
- 1 bien existant, la seconde banque prendra vos 2k - 500 - 400 + un pourcentage du revenu de location (traditionnellement 70%)
- 2 biens : idem

A partir d’un bon revenu issu de la location, votre banquier préféré vous suivra plus facilement, parce qu’il vous considérera comme un "pro" et pas comme un investisseur trop optimiste.

ZX-6R a écrit :

Rien de compliqué, vous trouvez 4 ou 5 biens, et vous les achetez en même temps dans 4 ou 5 banques qui n’utilisent pas la même caution (s’ils ont tous crédit logement c mort)

Vous évitez d’utiliser le même compte pour payer les 5 ou 10% lors du compromis et that’s it.

Achetez des biens liquides car s’ils s’en aperçoivent il faudra vendre et rembourser fissa…

PS : Je précise que je n’ai pas utilisé cette technique personnellement, j’ai longtemps eu des crédits accordés "normalement" Les banques ne me prêtent plus depuis que je suis rentier par contre…

Ce qui a été dit plus tôt. Sauf que cela induit des omissions dans les dossiers, vu qu’il y a toujours un dossier signé après un autre. Et la cour de Cass a validé le fait qu’une omission constituait une fausse déclaration, donc un vice de consentement du prêteur, avec les conséquences civiles voire pénales.

Merci beaucoup de votre longue réponse Xa.

"Marseille = + de 200k hab --> changement de destination nécessaire --> autorisation obligatoire. "

En effet il faut déposer une autorisation préalable à la mairie, il n’y a aucun soucis. Sauf si un jours les lois change..

"C’est sur que penser partir la fleur au fusil demander 600k à la banque sur le thème "je vais louer 6 chambres à 50 euros par nuit, 20j par mois, 12 mois par an sans soucis", c’est très logique"

ça reste logique du moment que j’arrive à obtenir les prêt et que c’est possible d’avoir les 600k, sinon non ça ne l’est pas en effet !

"Quelle est votre base de calcul exactement ? Parce que, ma première impression, c’est que vous avez calculé "600k sur 25 ans, ca donne 2000 euros par mois" sans tenir compte des intérêts, ou l’inverse que vous n’avez considéré que les intérêts, sans le remboursement."

J’ai calculé à la va vite, j’ai mis une partie des intérêts du crédit sur les 2000e par mois. (Vu que on part sur une base d’achat de 500/550k)

Et une autre partie sur les autres 2000 euro ou j’englobe tout..

Mais bon on va dire que approximativement en partant sur du 50e la nuit avec les 20nuits ect, je toucherai dans les 2000e.
Mais il faut tout calculer..

"Vous parlez de chambres sur le vieux port, à 50 euros et vous dites que c’est un tarif bas. Je viens de trouver 6 chambres sur le vieux port entre 29 et 36 euros par nuit pour le mois qui vient. Donc vos 50 ne me paraissent pas si bas, comme tarif. 
Vous parlez aussi de 250m2. Or, il me semble que le prix bas du coin est à 1800 euros du metre, ce qui valoriserait le bien avant travaux aux alentours de 450k, soit 490 après mutation. Ca vous laisse une enveloppe de 100k pour les travaux et l’aménagement complet, 400 du metre en rénovation. Ca ne fait pas un gros budget, surtout si vous envisagez dedans un toit terrasse inexistant au départ."

Oui le tarif est au alentour de plus de 50e en plein sur le vieux port, vous regardez surtout des logements pas complètement dessus.

Mais c’est vrai que il y a quand même des personnes qui casse les prix.. En proposant beaucoup de services. Dont le prix est très bas.. Airbnb, c’est aux clients de payer les frais.
Par contre Booking c’est un site juste énorme, ou on peut remplir très vite, et louer très cher mais eux prenne 15% sur chaque location.

"Vous parlez aussi de 250m2. Or, il me semble que le prix bas du coin est à 1800 euros du metre, ce qui valoriserait le bien avant travaux aux alentours de 450k, soit 490 après mutation"

En effet, on reste approximatif quand même, je n’ai pas encore trouvé de bien^^ Mais on est dans les 200/250m2. Tout dépend à combien il sera négocié, le notaire négocié, travaux..

Peut être il y aura 200m2 alors tout dépend, mais on est quand même bien je pense 200m2 pour 6 logements avec une moyenne de 35 mettre carré.
Tout dépend de toutes façon, quand j’achèterai, soit j’achèterai une bonne offre, soit j’achèterai pas..

Je vous cache pas que vous m’avez complètement mit le doute, sur des projets que je prépare depuis pas mal de temps.. Ou j’apprend beaucoup..
Sa à l’air tellement difficile de gagner de l’argent avec vous !

Il y a mon oncle et le meilleur ami de mon père qui gagne pas mal d’argents avec l’immo, mais eux on investir il y a très longtemps, ce n’est plus aujourd’hui..

Mais je lis pas mal, je suis pas mal de choses sur internet.. Sa m’a quand même l’air bien moins dure, il faut juste s’y connaître.. Je connais plein plein de choses.
Depuis ce que je lis depuis le temps..

Mais ayant jamais investir pour le moment( Et ça, c’est un problème par rapport à vous), vous avez peut être raison, je rêve ! Je suis si ça ce trouve dans le faux.

Avec vos calcules ect, je pense que vous êtes pas mal connaisseurs quand même, vous m’avez pas mal démotivé car j’ai l’impression qu’il faut des milliers pour gagner 200e ce que vous me dîtes..
Avec les taxes ect..

Dans ce cas je rêve beaucoup.

En tout cas je vous remercie, passé une bonne soirée.

Je vais essayer encore plus d’apprendre sur le forum.

Alors tout d’abord, c’est très gentil de prendre autant de temps de me répondre Xa et Zx.

Zx, ça ne vous dérange pas de dévoiler combien vous gagnez d’argents en étant rentier "Environ" ?
Et votre ancien salaire si ça ne vous dérange pas lol. Pour savoir, car vous avez un beau parcours, j’ai lus votre post.

Alors Xa:

"Et si le bien vaut 550k sans les travaux, que se passe-t-il dans votre idée géniale ? Au passage, le notaire ne se négocie pas ! Ses émoluments sont fixés par la loi, en fonction du prix du bien. Idem pour le reste des frais de mutations, c’est fixé par la loi."

Xa, je donne surtout des chiffres approximatif, je n’ai pas trouvé de bien pour le moment. Ce qui me fait peur c’est toutes les taxes/charges que vous me dîtes.

Quand vous me dîtes que que avec un prêt à 500 000 tout comprit à 10% net je vais gagner que 200e par mois.. Et qu’il faut que j’attende 25 pour en profiter..

C’est ce genre de choses que vous me dîtes qui me fait peur; A vrai dire ce n’est pas du tout ce que j’ai appris depuis le temps que je m’intéresse à l’immobilier.

Quand je vois des personnes rentière en quelques années, 3/4ans.. Avec vous il faudrait 25ans..

Vous allez me dire que le notaire est pas négociable? Certes le notaire il y a une partie qui va à l’état mais il y a une autre partie qui le notaire touche à chaque transaction qui sont négociable..
Dont on peut enlever le meublement et la comission de l’immobilier aussi dans le prix d’achat.

Je me trompe? Je rapporte juste ce que je lus depuis le temps..

"Sauf que ce qui est difficile, c’est de trouver un bien de 200m qui parait à un tarif attractif (mettons 380k), d’être capable d’estimer les travaux pour le couper en 6 logements complets (cuisine équipée, SdB, chambre, meubles, aération, électricité, internet, etc …) tant en faisabilité (imaginer les plans en gros, les contraintes structurelles, les contraintes réglementaires (du style, les pièces sans lumière naturel vs la loi)) que les coûts (6 cuisines, 6 salles de bains, 6 vaisselles complètes, les lits, les canapés / fauteuils / tables / chaises, le linge de maison, l’entretien du tout, la blanchisserie, le ménage, etc, etc, etc).

"Et bien CA DEPEND. Ca dépend des conduites d’arrivée et d’évacuation, de la position des murs porteurs, du réglement de copro voire des autorisations nécessaires (les facades protégées par exemple, c’est une plaie pour la découpe de biens immo), etc, etc."

Evidemment, avec des SI, on met Marseille en orbite"

En faîte quand je parlais de 200/250 m2, je parlais déjà de logement découpé.
J’ai vu quelques immeubles sur marseille déjà. avec 6/7 logements.

Donc je parle pas de les redécouper.

" montant et liste des meubles nécessaires pour aménager correctement un 35m2 pour de la location saisonnière ?
- montant moyen de viabilisation d’un plateau vierge ?
- montant de la CFE par  bien ?
- amortissement comptable ?
- imputation des frais de mutations en comptabilité sur l’activité ?
- comptable nécessaire ou non ? Cout ?
- assurance du batiment ?
- assurance par lot ?
- TF ?"

Les meubles, j’achèterai avec le crédit.. Crédit à 110% dont je regroupe tout dedans. Meuble+notaire+prêt+travaux

Rien que à voir sur Airbnb, il y a un paquet de personnes disposant de pas mal d’appartements en location à la nuitée, qui ont complètement l’air rentière vu que c’est souvent eux qui accueil les touristes .

Pour tout les travaux de rénovations que je ferai dans mes investissements immobilier, j’aurai toujours des artisans de confiance avec qui travailler. Qui eux par exemple pourront me faire des devis rapidement pour voir les prix réels des travaux.

Donc de là, je pourrais quand même mettre un prix sur les travaux, et donc aller avec le devis à ma banque.

J’ai vraiment l’impression avec vous que toutes les charges coûte plus de la moitié du logements..

montant de la CFE par  bien ? Je n’étais pas au courant qu’il y avait cette taxe en plus.

amortissement comptable? La je vais reprendre 1 magasin, j’ai déjà 1 comptable.

assurance du batiment ? assurance par lot ? Il faudra que je fasse les calculs


"Un investissement immo qui est cash flow positif sans apport, c’est déjà ENORME. Certes, c’est 200 euros de cash, mais dans 25 ans, c’est un capital créé à partir de 0 et qui vaut 600k+ évolution du marché et qui génère potentiellement le loyer à vie."

Vraiment c’est pas ce que je vois du tout quand même ! Soit vous faîtes mal vos achats, ou soit [b]c’est vraiment moi qui tout ce que j’ai appris depuis le temps, à essayer de développer des choses, et tout faux, et toutes les personnes que j’ai vu/lus me mentent alors  !
Pourtant j’en ai lus des livres, vu des interview..
Et ce que vous me dîtes clairement, c’est que on ne peut pas devenir rentier avant d’avoir finir tout ces crédit, ou de disposer d’un salaire énorme ou d’hériter !

Bon en tout cas merci beaucoup, il faut que j’apprenne donc plus et peut être que je me fais beaucoup de rêve. Et si tout ce que vous me dîtes est vrai, alors je me lancerais pas dans l’immobilier.. Dans ce cas il vaut peut être mieux que je développe mon commerce,
et donc à la place d’acheter 1 biens, ouvrir des boutiques donc?

Passez une bonne journée à tous.[/b]

"Quand vous me dîtes que que avec un prêt à 500 000 tout comprit à 10% net je vais gagner que 200e par mois.. Et qu’il faut que j’attende 25 pour en profiter.."

Vous ne gagniez pas 200 par mois, vous avez 200 de totalement disponible par mois. Pour donner une image, c’est de l’argent de poche, que vous pouvez claquer sans contrainte, puisque toutes les contraintes sont prépayées.

Vous avez sinon la possibilité de considérer que le revenu vaut 6k -2k de dépenses, soit 4k. Mais après, il faut bien payer les impots et le prêt.

La différence entre le revenu, au sens fiscal du terme, et le disponible.

"Quand je vois des personnes rentière en quelques années, 3/4ans.. "

Ou qui prétendent l’être. Cf au dessus.

Je considère qu’on est rentier lorsque le revenu disponible permet d’assumer son train de vie sans avoir besoin d’une autre activité. Et oui, le fait de devoir rembourser un crédit limite ce disponible et implique qu’il faut d’autres revenus pour vivre.

Pour vous donner des ordres de grandeur : entre 8 et 10% de rendement brut, un bien intégralement financé à crédit s’autofinance seul, sauf incident. C’est à dire qu’il paye toutes les dépenses liées (crédit, impots, travaux, etc …).

A partir de là, c’est simple. Pour être rentier en 4 ans, il faut moins de crédit ou plus de loyer, ou une autre stratégie.

Lisez le forum. Le rendement moyen en nu, c’est 4 à 5%. Les intervenants du forum, qui sont des investisseurs chevronnés, vous disent tous que c’est possible de trouver du 8, 10, 12 voire plus, mais que c’est du travail, que ca ne se fait pas sur un coin de table ni avec un classeur excel.

"Certes le notaire il y a une partie qui va à l’état mais il y a une autre partie qui le notaire touche à chaque transaction qui sont négociable.."

L’intégralité des frais de mutation sont fixés par la loi. Si vous achetez un bien 500k, les frais de mutations sont d’environ 8% de ces 500k, ce qui inclut le "salaire" du notaire (les émoluments proportionnels), dont le montant est d’environ 1% HT du montant de la transaction.

Ca, c’est non négociable. Idem pour les émoluments sur garantie.

"Crédit à 110% dont je regroupe tout dedans. "

Sur un plan terminologie, un 110%, c’est un prêt financant le bien et les frais de mutation. Les banques rechignent à inclure dans le prêt initial les travaux, elles cherchent en général à financer à part, avec un autre prêt. A moins que ce ne soit de très très lourds travaux.

"Rien que à voir sur Airbnb, il y a un paquet de personnes disposant de pas mal d’appartements en location à la nuitée, qui ont complètement l’air rentière vu que c’est souvent eux qui accueil les touristes ."

1) combien déclarent officiellement les revenus en question ? Si Airbnb a annoncé une collaboration prochaine avec le fisc, c’est parce qu’ils sont conscient du problème de non déclaration. Or c’est beaucoup plus simple de devenir rentier en ne payant pas ce qui doit l’être. Tout comme il est plus facile d’épargner en étant logé par ses parents qu’en payant un loyer à un bailleur.

2) avoir l’air rentier ne signifie pas l’être. Je connais une personne dont le "métier" est la gestion de biens via airbnb, mais ce ne sont pas ses biens. Je connais aussi 1 cas de bien mis en location sur airbnb par un locataire, sans l’accord de son bailleur. Bien sur, c’est plus facile de rentabiliser, à 80 euros la nuitée, un bien qu’on loue 800 euros par mois, alors qu’il en couterait 1100 en remboursement de prêt. Et vous avez aussi des personnes qui ont le loisir d’organiser leur temps de travail pour cela.

Ca ne signifie pas nécessairement qu’elles peuvent vivre uniquement de ces locations.

Et c’est là le coeur du débat. Etre rentier, c’est vivre de ses rentes, rien que de ses rentes.

"Donc de là, je pourrais quand même mettre un prix sur les travaux, et donc aller avec le devis à ma banque."

Ca, c’est nettement mieux comme démarche. Vous avez le prix travaux + équipements, vous avez une évaluation du loyer annuel, vous en déduisez le prix max d’acquisition. Si le bien part à ce prix là, banco, sinon chercher un autre bien.

C’est le B-A-BA.

"J’ai vraiment l’impression avec vous que toutes les charges coûte plus de la moitié du logements.."

L’amortissement du prêt n’est pas une charge, c’est un enrichissement. Mais c’est tout de même un flux financier sortant.

Vous confondez la notion de revenu, voire de loyer, avec la notion de cashflow, qui est différente.

Prenons un exemple plus simple. Imaginons, vous avez un salaire de 1500 euros. C’est un revenu. Est-ce du disponible ? Non, parce que vous devez payer, tous les mois, votre loyer ou votre crédit, votre assurance, vos impots, etc, etc …

Au final, combien reste-t-il à la fin du mois de claquable ? Ca, c’est du disponible, du "non contraint".

"La je vais reprendre 1 magasin, j’ai déjà 1 comptable"

L’amortissement comptable, c’est le montant virtuel déductible du résultat pour déterminer la base d’imposition. Si vous ne savez pas l’estimer, vous ne savez pas estimer le rendement réel d’une location saisonnière.

"Il faudra que je fasse les calculs"

C’est ce qu’on vous dit de faire. Calculer précisément les dépenses sans les estimer à la louche, et avec des hypothèses réalistes, et prendre une marge de sécurité. Les devis, c’est bien, pensez néanmoins qu’il est assez rare que la facture finale soit inférieure au devis (c’est plutôt l’inverse). Pour le prêt, faites une simulation de prêt, ca vous donnera des échéances pour le montant visés plus réaliste que ce que vous nous avez donné. Les sites proposent des estimations sur la base des taux de votre région. Pour les meubles, estimez les avec un site  marchand, comme celle d’ingmar qui permet de faire une liste de commande avec un prix précis.

Et revenez avec des chiffres plus précis.

"Et ce que vous me dîtes clairement, c’est que on ne peut pas devenir rentier avant d’avoir finir tout ces crédit, ou de disposer d’un salaire énorme ou d’hériter !"

Non. Ce que je dis, c’est qu’il ne faut pas tabler sur des données trop optimistes pour remplir votre objectif. Et c’est ce que vous faites : vous partez carrément sur l’idée que vous serez rentier dès le premier mois.

Cde que je vous dis, c’est que vous adaptez vos hypothèses en fonction de votre objectif, au lieu de faire l’inverse, partir de données réelles pour en déduire le temps de réalisation de votre objectif. Du coup vous tordez les chiffres pour qu’ils collent à votre objectif au lieu de planifier votre objectif en fonction de la réalité des chiffres.

Par comparaison, c’est comme si vous disiez : je veux faire Lyon / Paris en 2h, il suffit que j’achète une 360 modena et que je roule à 270 de moyenne. 

Vous connaissez bien l’immo, mais des principes de bases vous passent sous le nez. Pourtant on en parle assez souvent sur le forum.

Ca me fait penser à une autre discussion sur un autre forum. Une personne qui estimait son revenu en marchand de bien. Son calcul était bon, si on accepte de ne pas reverser la TVA à l’Etat, de ne pas payer ses cotisations, de ne pas rembourser son crédit (mais de payer les intérêts quand même).

Il était aussi dépité que vous semblez l’être, alors qu’il n’y a aucune raison de l’être. Ce sont des données à considérer dans vos calculs, c’est tout.

"Il m’a dit que il touchait environ de 2000/2500e en enlevant la Tmi "

Il faudrait regarder dans le détail ses revenus, mais j’ose émettre l’hypothèse qu’il a un salaire à côté, donc qu’il évite la lourde question de la protection sociale lorsque l’on est pas par ailleurs salarié (et qui vient manger à nouveau pas mal)

"Même avec 17 appartement il n’est pas rentier encore."

Exatement ce qu’on vous disait donc. Hum … Au hasard, Guillaume Malgouyres !

"S’en et quand même loin de vos 200euro par mois Xa. "

Ne restez pas verrouillé sur une estimation grosse maille. Je n’ai pas le temps de faire une étude détaillée. Je vous ai fait une estimation rapide de la mensualité, d’un loyer, d’une imposition sans détailler les déductions éventuelles, et en nu pur, donc sans amortissement comptable. C’est une vision assez pessimiste, mais qui a l’avantage de sécuriser l’investissement, sur un logement avec un rendement brut de 10%.

Le simple passage de nu à meublé permet de dégager 3% de plus, et de passer à 1500 euros de cash par mois.

Concernant Guillaume Malgouyres ….

Primo, il démarre avec un salaire (30k) et deux maisons offertes par ses parents. Ca aide vis à vis des banques.

Ensuite,  780 + 1500 + 1700 + 1600 = 5600 / mois en loyer brut. Il faut retrancher 2550 pour les loyers. Reste 3000. Au plan fiscal, 1200 déductibles sur les emprunts. Hors déficit foncier, il devrait payer  environ 1500 euros / mois en IR + PS.   On ajoute quelques frais complémentaires, et on doit être hors déficit foncier dans les 1000 euros de cash positif par mois. C’est cohérent.

Rendement moyen de ses acquisitions > 15% brut.

CQFD.

Si on ajoute 5% de rendement sur 500k, meme avec mon calcul pessimiste, ca donne 2400 par mois de cash positif.

Reste à trouver le bien permettant ce rendement. A titre perso, je n’ai jamais vu ce rendement dans des grandes villes, alors  sur le vieux port, je n’y crois pas. D’ailleurs, ce Guillaume ne tape pas du tout sur les grandes villes, mais au contraire dans des coins où l’on pense que "ca ne peut pas se louer".

Au final, il espère pouvoir être rentier à ses 40 ans, soit 15 ans après le début de son aventure.

Bref, rien qu’on ne vous ai déjà dit.

"Le business de la location à la nuitée, c’est vraiment extra, mais pas pour être rentier exactement, mais pour bien gagner sa vie en 4ans je pense.. "

Je ne le nies pas. Mais c’est plus sportif que vous semblez le croire. Il y a les annulations de dernières minutes, les occupants qui cassent un truc, la difficulté de louer certains jours … Par exemple, si on vous réserve Vendredi -> lundi puis Jeudi -> dimanche. Ce n’est pas toujours simple de trouver des occupants pour lundi -> jeudi.

Du coup, il y a des trous dans le planning.

Comme ces trous vont arriver, il vaut mieux calibrer le projet sur une idée pessimiste qu’une idée optimiste.

Si vous calibrer sur 200j et que vous faites 240, vous avez 40j de bénef. Si vous faites l’inverse, il faudra assumer la perte sur vos deniers propres.

"Mais bon peu importe, si la technique que nous avons parlé fonctionne. ( Faire plusieurs prêt à plusieurs banques)"

On en revient à la base : pour qu’un banque vous suive, il faut que vous ayez de quoi assumer le crédit même en l’absence de loyer. Reprenez le cas de Guillaume qui vous sert d’exemple : il a un salaire et des loyers. Il ne va pas voir la banque nu : il a des revenus et même 2 biens immo en garantie.

Pour votr premier prêt, il vous faudra montrer des revenus hors investissement. Pour le second, la banque tiendra compte du premier prêt et d’une partie des revenus de l’investissement, et ainsi de suite.

Si vous faites 5 prêts en parallèles, soit vous avez les moyens d’assumer les 5 en parallèles, soit vous mentez aux banques, avec les risques associés.

"Mais je compte faire mieux niveau rendement en location à la nuitée, même si c’est plus de travail." +"Et si je veux faire de la location à la nuitée, je vais dans les villes touristiques. "

Lorsque vous achetez dans un bled, le prix est très bas, parce que le foncier est très bas. Les loyers sont eux liés à la valeur d’usage. On obtient donc des rendements énormes parce que le foncier est très bas.

Vous, vous visez le tourisme, donc des secteurs attractifs et donc potentiellement chers.

Il faut bien cibler.

Sur un autre fil, on parle des coins de France sympa, et il est cité Annecy. C’est plus facile de faire de la nuitée dans le triangle d’or d’Annecy, mais avec des prix entre 7 et 12k du m la rentabilité n’est pas si exceptionnelle que cela, pour des investissements et risques conséquent. Alors qu’en achetant un bien au Treige (banlieue d’Annecy), avec unn prix du m 8x plus faible, vous pouvez tirer des rendements confortables pour un risque bien plus faible.

Après il y a des niches partout, il faut les connaitre ou les trouver

"pour investir je crois que c’est la pire de toutes !"

Ca demande probablement plus de travail, comme chez moi.

"Les trous dans le planing ça sera les jours non louer (10 jours par mois) mais 20 jours de location ça fait une grosse renta déjà."

Il faut réfléchir au type de séjour par période. Perso, si je vais à Marseille, ce serait pour voir des amis, 3 ou 4j. Donc jeudi soir --> lundi matin probablement. Ce qui peut poser des soucis pour remplir un planning (je suis a cheval sur 2 semaines, pas toujours évident de trouver d’autres personnes pour combler).

Là, je ne sais pas comment ca marche à Marseille. J’y suis allé une fois en tant qu’étudiant (logé chez un ami) et une seconde pour un mariage (hotel), pas vraiment eu le temps de m’interroger  précisément sur le marché local. Je n’ai que des grandes lignes