Locataire en RP souhaitant devenir propriétaire : quelles options ?

Pierrers · #1

Bonjour,

Nouveau sur le forum, je vous laisse lire ma présentation. En bref: en location dans le 15ème à Paris avec ma concubine, et au vu de l’agrandissement de la famille, on souhaite changer pour plus grand. Trouvant dommage de ’jeter’ l’argent par la fenêtre, la première idée était de trouver un bien à acheter. On souhaiterait de rester dans des beaux/centraux quartiers pour l’instant, quitte à avoir un peu plus petit. Le budget max serait de 400k€ (mais un 3 pièces de 45m² minimum) hors frais notaires (apport 50k€ environ)

Après brain storming, voici quelques solutions qui s’offrent à nous:

0. Déménager dans plus grand locatif et ne rien faire (profiter de la vie quoi). Bof

1. Acheter dans 15ème, soit en bon état soit avec quelques travaux. Mais ce n’est pas évident, et le calcul montre que dans l’hypothèse de revente dans moins de 11 ans au prix d’achat, vaut mieux rester locataire. Acheter dans Paris (par rapport à la banlieue) permet d’économiser environ 1% du prix d’achat sur les frais notaires, et environ 6000€ grâce au PTZ de Paris (40k sur 15 ans).

2. Acheter en banlieue, notamment près des futures stations de la ligne 15 du grand Paris (horizon 2023). L’idée serait d’y habiter quelques années (5-10), et ensuite soit revendre soit louer (meilleure rentabilité qu’à Paris). Mais comme indiqué plus haut, on préférerait de rester pour l’instant dans les quartiers plus centraux.

3. Solution 2, pas pour y habiter mais pour le mettre en location meublée. Objectif - pouvoir déduire les frais d’agence/notaire/intérêts (probablement amortissement tant qu’à faire). Ensuite, soit y habiter, soit revendre. Là, ça serait peut être plus judicieux d’acheter les petites surfaces, mais du coup obligé de les vendre au bout de quelques années pour pouvoir acheter une RP.

4. Acheter un local à transformer en appart, ou un appart à refaire entièrement, ou acheter/faire construire une maison neuve en banlieue plus éloignée. Tout cela pour le louer pendant 6/9/12 ans en Pinel, avant d’y emménager. L’idée de la maison étant séduisante pour l’avenir, cela nous permettrait (certes au prix d’un taux d’endettement élevé) d’avoir une maison presque neuve, tout en ayant profité pendant 10 ans de Paris et économisant des impôts. Tant pis pour ces 10 années en location.

Voila j’aimerais de connaître votre avis. Pour l’instant on est plutôt dans la solution 1, mais ce n’est peut être pas la meilleure.

Mots-clés : achat ou location, investir, résidence principale

Ricou · #2

Sacrée question dont toutes les réponses (Achat, location) peuvent être valables !

Pour essayer de vous éclairer de ma modeste expérience: Quand on achète il faut penser à 5 ou 10 ans et essayer de ne pas être en sous-capacité
Je m’explique: combien d’enfants voulez avoir ?
==> J’ai trop vu de jeunes couples acheter un T3 pour acceuillir leur (premier) enfant pour 4 ans aprés dire: Il nous manque une chambre . . . le petit frère arrive

SwissInParis · #3

Pour la RP, il y’a 2 approches, l’émotionnelle qui dit que c’est toujours mieux d’être propriétaire et que c’est plus sécurisé et la rationnelle qui est de considérer ça comme un investissement.

L’approche rationnelle c’est de calculer le rendement attendu en calculant l’argent économisé par rapport à l’argent investis puis de voir s’il y’a moyen d’obtenir un meilleur rendement ailleurs.

Chaque cas personnel est différent mais pour Paris, typiquement, on voit un rendement dans les 2% et donc mettre son argent dans un bête fond euro d’une AV internet sera plus rentable.

Il y’a aussi un calcul que je vois souvent, c’est de dire qu’il faut louer si le prix d’achat est supérieur à 200 loyers.

En plus, Ricou à raison, si on achète il faut avoir un horizon d’au moins 10 ans, si vous pensez pas rester 10 ans dans votre futur maison, louez : en dessous de cette période les frais de notaire, frais de dossiers et autres intérêts de prêts vont manger tout bénéfice envisageable.

Klaus · #4

Pierrers a écrit :
Trouvant dommage de ’jeter’ l’argent par la fenêtre, la première idée était de trouver un bien à acheter.

Solution => faire l’effort intellectuel de comprendre que c’est faux.
Je vous donne une piste:
Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement…
Le message 8 du post en particulier.

Pierrers · #5

Merci pour les réponses, mais vous comparez uniquement les situations #0 et #1. Vous pensez quoi de faire construire une maison en Pinel par exemple?

combien d’enfants voulez avoir

Pour l’instant je pense un seul suffit largement, mais vu que tout le monde en fait 2 j’ai du mal à faire un pronostic

au moins 10 ans, si vous pensez pas rester 10 ans dans votre futur maison, louez

Oui c’est sur, même 11 ans selon mes calcul et un 3 pièces dans le 15ème

Solution => faire l’effort intellectuel de comprendre que c’est faux.

C’est faux si on place bien l’argent (de ce que j’ai compris). Aujourd’hui une AV sans trop risque rapporte au mieux 3%, donc 2.5% après les prélèvements sociaux. Même plutôt 2% (voire moins!) car 2015 s’annonce moins bon que 2014. Discutable donc même avec une mauvaise rentabilité à Paris…

perecastor · #6

Bonjour,

Toujours un vrai dilemme que celui de l’achat vs location pour un parisien !

En théorie, vu les prix extravagants du m² intramuros il vous sera impossible de rentabiliser votre achat par rapport à une location en moins de 10 ans (votre calcul de 11 ans est donc cohérent). Vu votre budget vous ne pourrez vous offrir que 40 à 50m². Votre situation personnelle, sauf exception ou gros compromis sur le confort, fera que vous serez rapidement à l’étroit et devrez quitter le logement avant la durée d’équilibre entre achat et location. Donc à prix du m² égal vous serez perdants par rapport à la location. Si vous mettez en location pour ne pas vendre alors vous serez bloqués avec un investissement peu rentable, d’autant plus avec votre TMI. En théorie donc, vous n’avez pas intérêt à acheter.

Ce conseil général est à mettre en perspective avec d’autres considérations :
- la RP n’est pas qu’un investissement, c’est surtout une nécessité influant fortement sur la qualité de vie. Si pour des raisons personnelles vous êtes plus à l’aise en tant que propriétaire il est normal d’en tenir compte dans votre décision.
- les locations sont également très coûteuses à Paris, ce qui limite le reste à vivre une fois le loyer payé donc la capacité d’épargne. On conseille souvent aux personnes aux petits revenus d’acheter leur RP car sinon ils ne pourraient pas épargner en location. Dans une certaine mesure certains cadres peuvent se retrouver dans une situation similaire sur Paris, justifiant ainsi un achat.
- l’évolution des prix du m² est un élément crucial vu les montants en jeu, et personne ne peut prédire l’avenir. Néanmoins le consensus général est celui d’une baisse dans les prochaines années. Une forte baisse suivi d’une vente forcée (logement trop petit suite à naissance multiple par exemple) serait alors dramatique pour vos finances.

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Pierrers a écrit :

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