Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Lolo77, le 16/06/2022 a écrit :

Bonjour,

Oui, je l’ai reçu ce matin sur mon compte, c’est 1.46€/part (net)

Pour info Corum communique sur une plus value brute de 2.10€/part
30.5% de retenue à la source donc.

Attention donc c’est 2.10€ qui sera retenu pour le calcul du taux de distribution.

NicolasV, le 21/06/2022 a écrit :

- Le RAN enrichit la SCPI et est pris en compte dans le calcul de la valeur de réalisation, les nouveaux entrants apportent donc en cash l’équivalent du RAN. Dans la plupart des SCPI, ce cash est même étiqueté dès son entrée au capital come étant du RAN pour éviter une inégalité fiscale vis à vis des anciens associés.

Pouvez-vous aussi expliquer en quoi le RAN "enrichit" la SCPI. A mon avis ce n’est pas le cas, et il n’y a aucune "richesse" de créée (par le fait d’abonder le RAN).

Le RAN constitue juste un agrégat comptable. Le gonfler permet d’avoir un montant distribuable par la SCPI plus important (une partie du prix d’achat des parts nouvellement créées devient directement distribuable), ceci pour que la création de nouvelles parts ne change pas le montant du RAN par part, auquel semblent très attachés (à tort a mon avis) certains associés.

Le RAN n’intervient pas dans le calcul  de la valeur de réalisation, qui est obtenue à partir de la valeur (d’expertise) du patrimoine immobilier, plus la trésorerie et les créances (et les éventuels autres actifs), moins les dettes, de la SCPI. Ceci, même si ne pas avoir distribué aux associés 1M€ (par exemple) augmente effectivement la valeur de réalisation de 1M€, et revient un peu à forcer les associés à reinvestir une partie du résultat de leur SCPI (certes, sans les frais de souscription).

Par ailleurs, pour avoir une réelle "égalité fiscale", il faudrait aussi allouer comptablement une partie du prix des parts nouvelles au RPV (qui, pour certaines SCPI, représentent beaucoup plus que le RAN), ou ne pas conserver de RPV (mais distribuer les plus-values dès que possible). Or, la plupart des SCPI qui allouent une partie du prix des nouvelles parts au RAN ont d’énormes RPV. Et la crise sanitaire a montré que la plupart des SCPI avec de gros RAN ne l’utilisaient pas quand leur résultat plongeait. C’est assez incohérent…

Je suis tout à fait satisfait du choix de CORUM de ne constituer ni RAN, ni RPV.

Si la SCPI s’enrichit par ce biais c’est au détriment des associés qui ne touchent pas les dividendes afférents (en tout cas pas immédiatement)… C’est un jeu à somme nulle. La question est de savoir où l’associé préfère avoir cet argent. Pour ma part c’est sur mon compte où je peux en faire ce que je veux et même le réinvestir dans la SCPI…

Imaginer que le RAN est une manière de ne pas payer de frais de souscription me semble exagéré : d’une part cet argent n’a pas vocation à être investi mais distribué, c’est donc de l’argent qui dort inutilement ; d’autre part, quand bien même la valeur de part évoluerait directement sous l’effet de l’augmentation du RAN, la valeur de retrait elle reflèterait bien les frais de souscription. Ils seraient donc payés d’une certaine manière.

Vous avez raison, RAN et trésorerie sont deux affaires différentes, mes excuses pour ce propos inexact : même si ce montant a vocation à être distribué, il n’est qu’un agrégat comptable pouvant être investi. Tout dépend des choix de gestion de la SCPI.

Globalement, on peut quand même noter que les SCPI n’ont pas attendu le Covid pour distribuer RAN et RPV afin de compenser la baisse des rendements.
Les SCPI qui distribuent plus que leur résultat net ne sont pas si rares.

Aurait-il été pertinent de distribuer massivement des réserves en 2020/2021 face à toutes les incertitudes qui pesaient (et pèsent toujours d’ailleurs) sur le prix des actifs ?
Je n’en suis pas certain.
Distribuer des réserves c’est aussi faire baisser la valeur des parts, toutes choses égales par ailleurs.

Qu’un investisseur avisé préfère avoir l’équivalent des réserves sur son compte en banque, je le comprends, et je souscrirais plutôt aussi à cette approche pour le RAN, mais pas forcément pour les plus-values ou je préfère l’effet boule de neige d’un réinvestissement du cash.
Et même pour aller plus loin je préfère des arbitrages au strict minimum, ce n’est pas l’esprit des SCPI selon moi. Quand vous voyez que Corum arbitre des immeuble au bout de 5 ans et 1 jour en encaissant désormais 5% de commission je pense que l’alignement des intérêts n’y est pas du tout.

Si je me détache de mon intérêt personnel, une société de gestion doit-elle prendre des décisions en fonction de l’infime minorité d’investisseurs avisés, ou bien raisonner plus globalement pour l’ensemble des associés dont l’écrasante majorité ni comprend pas grand chose dans les faits et semble préférer une stabilité de la "rente" ?

Bonjour Sisco,

Pourtant assez logique je trouve.

1/ vous mettez en place un système de parrainage beaucoup moins coûteux que de rémunérer des distributeurs

2/ vous limitez petit à petit les partenariats de distribution avec lesdits distributeurs coûteux.

3/ vous avez votre objectif de limiter la collecte tout en économisant beaucoup d’argent.

Versement juillet (SMS reçu aujourd’hui, pas encore sur le compte) : 4,2759 € par part.

Yes, j’ai été plus rapide que GBL !

Aussi reçu un mail informant que

CORUM L’Épargne a écrit :

vous pouvez désormais profiter d’un espace client permettant une re-souscription plus rapide

MichelPlatini, le 27/03/2013 a écrit :

En consultant le rapport de Corum, j’ai constaté qu’ils ont investi dans un centre commercial nouvellement crée à proximité de chez moi  à Amnéville - les - Thermes.
Pour y être allé 2/3 fois, je peux assurer que ledit centre commercial a beaucoup de mal à décoller. (faut dire que la région en est très largement pourvue)

Bref, prudence de mon côté.
Je passe mon tour.

As-tu des nouvelles de ce centre commercial?
A t’il trouver son public?

C’est le propre des actifs dit "de rendement" leur comportement est assez binaire. En cas de vacance locative, il est souvent bien compliqué de relouer, et les relocations se feront bien souvent à un prix en deçà du précédent loyer.

Si vous regardez les publications de Corum, il est fait état de la vacance (peu d’infos mais on a les villes et les m²), et vous remarquerez que les actifs vacants le sont souvent de manière assez prolongée.
Sur plusieurs milliards de patrimoine il n’est pas anormal de retrouver ce type de situation, cela fait partie de la vie de la gestion d’un fond.

Tant que la collecte reste soutenue, les actifs problématiques ont tendance à être dilués par les nouveaux investissements.

Si les surfaces concernées à Amnéville sont anecdotiques, il existe aussi d’autres "boulet" (je pense a Yecla, surtout, mais aussi Hambourg) et là on parle d’actifs achetés plusieurs dizaines de millions d’euros, qui ont par ailleurs déjà été dépréciés significativement dans les comptes de la SCPI.

Lu sur le site de Corum (Source)

Article daté du 21 octobre 2022.

"C’est dans ce contexte que CORUM Origin a fait l’acquisition de 4 immeubles au 3e trimestre pour un total de 84 millions d’euros : deux en Italie acquis avec des rendements2 supérieurs à 7,6 % et deux en Espagne pour des rendements2 pouvant dépasser 8 %."

Justification de ces bons rendements : "Ces derniers mois ont justement été l’occasion pour elle de réaliser de nouvelles acquisitions à des conditions plus favorables que dans un passé pas si lointain, celui d’avant la crise de la Covid-19 en 2020. Et ce, alors même que beaucoup d’investisseurs peinent actuellement à conclure leurs acquisitions et que la période estivale est par nature calme sur le marché immobilier. La « botte secrète » de CORUM ? C’est vous ! En effet, grâce à votre épargne, votre SCPI peut investir en faisant moins appel à la dette que d’autres investisseurs, à un moment où emprunter pour acheter de l’immobilier est plus difficile et plus cher car les taux des emprunts ont augmenté. Ceci confère à votre SCPI un meilleur pouvoir de négociation face aux vendeurs dans un marché où les acheteurs deviennent par conséquent un peu moins nombreux."

Paragraphe concernent l’inflation : "De plus, dans certains pays, l’inflation est très forte, avec par exemple +12 % aux Pays-Bas au 31 août… Ce qui signifie que vous toucherez des revenus issus de loyers indexés, pour une bonne partie d’entre eux, sur une inflation nettement plus élevée que celle que vous subissez en France. Voilà une réponse concrète à la flambée des prix ! Cela n’est bien sûr possible qu’à condition d’avoir sélectionné les bons locataires : ils doivent être suffisamment solides financièrement et capables de répercuter l’inflation dans leurs prix de vente pour assumer ces importantes augmentations de loyer, à l’instar de Carrefour, Oracle ou Accenture, pour ne citer qu’eux. Bien entendu, nous modulons l’approche selon le locataire, car tous ne sont pas de grandes multinationales. Mais globalement, l’inflation plus forte en Europe qu’en France, ainsi que les hausses de loyer moyennes qui lui sont liées, pourraient soutenir positivement le rendement de votre SCPI."

Tout cela est évidement signé par Frédéric PUZIN.

Il ne reste donc plus qu’à attendre pour voir si tout celà se traduit bien dans les prochains versements 😉.

Yvan

Bonjour, quelq’un peut-il m’expliquer la régle de calcul du rendement net ?
Je vois partout sur corum a un rendement net de 7%, j’ai investi 50000 moins les 12% de frais d’entrée, il reste 44000x0.07/12=256,
J’ai 44 parts, donc 256/44=5.8€ le rendement par part.
Or je vois que le rendement par part est plutôt de 4.2€ce qui fait dans les 4% (au lieu de 7 !)
Qu’est ce que j’ai raté ?

Dernière modification par Ferdossi (10/11/2022 07h43)

Distribution pour 10/2022 : 4.3211€/part arrivés sur le compte bancaire.

Pour mémoire :
pour 01/2022 : 3.8837 € / part
pour 02/2022 : 3.9840 € / part
pour 03/2022 : 6,3278 € / part
pour 04/2022 : 4,4221 € / part
pour 05/2022 : 4,0822 € / part
pour 06/2022 : 4,8804 € / part
pour 07/2022 : 4,2758 € / part
pour 08/2022 : 4,1867 € / part
pour 09/2022 : 4.2699 € /part
Total sur 10 mois = 44.6337€/part  (vs 41.2019€/part l’an passé)