Contracter deux offres de crédit immobilier en même temps : quels risques ?

Mes ratios sont précis. J’accepte une rentabilité moindre pour un emplacement de premier choix.

Les ratios de la banque sont adaptés "au plus grand nombre", donc pas du tout précis.

On peut faire sauter des verrous avec sa banque, croyez moi j’en ai fait sauter un paquet, mais à un moment, ça s’arrête quand même. Vous pouvez avoir un reste à vivre très confortable, présenter un projet avec un très bon CF positif, une rentabilité exceptionnelle, un prix au m² inférieur de 40% au prix du marché, une expérience de plusieurs rénovations réussies, un capital à nantir identique au montant demandé (juste pour déduire les intérêts d’emprunt)….. à  un moment ça ne passe plus, il faut changer de banque.

"Les ratios de la banque sont adaptés "au plus grand nombre", donc pas du tout précis."

Evidemment, on ne peut pas définir des ratios spécialisés en tenant compte d’une population de client de plusieurs millions d’individus. Par définition, les ratios sont standardisés, dont précis (connus, fiables, calculables) mais non optimisés (ne tiennent aucun compte des cas particuliers)

"On peut faire sauter des verrous avec sa banque"

C’est pour cela que je disais : C’est énervant, ch… même, mais il faut faire avec, et prouver à son banquier qu’il peut / doit déroger à sa règle habituelle et idiote de notre point de vue.

Ca n’enlève rien au fait que le ratio est défini par la cellule de risque comme étant, dans le cas le plus général, la politique de la banque en matière de risque de son point de vue, donc une notion globalisée (parce qu’il ne s’agit pas d’envoyer à chaque conseiller une encyclopédie entière englobant tous les cas pour affiner le calcul du risque, il s’agit d’avoir quelques indicateurs rapides, simples et précis pour faire go / nogo sur un dossier).

"à  un moment ça ne passe plus, il faut changer de banque."

Question de dossier et de banque.

GBL

"Dans l’autre les prêts sont contractés en cachant à la banque une partie de la situation réelle de l’emprunteur.  … et ça ressemble beaucoup à une tromperie, et ne saurait être recommandé."

C’est une évidence. Le simple fait de cacher une information de cette importance induit une rupture de consentement. J’ai vu des recours contre des "cachotteries" plus légère que cela (comme le fait que l’emprunteur avait démissionné mais retrouvé un autre emploi, mieux rémunéré, mais avec une période d’essai, donc une fiabilité moindre en phase d’engagement d’un emprunt).

J’ajouterai que personnellement, même quand je lance plus d’une opération, j’en informe la banque. Après tout, si les deux dossiers sont bons, ca ne pose pas de soucis. Le fait de devoir le cacher, même si rien n’oblige à déclarer à chaque banque qu’un autre dossier est à l’étude, me semble signaler une prise de risque peut être trop importante qu’on veut taire ou un dossier moins bien ficelé que ce que l’on pense (et qu’on veut donc passer sous silence).

Ce montage est extrêmement dangereux pour quelqu’un ayant peu de revenus et de patrimoine… Cependant, comme vous semblez vraiment croire en cette solution, je vous conseille d’allez donc lire ce fil du forum concernant plusieurs prêts simultanés.
En résumé, ça peut fonctionner mais c’est une très mauvaise idée si vous n’avez pas les reins solides (s’il y a une demande de remboursement anticipé par exemple) et/ou une très bonne expérience de l’investissement. Comme toute utilisation de levier, s’il n’est pas maîtrisé vous allez avoir très très mal.

PS : SVP essayez de soigner votre écriture, votre message était assez pénible à lire

Bonjour
Votre multiplications de credits c est pour acheter et revendre ou louer?

"Ayant fait quelques recherches, mais ayant pas exactement trouvé les astuces dans les détails ect, le risque de faire un tél acte serait que en cas de faillite, on pourrait avoir de gros problème à la banque de france pour créer un compte d’endettement .. "

Le risque actuel, c’est qu’au moindre incident ou retard sur un seul prêt toutes les banques seront informées de cet incident, et de la banque génératrice de l’incident. Ce qui leurs permettra de faire certaines vérifications. Elles pourront croiser les dates d’emprunt, et potentiellement réaliser que vous avez omis de déclarer des prêts préexistants sur certains demandes de prêts.

On parle alors de fausse déclaration, avec les conséquences potentielles, dont la plus évidente mais loin d’être la plus grave est l’exigibilité immédiate des sommes prêtées.

Le risque futur, c’est qu’une modification réglementaire permette un certain croisement des données de prêts (le fameux fichier des crédits existants) qui permettraient un certain nombre de controles de la part des banques (pas uniquement sur l’autorisation de prêt, mais sur le fonctionnement des comptes en général)

A titre perso, et je pense que c’est la ligne du forum, je ne peux vous conseiller de flitrer avec l’illégalité pour vous enrichir plus vite, d’autant qu’il est parfaitement possible d’investir efficacement sans avoir besoin de mentir à sa ou ses banques.

Ah d’accord, merci de vos réponses.

Martinvest, c’est 8 prêt prit en même temps?
Dans ce cas, ça devient intéressant

Je me doute bien que faire ce genre de choses, c’est prendre des gros risques..

D’accord Xa, je comprend.

Je pense quand même que les risques que vous cités, certes il y a des risques, mais pour une personne connaissant bien l’immobilier et sachant investir le risque est quand même minimes..

Forcément quant on obtiens beaucoup d’argents d’un coup,  on achète plusieurs bien en même temps, et que si un jours certains de nos locataire ne paie pas ou un problème de trouver un locataire ou pour tout problème quelconque, avec une t-elle sommes il y a là plus de sécurité quand même vu que nous avons beaucoup plus d’argent qui rentre..

Après je parle, je ne connais pas du tout cette technique, j’attend de ce fait que vous m’éclairez lol

Pour comme vous dîtes, que la réglementation change et que il y et un fichier centrale donc forcément on sera repéré, mais est-ce vraiment grave si nous payons toutes nos facture?
Je pense pas quand même..

Car dans ce cas si j’arrive à avoir une grosse sommes, j’achète un immeuble à bas prix à rénover avec pas mal d’appartements sur le vieux port à marseille que je loue à la nuité et je pourrais avoir dans ce cas d’assez gros revenu et de pouvoir directement déléguer..

De ne pas payer quelqu’un pour déléguer uniquement pour un  appartement, et donc je paierais quelqu’un pour plusieurs appartements.. Plus facile à déléguer..

J’ai pas mal d’idées. J’aimerais acheter des immeubles, plus facile à gérer et meilleurs rendement mais aussi car j’aimerais faire porter une plus grosse plus value avec une meilleur revenue locatif en créant un toit terrasse..

Ils sont plus tôt facile à avoir les permis..

Donc c’est ça serait complètement rentable pour moi d’avoir une très grosse sommes.

J’avais songer à le faire pour deux bonnes affaire, finalement je ne l’ai pas fait, trop de risque .

Vous semblez négliger un point c’est le risque et il y en a. Vous pouvez du jour au lendemain avoir un impayé et là c’est fini, défaillance à la banque, remboursement des prêts.. 

De toute façon, un banquier ne vous pretera pas d’argent car à vous lire vous n’avez pas connaissance sur tout les points important de l’investissement locatif ( minimiser le facteur risque, le coté fiscale ).
Continuez à vous informer grace au forum, commencer petit et développer vos objectifs au fur et à mesure, et ne vous leurrez pas , on ne devient pas rentier un quelques mois, c’est un travail sur plusieurs années !

Allanfitness

vous semblez vouloir vous engagez sur une voie bien dangereuse alors que vous n’avez aucune expérience.

Vous avez pleins d’idées, mais avant de faire des plans sur la comète, il conviendrait de vous frottiez déjà à la réalité de la gestion immobilière. Commencez par acheter un bien (pour cela, avoir un revenu pérenne semble le B-A-BA!). Une fois que vous aurez compris comment ça marche (rien ne vaut de mettre les mains dans le cambouis!), vous pourrez envisager d’autres acquisitions.

Par ailleurs, je connais assez bien Marseille pour y avoir travaillé quelques années.
La rentabilité n’est pas au rendez-vous sur les biens bien placés, idem sur Aix. Après, vous pourrez faire de la super renta en achetant des biens pourris dans les quartiers nord, mais à quel prix? Pensez-vous trouver une assurance loyers impayés qui vous couvre au vu des revenus des habitants de ce type de quartier?
Qu’allez vous faire quand un locataire ne vous payera pas? Le mettre dehors (si vous y arrivez) prend grosso modo 2 ans…. Comment allez vous payer votre crédit dans l’attente, sans revenus stables? Quid de la revente?
Je vous passe les considérations sur les travaux entre chaque locataire….

Par ailleurs, la gestion en saisonnier délégué, c’est assez cher. Un ami avait un appart proche du vieux port, les frais d’agence pour de la location saisonnière équivalaient à 20% des loyers. Pas donné. Pour l’anecdote il a d’ailleurs revendu son appart depuis, car ce n’était pas très intéressant une fois les frais payés (agence, taxe foncière, impôts). Pourtant, son appart était hyper bien placé et il avait peu de vacances.

Du coup, vous me trouverez peut être un peu dure, mais je pense que vous avez des rêves pleins la tête (tant mieux c’est le propre de la jeunesse), mais à mon sens, vu comme vous êtes (mal) parti, ils ne sont pas prêts de se réaliser!
Bossez. Lisez les topics du forum qui traite de la gestion immobilière. Il y a pleins de personnes qui possèdent déjà un beau patrimoine immobilier. Vous pourrez vous inspirez de leur parcours pour réaliser vos envies.
Le chemin que vous envisagez de prendre aujourd’hui vous mènera à la ruine aussi surement que 2 et 2 font 4.

Je rejoints Elodie.
Achetez un bien pour commencer et si vous avez bien etudie votre dossier vous aurez une bonne rentabilite voir une tres bonne.
Dans ce cas votre banquier vous fera confiance pour votre second projet voir une autre banque.
Aujourd hui si je prends mon cas j emprunte 110% de la valeur voir en plus les travaux et je n ai pas de refus.
Je pourrais continuer mais c est le temps qui me manque. Vous ne semblez pas mesurer l investissement que cela demande de gerer en direct et encore plus si c est du saisonnier. J ai arrete cette activite l annee derniere alors que ma maison a Honfleur se louee sans probleme (j ai encore des appels pour reserver d habitues).

Bonjour Elodie.

C’est pas depuis hier que j’étudie sur l’immobilier.. Sa fait longtemps malgrés mon jeune âge, je sais un minimum de quoi je parle dans l’immo.

Sur marseille il y a pas besoin d’aller dans les quartier nord pour faire une bonne rentabilité, déjà la renta est beaucoup mieux que à aix en provence quand même.

Puis il y a toujours plein d’astuces pour avoir une grosse rentabilité, surtout sur marseille (Je suis de aix) Avec le nombre de logements..
Et j’en manque pas, sur marseille avoir une rentabilité net à 10% c’est facile.. En négociant le crédit/le biens, le notaire..

Et beaucoup plus en location à la nuitées ( ce qui m’intéresse le plus)

Mais comme je dis plus haut avoir 1 appartement et le déléguer c’est pas quelques choses à faire.
Mais quant on a plusieurs appartements, dans ce cas on peut ce permettre de déléguer à une personne. Et pas à une agence immobilière qui elle prend des tarifs exorbitant..

Lol ZX! Un connaisseur on dirait^^

A ce point?

J’ai pas envie de faire quelque chose complètement illégale non plus ! Juste avoir un peu plus d’argent que prévu.. Tout en rembourssant à 100%

Après peut être qu’il avait fait des faux papier, je sais pas du tout.

Je viens de voir que que une personne qui avait emprunter beaucoup avait carrément fait des faux bulletins de salaires ! Et qui n’a rien remboursé donc qui a été condamné( Il y a plusieurs histoires comme ça dans les journaux sur le net)

Bon je ne compte pas faire ça du tout, mais c’est quand même que les banques sont plein de failles

DDtee: Des mois de recherches pour avoir 1 cash flow positif?

Il ne faut pas abuser non plus^^, sauf si on achète un biens au prix de base, ou que l’on attend sur les sites internets que un biens vienne devant nos yeux avec 25% de moins que le prix du marché.. Mais la en effet c’est rare..

Mais il faut aller visiter,le voir, être percutant et en tirer un bon prix..
Et en province dans les village petit et moyens on peut avoir une très bonne rentabilité aussi !

DDtee, normalement les banquiers au contraire prête plus facilement quant on achète un immeuble peu cher que quant on achète 1 appartement.. Et c’est pas n’importe qui, qui me l’a dit.

Ils ont une sécurités avec plusieurs appartements. Il faut trouver un immeuble aillant dans nos revenues.

Ai-je pas raison?

3: Je me doute que une fausse déclaration peut poser des problèmes mais bon..
Est on dans la légalité totale? Juste au yeux des banques je pense?

Vu que il n’y a aucun vol ect..

Fin bon.. En faisant quelques recherches, ça m’a rendu heureux déjà de voir que l’on pouvait faire ça réellement mais après comment? Bénéfice risque/argent

Merci à tous, passez une bonne soirée !

"Mais en faisant quelques recherche les banques n’affecte pas tous leurs crédits?"

Les crédits immobiliers sont de par la loi affectés au(x) bien(s) qu’ils financent. La banque ne vous verse pas un cent avant la signature de l’acte devant le notaire. Et la vente des biens induit le remboursement du restant dû sauf subrogation.

"Alors par contre je sais pas ce que signifie beaucoup pour vous, mais je pensais plus tôt dans les alentours de 500 000/600k pour commencer bien et fort."

Prenons un exemple. Vous trouvez 4 biens pour 600k avec une rentabililté brute de 10%. Cherchez déjà des biens à ce niveau, vous verrez que ce n’est pas si simple de trouver ce rendement sans travaux. Et si vous avez des travaux, il faut recalculer le rendement sur le prix d’acquisition + travaux (15% sur un bien à 100k dans lequel vous faites 100k de travaux, ca n’est pas 15% de renta, c’est moins de la moitié).

Ensuite, du simple fait de l’acquisition, vos 600k vous coute 650k. Les frais de mutation ! déjà, les 10% deviennent 9% brut.

Donc :
- loyer brut : 5k
- mensualité : 3k dont 1500 déductibles.
- mettons 500 euros de frais en moyenne. Ca vous donne 1500 euros par mois avant imposition.
- l’imposition se calcule sur, en gros, 3k mensuels (5k - 1500 - 500). Célibataire, vous en laissez environ 40% à l’Etat, soit 1300 euros.

Bilan : vous avez 200 euros par mois … en supposant aucun pépin.

Maintenant, imaginons un dégat des eaux, avec blocage des loyers sur 6 mois. Vous assumez vos crédits comment ?