Investissement en SCPI en nue propriété sur deux générations ?

MarquisDeSade a écrit :

La motivation qui me tente dans ce projet c’est de ne pas avoir d’obligations de gestion comme dans le cas de l’immobilier en directe ou d’un portefeuille boursier, d’avoir plus de revenus à la retraite et de laisser une rente à ma fille.

OK, il est important de définir ses objectifs ou sa "motivation".
Puis il faut explorer tous les possibles.

Pour :
ne pas avoir d’obligations de gestion comme dans le cas de l’immobilier en direct
les foncières sont une alternative : l’immobilier coté en bourse.
Avec pour avantages un rendement supérieur, des frais d’achat très faibles, une imposition des revenus au PFU, une liquidité (possibilité de vendre immédiate).
Et les inconvénients de la volatilité des cours, pas de possibilité de nue propriété ni d’achat à crédit.

A noter également qu’un portefeuille boursier peut être géré facilement, en mode "lazy" avec des ETF.

Pour :
avoir plus de revenus à la retraite
plein de possibilités.
Mais avec une imposition élevée, une SCPI ayant des immeubles en France donc produisant des revenus fonciers est la plus mauvaise solution.
Par contre un portefeuille boursier en PEA est idéal.

Pour :
laisser une rente à ma fille
on pourrait penser à l’assurance-vie et ses avantages pour la transmission.
Mais puisqu’elle a un an il est trop tôt pour y penser. Les réformes fiscales se succèdent.

En soit l’idée des SCPI en nue propriété n’est pas mauvaise.
Mais il faudrait diversifier sur plusieurs SCPI, si possible internationales.
Personnellement j’apprécie PFO2, "première SCPI plaçant une démarche environnementale au cœur de sa gestion".
J’appréciais aussi CORUM Origin mais l’évolution du rendement me laisse perplexe.

Vous êtes sur le bon forum, offrant de nombreux sujets de qualité.
Courage et bonne lecture …

Bonjour,
Pour l’orthographe / grammaire, franchement c’est bien, je n’ai vu que le "mon prime" en fait ma prime, êtes-vous germanophone ?

Sur le projet, plusieurs choses ne vont pas. D’abord pour acheter en nue-propriété (NP) il faut trouver un usufruitier (US). Par touches de 5000€, ça fait 1500/2000€ pour l’usufruitier, lui faire remplir toute la paperasse pour cela, ça va être difficile.
Du coup comme souscription tous les ans, aucun intérêt de prendre tout le temps la même SCPI, il sera facile de diversifier.
Pour ma part je vous déconseille PFO2 et Corum Origin et suis bien plus positif sur Epargne Foncière qui me semble bien plus en phase avec votre projet (elle côte à peine au dessus de 90% de sa valeur de reconstitution, bon point pour le NP).
Vous ne pourrez pas re-démembrer les parts en tout cas je ne crois pas que ce soit possible.
Au final j’ai peur que la difficulté de souscription/trouver la contre-partie (US) ne rende ce projet difficile pour viser 300/mois mais comme vous avez des liquidités vous pouvez placer 20000€ en NP puis poursuivre par tranches de 10000€ minimum tous les 2-3 ans.

Vous avez vu il est marrant ce forum, quand quelqu’un expose un projet immobilier, on l’oriente vers les SCPI et quand un autre présente un projet SCPI, on l’oriente vers les foncières.
Pour ma part je trouve votre réflexion aboutie, elle mérite juste d’être affinée.

Merci à tous pour les réponses.

Crown a écrit :

Bonsoir monsieur le Marquis,
- Vous êtes non français, pensez vous rester a terme fiscalisé globalement en France ?

En principe je pense que oui. Surtout si ma fille décidera de rester en France, pour lui rester proche.
Mais aujourd’hui on ne peut rien planifier…avant de venir en France (presque par hasard) je pensais de rester toute la vie dans mon pays, voir meme dans ma ville de naissance. Puis une fois qu’on a franchi le pas, on se fait moins de problèmes à le refaire, en fonction des opportunités professionnelles.

Crown a écrit :

- Il est un peu dommage compte tenu de vos revenus de ne pas bénéficier d’un peu de l’effet de levier de l’emprunt (même en proportion réduite).

oui, mais je ne veux pas des surprises (dépenses mensuelles credit, qui peuvent varier en fonction des revenus de la SCPI

Crown a écrit :

- L’aspect successoral fera aussi parti des paramètres à intégrer dans votre réflexion (votre RP a environ quelle valeur ?)

L’aspect successional ca pourrait être une motivation à ne pas rester en France…c’est pas bien de mourir en France (je suis italien et en Italie pas d’impôts pour la succession en ligne directe jusqu’à 1 million d’euro et 8% au delà…on comprend très bien pourquoi les italiens ne sont pas si attachés à l’assurance vie comme les français, pas besoin de faire des montages pour transmettre tout sans frais).

C’est quoi RP ?

Ma residence principale ca vaut environ 400.000 euro.

GoodbyLenine a écrit :

Dans votre situation (en particulier assez lourdement fiscalisé sur des revenus fonciers : 30% d’IR + 17.2% de Prélévement Sociaux, donc presque la moitié de ce que les SCPI rapporteront ne resteront pas dans votre poche), il y a de meilleur choix que les SCPI. Je pense en particulier aux foncières (lire Investir dans l’immobilier depuis chez soi : acheter le livre et (2/4) SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?), ou à un investissement en actions diversifiées (lire LIVRE - Epargnant 3.0 : le livre sur le Lazy Investing) sur PEA (ou contrat d’AV), sachant que la volatilité à court terme ne devrait pas vraiment vous gêner avec un horizon d’investissement aussi long.

J’imagine que vous avez raison, probabilement c’est plus psychologique que rationnel (par rapport à la volatilité, aussi par rapport au revenus complémentaires: dans le cas des SCPI on a la partie de loyer, dans des titres c’est à nous memes de decider combien de "sortir" et d’utiliser en tant que revenus).

Mais c’est vrai ou pas qu’on ne peut pas démembrer à posteriori une SCPI pour donner la nue propriété aux enfant? Car si c’est le cas, ca pourrait être un gros avantage successorale.

GoodbyLenine a écrit :

Si vous souhaitez rester sur les SCPI, plutôt que d’en acheter chaque année pour 5 k€ de NP pendant 20 ans (ce qui en pratique sera fastidieux), mieux vaudrait en acheter (en pleine propriété) tout de suite pour un peu plus de 100 000€ avec un emprunt remboursé avec des échéances annuelles de 5000€ (plus ce que ces parts vous rapporteront, net de fiscalité et PS). Non seulement vous réaliserez toutes les formalités (paperasse pour souscrire, etc.) une seule fois. Mais en plus financièrement ce sera avantageux, car le fait de détenir ces parts de SCPI bien plus tôt (que dans votre plan avec NP) vous rapportera (même après la fiscalité assez lourde) bien plus que l’emprunt ne vous coutera. N’hésitez pas cependant à répartir cet investissement sur 2 ou 3 SCPI différentes, de sociétés de gestion différentes.

C’est un bon plan. Par contre l’idée d’investir progressivement me rassure car en cas de soucis imprévus de la vie je pourrais arrêter l’investissement pour consacrer ces revenus aux besoins de la famille…par contre si j’ai le credit je serai engagé…

MarquisDeSade a écrit :

Mais c’est vrai ou pas qu’on ne peut pas démembrer à posteriori une SCPI pour donner la nue propriété aux enfant? Car si c’est le cas, ca pourrait être un gros avantage successorale.

Non ce n’est pas vrai !

Vous pourrez tout à fait faire une donation de la NP (viagère = l’usufruit, donc les dividendes, sera à vous jusqu’à votre mort) à vos enfant le jour où vous le souhaiterez. Il y aura un formalisme à respecter (et si c’est une "donation-partage", il faudra obligatoirment passer par un notaire) et potentiellement des droits (de donation) à payer.

Par ailleurs, bien souvent (c’est une des options par défaut pour ceux qui ses ont mariés sans contrat de mariage  en France), au décès du propriétaire de parts, son conjoint hérite de l’usufruit viager (= jusqu’au dècès du conjoint), et les enfants de la NP.

Vous pourrez tout aussi bien un jour décider de donner ou de vendre l’usufruit temporaire pour N années. En donnant, il pourra y avoir des droits de donation à payer. En vendant il y aura des droits de mutation (5% de 23% de la valeur des parts si l’usufruit fait 10 ans ou moins), et le produit de la vente sera imposé comme une revenu foncier (ce qui en pratique preque toujours rend ce genre d’opération sans intérêt).

Dans tous les cas il y aura aussi quelques frais à payer à la société de gestion (vers 100-200€, ça dépend de la SCPI) pour rémunérer son travail lié au changements de propriétaire des parts.
Les sociétés de gestion de SCPI sont bien sur habituées à gérer ce genre de situation.