Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

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#651 28/09/2018 19h33

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#674 06/10/2018 14h59

2 #675 10/10/2018 13h27

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Audacesfortunajuvat · #651

petit mail ce soir de Corum :

Cher Associé,

Après l’augmentation du prix de la part de CORUM Origin de 1060 à 1075 € en juin dernier, vous allez bénéficier à nouveau de l’appréciation du patrimoine de CORUM Origin.

En effet, j’ai le plaisir de vous informer de la vente de l’immeuble de Vélizy, qui a dégagé une plus-value de près de 1,4 million d’euros.
Vous percevrez un dividende exceptionnel de 10,09 le 28 septembre.

Skarklash · #652

Cher Associé,

Après l’augmentation du prix de la part de CORUM Origin de 1060 à 1075 € en juin dernier, vous allez bénéficier à nouveau de l’appréciation du patrimoine de CORUM Origin.

En effet, j’ai le plaisir de vous informer de la vente de l’immeuble de Vélizy, qui a dégagé une plus-value de près de 1,4 million d’euros.
Vous percevrez un dividende exceptionnel de 10,09 le 28 septembre.

ça + la hausse del’action + le rendement dégagé entre l’achat de la NP et le prix de la part en pleine propriété à la fin du démembrement est un rendement net d’impôt (très intéressant pour capitaliser en période d’imposition élevée et recevoir des revenus une fois rentier / retraité)

GoodbyLenine · #653

Pouvez-vous préciser combien de parts vous avez (en PP ou NP) pour recevoir ces 10.09€ ?

… parce que ça ne me semble pas correspondre à un nombre entier de fois les "1.06€ brut" annoncés dans le communiqué cité ici,
… pas plus qu’un montant net qui serait obtenu en retirant 19% + 17.2% (PS) à ce montant (ce qu’il faut verser au fisc sur la plus-value brute réalisée),
… d’autant que je connais un associé imposé à l’IS à qui il a été annoncé 16.01€ pour 15 parts détenues en PP, soit 1.0673333€/part.

EDIT : En août 2016, Corum Origin avait distribué 1.64€/part net aux associés personnes physiques pour sa première plus-value (sur un bien en Espagne), et un associé à l’IS avec 15 parts avait reçu 26.92€. Si ces 26.92€ sont le "brut", on avait un ratio net/brut de 0.91382. Ce ratio ne semble plus d’actualité. C’est assez logique, car une plus-value en France (2018) n’a pas de raison d’être imposée comme une plus-value en Espagne (2016). (J’avais expliqué ici comment ça fonctionne pour la plus-value sur un bien en France)

Surin · #654

Cela correspond à priori à 10 parts en nue-propriété.

ArnvaldIngofson · #655

CORUM a écrit :
Vous percevrez un dividende exceptionnel de 55,48 le 28 septembre.

Pour 55 parts.
Soit 1,008727 € par part.

Je ne sais pas comment on passe du brut au net.

FCP · #656

GoodbyLenine a écrit :
Merci de vous présenter ici, même si vous êtes inscrit depuis 2011. (J’ai fait ici une exception, car normalement je m’abstiens de répondre aux questions de ceux qui ne se sont pas présentés.)

C’est fait :
Info - Forums des investisseurs heureux

Canyonneur75 · #657

Bonsoir,

Deux points en réaction aux derniers messages :

- Une résolution portant sur la décimalisation du nombre de parts a été votée au cours de l’AG de 2016 de la SCPI, afin de permettre le réinvestissement des distributions… Le montant versé n’est donc pas nécessairement un multiple entier du montant pour une part.

- En ce qui concerne la distribution, à ma connaissance, la plus value sur la vente du bien français a normalement été acquittée par le notaire chargé de la vente avant versement du produit de la vente à la SCPI. En quoi consiste donc la différence d’environ 6% entre la valeur brute et la valeur nette du versement ? Cela ne correspond pas aux 36,2 % dus sur une PV sur un immeuble possédé depuis moins de 5 ans (acquisition en 2014 selon le RA 2017). Une possibilité qui me vient à l’esprit : la quote part de l’impôt sur la plus value sur la valeur de la part entre la valeur actuelle et la valeur lors de l’achat (soit si la distribution est de 1 euros, la valeur initiale 1000 et la valeur actuelle 1075; 1/1075*75* taux d’imposition…

Vos avis sur la question ? Est ce que je fais totalement fausse route ? Mon raisonnement se fonde sur le fait que si, indépendamment de toute distribution de plus values, je revends des parts de SCPI avec bénéfice, ce bénéfice devrait être imposé au titre des plus values… Qui dans ce cas, verse l’impôt sur a plus value ? La SCPI ou le propriétaire des parts ? Comment se fait la distinction entre les plus values latentes et des plus values constatées qui ont déjà donné lieu au versement d’un impôt sur les plus value et qui ont été conservées par la SCPI ? Est ce la réserve de plus values qui permet de faire la distinction ?

Canyonneur

PS : je ne suis pas associé

Dernière modification par Canyonneur75 (30/09/2018 22h10)

ddazin · #658

GoodbyLenine a écrit :
la plus-value ne change rien à la fiscalité des associés.

Au bémol près, que la PV qui doit être déclarée en 3VZ fait gonfler le Revenu fiscal de Référence utilisé pour le calcul de certaines prestations ou pour déterminer l’allègement de la taxe d’habitation…

ArnvaldIngofson a écrit :
CORUM a écrit :
Vous percevrez un dividende exceptionnel de 55,48 le 28 septembre.
Pour 55 parts.
Soit 1,008727 € par part.

Idem : 25,22€ pour 25 parts, soit 1.0088€ par part. Si 1.06€ est le brut . Il y aurait 4.83% de prélèvements ?!

GoodbyLenine · #659

Je remarque que 1.008727 / 1.067333 = 0.94500. Donc il semble y avoir 5.5% de prélèvement (sur le brut, pour obtenir le net). Il reste à comprendre à quoi ça correspond.

pierrejacques11 · #660

Commission d’arbitrage sur cession d’actifs immobiliers …

Surin · #661

Bien vu mais ça n’explique pas tout :

Statuts a écrit :
commission d’arbitrage :
1% TTI du prix de vente net vendeur si celui-ci est inférieur à 5 M€ et 0,75% TTI du prix de vente net vendeur si celui-ci est supérieur ou égal à 5 M€.

TTI = toutes taxes incluses ?
0,75% de 18M€ = 135 000€
A diviser par le nombre de parts disons au 30 juin (il me semble comprendre que ce sont toutes les parts, pas seulement celles en jouissance, au 30 septembre cela doit peu changer le résultat) = 1 225 882 parts
135 000/1 225 882=0,1101€
11 centimes d’euro mais il n’y a que 5,8487 centimes environ d’écart entre la PV brute et celle distribuée.
=> Il faudra poser la question à Corum AM.

Même s’il y a 1,3M de parts à fin septembre ce qui ferait 75000 parts de plus en 2 mois (contre 28000/mois depuis le début de l’année), cela ferait :
135 000/1 300 000=0,10385€

cat · #662

Cela ne peut sans doute pas être la commission d’arbitrage car cela concernerait alors tous les associés.
Or ici, visiblement :
* les associés personnes morales à l’IS ont touché 1.067333€/part;
* les associés personnes physiques ont touché 1.008727€/part.

pierrejacques11 · #663

Les associés imposés à l’IS n’incluent-ils pas la PV dans le résultat pour la détermination de l’impôt?
Donc dividende brut d’IS.

Edit : A relecture je pense que vous le savez

Par contre sur les PV d’un tel montant imposées à l’IR il y a une surtaxe sur la PV de 6%

Canyonneur75 · #664

Bonsoir

Sauf erreur de ma part, et compte tenu de la transparence fiscale des SCPI, le seuil de 50000 euros qui déclenche la surtaxe se détermine au niveau de chaque associé….soit un peu plus de 45 000 parts…les heureux associés concernés peuvent se le permettre !😏

canyonneur

Dracu1a · #665

A propos de la galerie marchande d’Amnéville. Un vague espoir de revitalisation de la zone donc un espoir accru de pouvoir louer à moyen terme et de vendre à plus long terme (avec ou sans moins-value…).

Edition de Metz agglo et Orne | Amnéville : une boulangerie pour booster la galerie des Thermes ?

pierrejacques11 · #666

Canyonneur75 a écrit :
Bonsoir

Sauf erreur de ma part, et compte tenu de la transparence fiscale des SCPI, le seuil de 50000 euros qui déclenche la surtaxe se détermine au niveau de chaque associé….soit un peu plus de 45 000 parts…les heureux associés concernés peuvent se le permettre !😏

canyonneur

A vérifier mais je pense plutôt que l’on prend en compte la quote part de PV des associés IR pris dans leur ensemble.

Surin · #667

J’ai la réponse de Corum au sujet de cet écart d’environ 5,5% :
L’écart est du à la différence entre la plus-value fiscale et la plus-value comptable (ne me demandez pas ce que c’est).
La distribution est communiquée par rapport à la plus-value comptable mais l’impôt est calculé par rapport à la plus-value fiscale.
Il y a bien eu à la base 19% d’imposition + 17,2% de PS + 4% de surtaxe pour gros montant de PV compris entre 160000 et 200000€ (je n’ai pas vérifié ce point, je ne fais que retranscrire.

Autre sujet qui m’avait fait rentrer en contact avec eux, l’histoire des frais que je trouvais faibles.
(25/27) SCPI Corum : analyse de la SCPI Corum de Corum Asset Management
J’ai du éditer le message du coup. En fait ils ont oublié les droits d’enregistrement dans les frais sur tous les achats de 2017 dans le dernier RA.

Par exemple pour les Pays-Bas, j’avais listé 8 biens aux frais vraiment réduits (- de 2%).
En fait il y a 4 achats neufs qui sont Leiden 30 mars 2016, Leiderdorp 20 janvier 2017, Hoofdorp le 24 juin 2015 et Indigo La Haye qui sont tous en VEFA donc ici ok.
_3 autres achats ont été fait en 2017 et ont des frais plus élevés en réalité, j’imagine de l’ordre de 7% mais il suffira de vérifier l’information sur leur site internet qui elle est à jour (ou dans les BT, l’article concernant chaque achat).
_Un dernier à Zoetermeer pourtant acheté en 2015 pour lequel ils ont détecté une erreur, bref, les chiffres seront corrigés dans le prochain rapport annuel …
Je n’ai pas contrôlé les autres pays.

Je vais songer à me faire rémunérer pour chaque erreurs constatées dans ces publications, la liste est longue, très longue, et que de travail supplémentaire pour y voir clair !

maxcorporis · #668

Surin a écrit :
En fait ils ont oublié les droits d’enregistrement dans les frais sur tous les achats de 2017 dans le dernier RA.

Oublié … !?

Surin a écrit :
Je vais songer à me faire rémunérer pour chaque erreurs constatées dans ces publications, la liste est longue, très longue, et que de travail supplémentaire pour y voir clair !

Des erreurs … !?

Des oublis, des erreurs !? Personnellement, je n’y crois pas un instant.

Votre auditoire sur le forum vous est acquis. La meilleure preuve en a été votre mode d’emploi pour utiliser le marché secondaire pas forcément pour celle que vous auriez souhaité mais le temps fait son oeuvre …

Je ne doute pas du tout de vous voir prochainement installé dans un conseil de surveillance de SCPI …

N’y voyez pas malice, votre travail est excellent !
Dans ma belle campagne, il est acquis qu’un excellent braconnier disparaissait toujours en devenant un excellent garde-chasse.

Surin · #669

Je me méfie de vos flatteries mais faites donc comme bon vous semble.
Je n’ai pas compris l’allusion au post sur les carnets d’ordre…
Je vous rejoins sur vos interrogations, "erreurs", "oublis", mais toujours dans le même sens d’une amélioration des chiffres.
Mais que font ces messieurs les-ronds-de-cuir de commissaires aux comptes ?
N’ont-il pas une mission qui consiste à contrôler ?

Nous irons chez Corum prochainement, si vous avez des questions à leur poser, n’hésitez pas, ici ou en MP, j’en sélectionnerai 3 ou 4 et ferai un retour.

Canyonneur75 · #670

Bonjour

Surin a écrit :
Il y a bien eu à la base 19% d’imposition + 17,2% de PS + 4% de surtaxe pour gros montant de PV compris entre 160000 et 200000€ (je n’ai pas vérifié ce point, je ne fais que retranscrire.

Le taux de la surtaxe est cohérent avec le montant de la PV, mais ce montant m’interpelle.

En effet, il a plus d’un million de parts bénéficiaires (je ne sais pas quelle est la date de référence retenue pour la distribution - en tout état de cause 1 123 875 parts au 31/03/2018) et la plus-value distribuée est supérieure à 1 euro par part. La plus value donc supérieure à 1,1 M€.

Ce chiffre est d’ailleurs cohérent avec l’évaluation au 31/12/2017 pour le bien (page 37 du RA) :

Le rapprochement entre la fourchette 160 000 / 200 000 euros et la PV brute conduit à une répartition de l’ordre de 85/15 entre les parts assujetties à l’IS et celles assujetties à l’IR ce qui me semble assez peu vraisemblable (edit : si on retient que la base de la surtaxe est calculé en considérant le nombre de parts assujetties à l’IR)

Où ai-je raté une marche ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (06/10/2018 14h13)

cat · #671

Canyonneur75, ne faut-il pas comparer le montant de la PV brute avec 36.2% des 160k€ / 200 k€ de PV fiscale, ce qui me semble mieux expliquer (à la grosse louche quand même) la différence entre le montant perçu par les associés à l’IS et les autres (de l’ordre de 5%).

Bien à vous,
cat

Canyonneur75 · #672

Bonjour,

Il ressort des échanges que les montants distribués soulèvent de nombreuses interrogations / incompréhensions.

Afin de voir plus clair, il me semblerait nécessaire de rassembler les éléments suivants :

- nombre de parts concernées par la distribution (avec le détail parts IS et part IR)
- le prix de vente pris en compte pour le calcul de la PV comptable et le calcul de la PV fiscale
- le prix de revient pris en compte pour le calcul de la PV comptable et de la PV fiscale (16146 k€ ?)
- les modalités de calcul de la PV fiscale
- les modalités de calcul de la base de la surtaxe et du taux (PV fiscale totale, PV fiscale au prorata du nombre de part IR, PV fiscale au prorata des porteurs pour lesquels la plus-value individuelle est supérieure à 50 k€ ?)

Pour répondre à Cat, les 4,5 % de prélèvement au titre des plus-value sont cohérents avec une PV fiscale de l’ordre de 10 % de la plus-value comptable et une quasi absence d’assujettis à l’IS, en revanche je ne comprend pas pourquoi la PV fiscale ne représente que 10% du montant distribué…le bien ayant été acquis il y a moins de 5 ans…

Canyonneur

tiama · #673

Bonjour à tous, je prends le train en route, je suis néophyte, mais je me demandais si, tout simplement, corum pouvait ne pas distribuer l’intégralité d’une plue value sur cession mais en conserver une partie et l’intégrer ensuite dans la valorisation des parts ?

GoodbyLenine · #674

Ils peuvent (en réalité, au final, c’est l’AG qui vote, mais je ne me souviens pas du rejet d’une résolution on portant sur le montant distribué par une SCPI), mais on annoncé lors des dernières AG leur intention de distribuer l’intégralité de la plus-value.

GoodbyLenine · #675

Ma compréhension de la situation est actuellement la suivante :

En ce qui concerne le montant distribué aux associés imposés à l’IR et le montant (différent) distribué à ceux imposés à l’IS, pour compléter les explications déjà fournies (par Surin) :
- Le montant (brut) de la distribution a été calculé en divisant la plus-value comptable réalisée lors de la cession (1.4 M€) par le nombre de parts en jouissance à la date de la distribution (quelques jours après la cessions).
- Les associés imposés à l’IS ont perçu leur quote-part de cette plus-value comptable brute
- La SCPI (fiscalement transparente) a payé au fisc, pour ses associés imposés à l’IR, 36.2% de la PV fiscale (voisine de 160k€), et rien pour ceux imposés à l’IS.
- Les associés imposés à l’IR ont perçu leur quote-part de la plus-value comptable brute moins leur quote-part de ce que la SCPI a payé au fisc sur la plus-value fiscale.
- Les associés imposés à l’IR n’auront plus rien à payer au fisc sur ce qu’ils ont perçu. Ceux imposés à l’IS devront inclure le montant perçu dans leurs "produits", ce qui majorera d’autant le résultat sur lequel ils paieront l’IS.
- La différence entre les plus-values fiscale et comptable s’explique du fait que leur calcul ne s’effectue pas de la même manière : par exemple, les "frais de notaire", ou les frais liés à des travaux, peuvent faire l’objet d’une évaluation forfaitaire fiscalement, mais sont comptabilisés pour leur valeur réelle (et ce n’est sans doute pas la seule différence).

En ce qui concerne les distributions des derniers mois de 2018 de Corum Origin :
- Il ne devrait pas y avoir d’autre distribution de plus-value en 2018 (la SCPI ne peut pas céder plus de 2%/an de son patrimoine si c’est des immeubles acquis depuis moins de 5 ans, la grande majorité de son patrimoine a été acquis plus récemment, et le montant de la cession de Vélizy approche déjà ces 2% du patrimoine).
- La SCPI devrait distribuer (tout) le RAN qui existait au 31/12/2017, sous forme de 3 versements (séparés des versements mensuels associés au résultat courant) dans la seconde moitié d’octobre, novembre et décembre. (Je pronostique des montants voisins de 3 x 1.3€/part (le RAN faisait 4.35k€ et il y avait 1.2 M parts au 30/06/18)).
- La SCPI devrait distribuer avec le paiement du 10/01/2019 le RAN constitué pendant l’exercice 2018 (les distributions mensuelles sont un peu inférieures au résultat de l’exploitation courante, cf. l’approche conservatrice des contrôles intermédiaires des CaC : 17.43€ vs 17.65€/trim/part à mi-2018; le résultat courant par part pourrait approcher 6.7% : cf résultat des années précédentes et 17.65€/T/part à mi 2018).
- Le total des distributions 2018 (résultat courant, PV de la vente à Vélizy, RAN à fin 2017) pourrait dépasser légèrement 7% brut. Le montant effectivement versé aux associés sera moindre, la différence venant des impôts payés par la SCPI à la source (que l’associé n’aura pas à payer à nouveau) principalement à l’étranger.

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