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Devenir propriétaire d'un local pour exercer en libéral et location à un confrère ?

Investissement immobilier : stratégie d'achat d'un local professionnel pour une psychologue

Cette discussion porte sur le projet d'investissement immobilier d'une psychologue, âgée de 46 ans, souhaitant acquérir un local professionnel pour exercer en libéral et le louer à d'autres professionnels. Le projet vise à diversifier son patrimoine, actuellement faiblement exposé à l'immobilier (5% en SCPI et foncières cotées), et à générer des revenus complémentaires à long terme, notamment pour sa retraite. L'objectif est double : exercer dans son propre cabinet et bénéficier de loyers.

Les avantages perçus sont nombreux : posséder un bien immobilier, source de sécurité, générer des revenus locatifs, et disposer d'un local pour son activité professionnelle. Les inconvénients identifiés incluent le manque d'expérience dans l'investissement immobilier, la complexité administrative et fiscale, et le temps nécessaire à la gestion du projet. La discussion aborde les différents types de baux professionnels et les réglementations concernant l'utilisation du local pour une profession libérale (notamment l'accessibilité PMR).

Un point important concerne la fiscalité. L'activité libérale de la psychologue, sous le régime de la micro-entreprise, sera imposée en BNC, tandis que les loyers seront imposés soit en revenus fonciers (loyer nu), soit en revenus fonciers meublés. La question du partage de la salle d'attente avec d'autres professionnels est soulevée, notamment la compatibilité de la colocation avec les professions paramédicales. La réglementation concernant le partage de la salle d'attente entre professionnels de santé semble dépendre des professions, certains ordres professionnels ayant des restrictions plus strictes que d'autres. L'absence de réglementation spécifique pour les psychologues est mentionnée.

Enfin, la discussion soulève la nécessité de vérifier les réglementations liées à l'accessibilité PMR, même si des reports de normes ont eu lieu. Il est recommandé de ne pas négliger ce point, sans toutefois le rendre un critère bloquant dans le choix du bien. Les participants mettent en lumière la complexité du projet, mais insistent sur la nécessité d'une analyse approfondie des aspects légaux et fiscaux avant de se lancer.


Pages : 1

#1 09/01/2020 17h15

Membre (2017)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Mon profil
Psychologue, 46 ans, salariée en CDI, TMI 14 %, locataire.

Réflexions initiales
-    J’ai actuellement une très faible exposition à l’immobilier : 5 % du patrimoine global sous forme de SCPI + un peu de foncières cotées en CTO.
-    Objectif de long terme (15-20 ans) : être propriétaire de ma résidence principale à la retraite.
-    Objectif de court terme : augmenter mon exposition à l’immobilier. Je pensais le faire par les SCPI mais j’ai pensé au projet que voici :

Le projet
Acheter mon propre cabinet pour exercer comme psychologue en libéral (profession réglementée) un ou deux jours par semaine en complément de mon poste salarié + louer le cabinet le reste du temps à un autre professionnel libéral (psychologue ou compatible).

Inconvénients
-    Projet plus chronophage que l’achat de parts de SCPI.
-    Ce serait une première acquisition : mon expérience est inexistante, mes connaissances très limitées (fiscales, etc.)
-    Projet porté par un biais psychologique important : le côté sécurisant de posséder un bien immobilier (alors que l’âge avance).

Avantages
Je me dis que cela pourrait me permettre de cocher plusieurs cases en même temps :
-    Avoir un bien immobilier qui me servira pour mon activité professionnelle dans un premier temps ;
-    En tirer des loyers ;
-    Conserver un bien sous le coude à long terme : revenus complémentaires à la retraite si le local reste un cabinet ou habitation personnelle en cas de besoin (avec résiliation du bail et changement de destination du local).

Avant d’aller plus loin dans le projet, je fais ici le point sur ce que j’ai compris

Il existe différents types de bail professionnel
-    Précaire (sans propriété commerciale)
-    Commercial (avec propriété commerciale)
-    Professionnel

Pour une activité libérale : bail professionnel (6 ans minimum).

Les autorisations à demander/vérifier
Autorisation d’utiliser le logement pour profession libérale + apposer plaque professionnelle :
-    Se référer au règlement de la copropriété.
-    S’adresser à la mairie de la commune pour changer éventuellement la destination du logement (habitation vers local pro).
-    Prévoir de se mettre en règle avec les normes PRM (personnes à mobilité réduite)

Fiscalité
Comme psychologue libérale, je serai imposée en BNC.
Pour un confrère psychologue (ou profession compatible ne nécessitant pas d’équipement spécifique), je pourrai louer en meublé.
Louer nu permettrait peut-être d’avoir davantage de locataires intéressés. Dans ce cas, le loyer serait imposé en revenus fonciers.

Mon activité libérale serait très limitée dans un premier temps, un jour ou deux jours par semaine (sous statut de micro-entreprise). Dans ce cas-là, je suppose que l’on achète le bien à titre personnel et non à titre professionnel (local mis à l’actif) ?

Ai-je oublié des éléments importants pour la réflexion initiale ?

Merci de votre attention.

Cordialement

Colibri

Mots-clés : bail professionnel, location, profession libérale

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1    #2 09/01/2020 17h31

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“ESTJ”

Bonjour

sur l’approche locative à d’autres professionnels de santé, je ne suis pas du tout un expert, mais il me semble qu’il existe une réglementation un peu contraignante sur le partage des salles d’attente impossible (si j’ai bien compris?) entre plusieurs disciplines ?

pour l’accessibilité PMR, vous avez bien sûr raison, mais cette norme a été repoussée à de nombreuses reprises et tous les locaux ne sauront de toute façon pas satisfaire celle-ci sans que, à mon avis, cela les rende "impropre" à une activité pro. Je pense qu’il faut en tenir compte mais ne pas focaliser totalement sur celle-ci.

pour le reste, votre projet me semble très bien réfléchi : il vous reste à trouver la perle rare !

Profiter de ne rien foutre….

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#3 16/01/2020 11h51

Membre (2017)
Réputation :   1  

Bonjour,

@Serenitis : Merci de soulever la question de la salle d’attente. Je n’ai pas connaissance d’une réglementation sur le partage de la salle d’attente. En tout cas, du côté de la profession de psychologue, il n’y a pas de restriction particulière. Je vais me renseigner pour le reste.
J’ai prospecté à plusieurs reprises pour une location de local à des professionnels para-médicaux (kinés, orthophonistes) et la question ne s’est jamais posée. La salle d’attente était toujours commune.

Bonne journée.

Colibri

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#4 16/01/2020 14h48

Membre (2017)
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A ma connaissance, c’est propre aux médecins où l’ordre interdit à un médecin d’avoir la même salle d’attente qu’un paramedical.

edit : je ne le retrouve pas dans le code de déontologie. Il n’est pas exclu qu’il y ait eu des évolutions sur le sujet. Le tout est d’éviter le compérage.

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