L'investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ?

L’investissement en nue-propriété de parts de scpi a été évoqué ça et là dans de nombreuses discussions. Je vous propose, au travers de ce post, de faire un récapitulatif complet de l’intérêt et des limites de cette forme d’investissement, et de donner quelques repères sur les stratégies à suivre, au travers de deux cas pratiques (Cas Zimir, Cas Limero).

I - Qu’est-ce que la nue-propriété ?

On dit qu’une personne est titulaire d’un droit de nue-propriété lorsqu’il est titulaire d’un droit de propriété grevé d’un usufruit, temporaire ou viager. Le nu-propriétaire est donc un propriétaire qui a été privé, de manière temporaires, des utilités économiques de son bien : il ne peut pas utiliser le bien, ni percevoir des revenus en le louant. Il doit également respecter le droit de l’usufruitier : il ne peut pas vendre le bien sans le consentement de l’usufruitier, ni le détruire, ni en disposer que quelque manière que se soit,

Cette situation est temporaire car le droit d’usufruit est, par essence, limité dans le temps, soit parce qu’il est viager (il s’éteint au décès de l’usufruitier), soit parce qu’il est prévu pour un temps déterminé (5, 10 ou 15 ans par exemple).

L’usufruitier, quant à lui, bénéficie de toutes les utilités économiques du bien : il peut percevoir les revenus, utiliser ou occuper le bien. Il doit cependant respecter le droit du nu-propriétaire : il ne peut détruire ou vendre le bien, ni disposer librement du bien, ni compromettre la conservation matérielle du bien (par défaut d’entretien, par exemple).

Le démembrement de la propriété peut avoir une origine légale, judiciaire ou contractuelle. C’est cette dernière hypothèse qui nous intéresse au cas présent.


II - Le démembrement de propriété appliqué aux parts de scpi

* Au plan juridique

Pendant la période de démembrement :
- L’usufruitier va percevoir les revenus distribués par la scpi, pendant toute la durée convenue au départ.
- Le nu-propriétaire ne perçoit rien pendant cette même durée.

A la fin du démembrement
- L’usufruitier ne perçoit plus rien. Son droit n’existe plus. On dit qu’il s’éteint.
- Le nu-propriétaire va pouvoir percevoir les revenus distribués à la place de l’usufruitier, sans formalité particulière, à partir de cette date.
- Le nu-propriétaire va également récupérer la possibilité de disposer des parts comme il le souhaite : vendre, donner, apporter à une société, démembrer de nouveau, etc…

* Au plan fiscal

Pendant la période de démembrement :
- L’usufruitier paye l’impôt correspondant aux revenus perçus, selon son régime d’imposition (impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers, pour les personnes physiques, ou impôt sur les sociétés, pour certaines personnes morales)
- Le nu-propriétaire, qui ne perçoit rien pendant cette même durée, ne paye pas d’impôt sur le revenu, ni d’impôt de solidarité sur la fortune (article 885 G CGI).

A la fin du démembrement
- L’usufruit s’éteint. L’imposition de l’usufruitier prend fin.
- Le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire, perçoit de nouveau les revenus. L’extinction de l’usufruit se fait sans frais pour lui (art 1133 CGI). Il paye alors les impôts correspondant à sa nouvelle situation : impôt sur les revenus distribués, et ISF, le cas échéant. Il supporte également l’impôt sur la plus-value éventuelle en cas de revente des parts.

* Les avantages d’un achat de parts de scpi en nue-propriété

Il y a trois avantages principaux :

- Acheter des parts de scpi en bénéficiant d’un discount sur le prix d’acquisition des parts ce qui permet d’obtenir à terme un plus gros revenu complémentaire,

- Acheter des parts de scpi en différant, dans le temps, la perception des revenus. Ainsi, l’investisseur pourra "programmer à l’avance », la perception d’un revenu complémentaire pour le jour de son départ en retraite, ou pour devenir rentier à une date déterminée. Ce faisant, les revenus perçus seront plus importants car avec un même budget initial, il aura pu acheter un plus grand nombre de parts.

Exemple : Un investisseur dispose d’un capital de 100.000 euros. Il souhaite préparer son départ en retraite dans 10 ans. En supposant que le prix de la part est à 100 euros, il pourra acheter 1000 parts en pleine propriété et percevra des revenus sur 1000 parts, de façon immédiate. En achetant en nue-propriété avec un discount de 35%, il va pouvoir acheter 1538 parts (+54%) et percevra des revenus majorés de 54% dans 10 ans, en contrepartie d’une absence de revenu pendant les dix premières années de son investissement.

- Eviter une aggravation de la fiscalité personnelle, pendant toute la durée du démembrement, et parfois l’améliorer sur certains aspects.

L’achat de part de scpi en nue-propriété répond donc à un objectif de capitalisation, pendant un temps déterminé, puis de perception de revenus complémentaires, à la fin de cette première période.

III - Comment peut-on se procurer de la nue-propriété de parts des scpi ?

* L’achat de la nue-propriété se fait au travers de la souscription par un nu-propriétaire et un usufruitier, de façon conjointe, au capital d’une scpi à capital variable ou d’une scpi en augmentation de capital.

Cette souscription se fait conjointement par l’usufruitier et le nu-propriétaire, ce qui implique de trouver une personne intéressée par l’achat d’usufruit, disposée à acheter le même nombre de part que le nu-propriétaire, pour une durée de démembrement convenant aux deux parties.

En pratique, vous pouvez passer une annonce dans la rubriques du forum (achat de gré à gré), pour un achat conjoint, vous adresser à la société de gestion qui propose parfois ce service ou encore vous adresser à un cabinet de gestion de patrimoine qui anime le marché des contreparties en usufruit ou nue-propriété.

Sur le marché secondaire, de telles opérations ne sont plus acceptées par les sociétés de gestion, en raison d’une évolution défavorable de la fiscalité dont nous allons reparler un peu plus bas.

* Quelle clé de répartition faut-il suivre ?

Si vous souhaitez aboutir dans votre recherche, le plus sage est de vous en tenir à la clé de répartition appliquée ou proposée par la société de gestion. Voici quelques exemples de ce qui est proposé (clés modifiables à tout moment, que je donne à titre purement indicatif) :

- Primopierre 10 ans : 65% 35%
- PFO2 10 ans : 66% 34%
- Corum convictions 10 ans : 63%
- Interpierre 10 ans : 65%/35%
etc…

En pratique, on constate que ce marché s’anime beaucoup en fin d’année, car de nombreux investisseurs anticipent l’application de l’impôt de solidarité sur la fortune au 1er janvier de l’année suivante et souhaitent s’organiser avant cette date.

* Le financement de l’acquisition de parts de scpi en nue-propriété

L’achat de parts de scpi en nue-propriété se fait généralement au comptant. Un achat à crédit est envisageable en théorie, mais rare en pratique, car les intérêt de l’emprunt souscrit ne sont pas déductibles des autres revenus fonciers de l’investisseur.

Cela figure en toutes lettres dans un Bulletin Officiel des impôts (BOI 5-D-2-07 fiche n° 10 relative aux intérêts d’emprunts page 97, point n°17):

Bulletin Officiel des impôts a écrit :
Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts.

Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d’une société détenant un immeuble loué, pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location.

* La constitution d’une nue-propriété « per retentionem » en revendant l’usufruit d’un portefeuille existant

La cession de l’usufruit de parts de SCPI n’est plus très avantageuse pour le cédant. En effet, depuis le vote de la 3ème Loi de Finances Rectificative pour 2012 (LFR 2012-III), la première cession de l’usufruit temporaire est taxé comme le revenu du bien sous-jacent (le prix de vente est donc considéré ici, comme un revenu) et non plus comme une plus-value.

C’est également pour cette raison que les sociétés de gestion n’acceptent plus d’ordre d’achat sur le marché secondaire, lorsqu’il mentionne conjointement comme acheteurs, un usufruitier et un nu-propriétaire. Les sociétés de gestion ont voulu éviter que le régime fiscal applicable au vendeur soit impacté défavorablement par le démembrement souhaité par les acheteurs.

* L’imposition des plus-values après extinction de l’usufruit, en cas de revente des parts de scpi

La plus-value éventuellement du par le nu-propriétaire, après extinction de l’usufruit, se calcule sur la valeur de la pleine propriété à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur.

Inst. adm. 14 janv. 2004, BOI 8 M-1-04, fiche n°4, p. 49 à 52 : http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2004 … /8m104.pdf
Inst. adm. 04 août 2005, BOI 8 M-1-05 fiche n°16, p. 32 à 35 : http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2005 … /8m105.pdf

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* Cas Zimir

Monsieur Zimir (médecin hospitalier, 55 ans, célibataire) dispose d’un patrimoine net taxable à l’ISF de 1.500.000 euros composé :
- d’une trésorerie en attente d’affectation de 250.000 euros (reçue par héritage),
- d’une résidence secondaire (500.000 euros)
- d’une résidence principale (500.000 euros après abattement applicable aux résidences principales)
- d’un contrat d’assurance-vie (250.000 euros).

Monsieur Zimir est fortement imposé à l’impôt sur le revenu et craint une forte baisse de ses revenus, une fois en retraite, en raison d’une durée de cotisation insuffisante, d’une carrière incomplète (années d’études) et d’une réduction du taux de remplacement accordé par les régime obligatoires.

Il souhaiterait pouvoir disposer de revenus complémentaires pour son départ en retraite. Il souhaite éviter une aggravation de sa fiscalité.
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L’acquisition d’un portefeuille de parts de scpi en nue-propriété sur 10 ans paraît tout indiqué pour répondre aux objectifs exprimés :
- Si l’on tient compte d’une décote de 34%, le portefeuille ainsi constitué aura une valeur de reconstitution, une fois l’usufruit éteint, de 250.000 / (1-0,34) = 378.790 euros, ce qui permet d’espérer un revenu complémentaire annuel de 18.939 euros (base 5% l’an).
- Le portefeuille de scpi en nue-propriété est en dehors du champ d’application de l’ISF (article 885G) ce qui permet à Monsieur Zimir de passer sous le seuil d’imposition de 1.300.000 euros. L’économie induite est 3900 euros par an sur 10 ans (CGI 885 A).
- Pendant toute la durée du démembrement, l’impôt sur le revenu de Monsieur Zimir ne sera pas impacté par cet investissement.
 
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* Cas Limero

Monsieur Limero (51 ans) est propriétaire d’une entreprise d’informatique (EURL InfoLimero) au capital de 50.000 euros, organisée en EURL (à l’impôt sur les sociétés) qui dispose d’une importante trésorerie (en sicav monétaire) correspondant à des bénéfices accumulés sur plusieurs exercices (100.000 euros), ainsi qu’un compte courant d’associé ouvert à son nom dans les livres de la société (100.000 euros).

Monsieur Limero, qui n’a jamais distribué aucun dividende, s’interroge sur la possibilité de récupérer tout ou partie de cette trésorerie, pour réaliser un investissement en parts de scpi, dans le but de préparer sa future retraite. Est-il possible de loger l’usufruit du portefeuille de scpi dans l’EURL et la nue-propriété dans le patrimoine privé ? Que peut-on proposer dans cet esprit ?
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* L’acquisition d’une nue-propriété au sein du patrimoine privé et d’un usufruit logé dans la société opérationnel est-elle constitutif d’un abus de droit ou d’un acte anormal de gestion ?

S’agissant de la question fiscale, le raisonnement doit être à deux niveaux :

- Au niveau de la société à l’IS, l’administration pourrait être tentée de considérer que l’acquisition d’un usufruit constitue un acte anormal de gestion, si cette acquisition n’enrichit pas la société et qu’elle se fait à des conditions économiques trop désavantageuses pour elle.

Si, par exemple, la société « Infolimero » prend un usufruit de SCPI de rendement sur 10 ans à 60%, le rendement du placement sera négatif, ce qui enrichit injustement le nu-propriétaire et constitue un "pillage organisé" des ressources de la société. 

Si, en plus, le nu-propriétaire est le propriétaire de la société, l’administration sera bien-fondée à rectifier la base de calcul de l’IS !

En revanche :

- si Monsieur Limero respecte les conditions habituellement pratiquées pour un tel démembrement, Exemple : 35 % 65% sur 10 ans ou 20% 80% sur 5 ans.
- si Monsieur Limero respecte le formalisme du droit des sociétés qui s’applique aux actes passés entre un associé et la société, 
- que l’investissement génère un profit pour la société, supérieur au monétaire (TRI de plus de 5%, par exemple)
- pour des démembrement d’une durée supérieure à 10 ans, il est également envisageable de se calquer sur le barème fiscale de l’article 669 CGI (exemple : 46% sur 13 ou 14 ans), ce qui offre un argument juridique  supplémentaire.

- Au niveau de la personne physique, la question est un peu plus complexe. Il s’agit de vérifier que l’opération ne tombe pas dans le champ d’application de la théorie de l’abus de droit. Il s’agit donc de vérifier si l’article 64 LPF peut être appliqué.

L’abus de droit, au sens de la législation fiscale, recouvre deux comportements qui sont bien distincts en droit civil. Il se présente I. tantôt comme une simulation, II. tantôt comme une fraude à la loi. Celle procédure conserve un caractère exceptionnel, car elle est très contraignante pour l’administration fiscale !

I. Quand il utilise les artifices de la simulation, l’abus de droit est un mensonge juridique destiné à tromper le fisc. La simulation par acte fictif recouvre les cas où, tout en donnant l’impression d’être tenues par un accord, les parties n’ont en réalité pas entendu contracter ; le contrat n’est en fait qu’une « coquille vide » destinée à tromper les tiers.

Par exemple, on pourrait imaginer que l’abus de droit soit ici caractérisé si la société « Limero » ne respecte aucune de ses obligations juridiques ou comptables : elle ne tient pas ses assemblées, ni aucune comptabilité, les actes passés entre la société et ses associés ne sont pas autorisés par l’assemblée dans les formes légales… En pratique, c’est une situation inimaginable lorsque l’IS s’applique !

II. En cas d’abus de droit par fraude à la loi, il n’y a ni simulation, ni mensonge, les actes passés sont réels, mais le montage juridique ne peut s’expliquer que par la volonté de contourner une règle fiscale contraignante. C’est, la jurisprudence qui est venue à la rescousse du contribuable en interprétant de manière extensive l’article L.64 du Livre des Procédure Fiscales. Le Conseil d’Etat, depuis un arrêt de principe de 1981 [2] considère que l’abus de droit peut être mis en œuvre lorsque les actes, bien que non fictifs « n’ont pu être inspirés par aucun motif autre que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, s’il n’avait pas passé ces actes, aurait normalement supportées eu égard à sa situation et à ses activités réelles ».

La frontière délimitant le champ d’application de l’abus de droit est donc souvent malaisée à cerner et fait l’objet d’abondants commentaires de doctrine et de jurisprudences.

Cependant les conséquences de sa mise en œuvre sont redoutables : l’administration est fondée à exiger l’impôt éludé, les intérêts de retard au taux de 0,40% par mois (4,80% par an) et une pénalité égale à 80% des droits réclamés. En outre, il est fréquent que l’administration se retourne également vers le « bénéficiaire » de l’abus de droit. Les conséquences peuvent donc être très lourdes. Au cours du dialogue avec l’administration ou devant les tribunaux, le contribuable doit démontrer un intérêt autre que fiscal à une opération.

Il est donc essentiel de motiver explicitement et de façon adéquate leurs transactions dans les contrats qu’elles passent. Une prise en compte des motifs d’un contrat très en amont du processus permettra d’assurer sa justification et sa défense en cas de contrôle.

Des contribuables ont soutenu avec succès leur position, mais une étude de la jurisprudence met en évidence que des situations similaires ont été jugées différemment. C’est pourquoi la finesse et la qualité des réponses et démonstrations faites à l’administration tout au long du contentieux est essentielle.

Quel est l’angle d’attaque possible de l’administration ? 

Elle va argumenter sur le fait que vous avez éludé l’impôt sur le revenu, les contributions sociales, et l’impôt sur la fortune et qu’il n’y a aucune autre explication juridique ou économique qui sous-tend l’opération.

Cela sera vraisemblablement le cas si le montage relève de la caricature : revente de l’usufruit de parts initialement détenues dans le patrimoine personnel à une structure IS (typiquement une société civile qui opte pour cet impôt) créé pour la circonstance, et que cette structure ne possède QUE les usufruits de Monsieur Limero et rien d’autre, qu’elle les finance par un apport en compte courant d’associé, et que le prix est grossièrement avantageux pour la personne physique.

En revanche, si :
- la structure IS préexiste depuis plusieurs années,
- réalise, par exemple, d’autres opérations en démembrement avec des tiers, soit en rachetant des usufruits, soit en souscrivant des parts nouvelles conjointement avec des tiers,
- a une activité opérationnelle normale (prestations informatiquespi en pleine propriété, immeubles commerciaux en direct, parts de SIIC, etc…),
- fonctionne dans des conditions normales (comptabilité, assemblée, autorisation en assemblée des actes passés avec les associés),
- réalise des opérations à des conditions comparables à ce qui se fait avec les tiers, lorsqu’elle traite avec Monsieur Limero,
- paye de l’IS,
on doit pouvoir considérer que cette structure a un fonctionnement juridique et financier légitime et autonome, qu’elle poursuit véritablement un but économique, qu’elle n’est pas seulement destinée à délester Monsieur Limero de tout ou partie de ses impôts.

* Comment peut-on procéder ?

Le compte courant d’associé peut être racheté sans frais pour financer le portefeuille de scpi en nue-propriété. La trésorerie correspondant au bénéfice mis en réserve peut être utilisée pour acquérir l’usufruit du même portefeuille au nom de la société « Infolimero ». Une durée appropriée, déterminée en fonction de la date probable de départ en retraite de Monsieur Limero peut être retenue (maximum 30 ans - article 619 du code civil).

Au cas présent, une clé de 46% pour un usufruit de 13 ou 14 ans paraît appropriée, si Monsieur Limero envisage un départ en retraite à 64 ans ou 65 ans.

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* Cas Ramel

Monsieur et Madame Ramel disposent d’un patrimoine imposable à l’ISF de 3.000.000 d’euros. Ils ont deux enfants majeurs (18 et 20 ans) fiscalement rattachés. L’objectif poursuivi est d’aider et faciliter l’installation des deux enfants dans leur vie d’adulte, en leur accordant des revenus complémentaires pendant dix ans à partir d’une trésorerie disponible.

Pour ce faire, M et Mme Ramel envisagent l’acquisition en démembrement d’un portefeuille de parts de scpi, sur une durée de 10 ans, après donation des sommes nécessaires. Que peut-on conseiller dans cet esprit ?

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* Le financement de l’investissement des enfants par donation de somme d’argent   

Quelle qu’en soit la forme, la donation d’une somme d’argent sera toujours plus économique que la donation de parts de SCPI. Il est donc bien plus intéressant de donner une somme d’argent, qui sera ensuite utilisée pour l’acquisition de parts. En effet, une donation de somme d’argent peut être réalisée sans frais, si elle emprunte la forme d’un don manuel.    

Au cas présent, ce don manuel sera caractérisé par la remise matérielle, par les parents aux enfants, de chèques. Ce don manuel sera révélé à l’administration fiscale en utilisant les imprimés Cerfa 2735 préparé pour la circonstance (2 exemplaires par enfant).

Au plan fiscal, cette donation de somme d’argent, peut bénéficier, à hauteur d’un montant de 31.865 euros pour chacun des deux enfants et pour chacun des deux parents, d’un abattement. Elle sera donc totalement exonérée de droit de donation par application de l’article 790 G du Code général des impôts, les conditions posées par ce texte étant réalisées. L’abattement prévu à cet article est cumulable avec ceux mentionnés aux articles 790 B et 790 D.

Les conventions de démembrement de propriété ont pour vocation de régler les modalités de l’investissement conjoint (usufruit pour les enfants/nue-propriété pour les parents).

La clef de répartition du prix de souscription correspond à celle proposée par chacune des sociétés de gestion. Nous nous y conformerons pour éviter toute remise en cause de cette opération, par l’administration fiscale, sur le fondement de l’abus de droit.   

L’usufruit, constitué au profit des deux enfants leur donne le droit de percevoir les loyers produits par le portefeuille démembré de SCPI, pour une durée fixe de 10 ans.

Au plan fiscal (ISF, impôt sur le revenu) :    
- L’article 885 G du Code général des impôts) met à la charge de l’usufruitier l’impôt de solidarité sur la fortune et exonère, corrélativement le nu-propriétaire de cet impôt. En pratique un impôt n’est du que si le patrimoine net de chaque usufruitier est supérieur à 1.300.000 euros, ce qui n’est pas le cas pour chacun des deux enfants majeurs, qui ne font pas partie de votre foyer fiscal au regard de cet impôt (885 E du Code Général des Impôts).   

- En ce qui concerne le calcul de l’impôt sur les revenus fonciers distribués, les époux Ramel devront choisir entre le rattachement au foyer fiscal et le détachement pur et simple des deux enfants étudiants. En pratique, le bénéfice des demi-parts supplémentaires étant maintenant plafonnés à 1500 euros par enfant rattaché, il pourrait être plus intéressant de détacher les enfants du foyer fiscal, si le taux marginal d’imposition des époux Ramel est supérieur à 41%.   

S’ils sont détachés du foyer fiscal, les enfants pourront prétendre à une part de quotient familial ce qui les exonère d’impôt sur le revenu jusqu’à environ 12.000 euros de revenus imposables par an (en tenant compte de la franchise et de la décote applicable aux bas revenus, sur la base de l’IRPP 2013, un peu moins, à priori pour les revenus perçus à partir de 2014).

Les contributions sociales seront perçues sur ces revenus fonciers, au taux de 15,5% l’an, sans faveur particulière.
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Mots-clés : démembrement, isf, nue-propriété, revenus complémentaires, scpi