Corum Eurion : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Je ne sais pas si ces infos officielles du site de corum ont été partagées alors je me permet de mettre le lien :

Eurion - Synthèse | Corum

Tentative de réponse à vos interrogations :

1/ Pour délivrer durablement un rendement de X% aux associés, il faut qu’une SCPI investisse dans des biens délivrant un rendement supérieur à X%, en général entre 1 et 2% de plus, pour tenir compte des charges de structure de la SCPI (les commissions perçues par la SdG, les frais divers comme ceux pour payer le CaC, le dépositaire, etc.), des charges non récupérables sur les locataires, et du fait quil n’y aura en général ni un TOF de 100% (il y aura des biens vacants) ni encaissement de 100% des loyers quittancés (il y aura des impayés).
Note: une SCPI qui investit en empruntant (c’est généralement impossible pour une SCPI qui démarre juste,  comme Eurion) pourra aussi doper son rendement en investissant dans des biens ayant un rendement (très) supérieur au coût de l’emprunt associé (ceci permet actuellement à moultes SCPI matures de doper leur rendement de 0.5 à 1%…)

En  général une société de gestion dispose d’un protocole explicite (et souvent détaillé dans les rapports annuels de ses SCPI) pour determiner laquelle (ou lesquelles) de ses SCPI investira  lorsqu’une opportunité se présente. Les critères typiquement utilisés sont, outre le type de bien (par ex Corum Origin n’investi pas en dehors de la zone €uro), la situation de trésorerie des SCPI, la taille de l’investissement, ou la répartition cible du patrimoine des SCPI entre divers types d’actifs.

2/ Le rendement peut être de 10,4% sur l’année, alors que les biens acquis tournent entre 6 et 7 % …. parce que les parts émises n’entrent en jouissance que 5 à 6 mois après que la SCPI ait encaissé les fonds associés, et donc bien après que la SCPI ait pu acquérir des immeubles générant des loyers.

Lorsque la collecte d’une SCPI est très grosse (par rapport à sa capitalisation), ceci peut grandement doper le rendement par part. Mais avec les années, et l’augmentation de la taille de la SCPI, ou la diminution de la collecte, ou si les investissements sont retardés, cet effet diminue (ou disparait) (ou peut même devenir négatif).

Un exemple concret (simpliste): une SCPI a émis 1000 parts à 1000€ au 1er janvier (parts déjà en jouissance); le 15 juillet elle émet 5000 parts (qui n’entreront en jouissance que le 1er janvier suivant); le 1er septembre elle achète un immeuble à 6M€ (tout le cash collecté), loué à  6% AEM, et encaisse ensuite 4 mois de loyer (à  6%/an, soit ici 6M€ * 6% *4/12mois = 120k€); le loyer encaissé pourrait permettre de distribuer 100k€ (avec 20k€ de charges), soit 100€/part aux 1000 parts en jouissance; soit 10%.
Remplacez 5000 par 20000, et les 10% deviendraient même 40%…

Bonjour Thortue,
Je n’ai pas suivi la discussion en détail à propos de la vidéo.
Ce qui est certain : j’ai bien reçu en tant que fondateur le montant indiqué dans mon message précédent.
En revanche, il y a un ’Mais’ : le montant à déclarer aux impôts était de 43,81 / part pour 2020, soit près de 250% du montant effectivement perçu. Explication de Corum : "Corum a fait des choix, ceux de sécuriser ses loyers futurs, notamment sur la partie vacante d’un immeuble à Dublin" (donc revenus perçus par la SCPI mais non distribués aux associés en 2020.
Je ne me plains pas car n’ayant pas payé (fondateur) de frais de souscription, je m’y retrouve tout de même largement financièrement. En revanche, ceci est limite par rapport aux communications officielles de Corum qui met en avant le fait de ne pas pratiquer de RAN justement pour ne pas impacter les associés historiques. Ici ce n’est pas du RAN au sens propre, mais cela revient fiscalement à la même chose (i.e. fiscaliser les associés historiques pour servir les revenus ultérieurement, dilués avec les nouveaux associés).

J’ai essayé d’approfondir la question en regardant le rapport annuel 2020 de cette SCPI.

Je dois avouer que je suis resté sur ma faim, plusieurs élèments que l’on peut trouver dans des rapport annuels d’autres SCPI n’étant pas présents :
- bilan des distributions nette de l’année - il faut compiler les 4 bulletins comme l’a fait Thortue dans le message #137, on arrive effectivement à 17.76 net de fiscalité étrangère. Le montant brut (20,79) est communiqué en page 16 du rapport.
- la fiscalité par part
- détail de l’écart entre la distribution nette et brute par part
- montant des impôts payés à l’étranger, le compte de résultat faisant apparaître les loyers nets

Néanmoins, on trouve page 25, en phase avec les propos de Thortue dans le message #139, dans la description du bien "National Broadband Ireland | Dublin":
"Les 32 % restants sont actuellement vacants. Cependant, pour cette surface, EURION bénéficie d’une garantie locative complète de 3 ans incluant le montant des loyers, des charges de services et des travaux d’aménagement pour un futur locataire, entièrement payée par le vendeur."
Eurion a donc privilégié une garantie de loyer par rapport à une baisse du prix d’achat… 

On trouve dans l’état du patrimoine - page 35 - une ligne :
TOTAL COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF ET PASSIF -1 827 k€
qui se décompose en deux lignes - page 43 - Informations relatives aux actifs et passifs d’exploitation :
Produits constatés d’avance 2 093 k€
Charges constatées d’avance 267 k€
Je suppute que ce montant de 2093 k€ représente les loyers payés en avance…
C’est cohérent avec le résultat net -  1332 k€ - en page 38 du rapport et le rapport revenu distribué /revenu fiscal annoncé par Optimum dans le message #138 ((1332+2093)/1332=2.57).

Par ailleurs, seul le dernier BT semble disponible sur le site de Corum. Il faut aller sur des sites de plateformes dédiées aux SCPI  pour avoir accès aux bulletins plus anciens…

Canyonneur

PS : je ne suis pas associé de cette SCPI
Edit : modification suite à la remarque de Surin (message #144)

Dernière modification par Canyonneur75 (27/02/2022 10h38)

ayant qq parts de Corum Eurion, et la SCPI étant jeune, je me suis dis que c’était utile de me faire dès maintenant un fichier de suivi des achats/collecte/relocation etc des immeubles achetés

J’ai synthétisé autant que possible les rapports depuis la création de la SCPI en 2020. Il peut comporter des erreur mais j’ai essayé d’être le plus précis possible.

J’ai trouvé les adresses pour localiser sur google map tous les immeubles, et créer un identifiant pour chaque immeuble (Pays+numéro d’achat dans ce pays).

Je partage ce fichier ici, si cela peut permettre à certain d’entre vous de faire des stats (prix/m², rendement locatif par pays, durée bail/pays ou par locataire…).

A noter que dans les rapports trimestriel, lorsqu’il y a eu relocation, le taux de relocation n’est pas précisé, difficile de savoir si il y a une différence par rapport au rendement à l’achat.

En espérant qu’il sera utile aux membres du forum

analyse_corum.xls

Dernière modification par tanatos114 (11/03/2023 07h42)