SCI IS sans travaux

Civan · #1

Bonjour

Je ne sais pas si ce sujet a déjà été traité ici, mais je me posais une question :
J’ai actuellement un TMI à 30% qui va passer à 41% dans 2-3 ans. Celle de ma compagne est à 14%.
Nous souhaitons faire l’acquisition d’un IDR dans les mois qui viennent, avec location en meublé dans une ville moyenne avec une demande intéressante.
Je me suis renseigné sur les différents statuts (LMNP/LMP/SCI IS ou IR).

J’ai l’impression que la SCI à l’IS serait plus avantageuse dans mon cas, d’autant plus que je n’ai pas besoin de la trésorerie, et qu’elle permettrait de me positionner sur d’autres biens dans le futur (peut-être que je me trompe ?).

Une chose me vient à l’esprit :
Disons que l’immeuble n’ai pas/ou peu de travaux à prévoir, mais qu’il permette de dégager un cashflow positif, après déduction des différentes charges et crédit.
L’amortissement du bien en lui même (80-85% du prix de l’immeuble), permettrait théoriquement de ne pas payer d’impôts pendant quelques année, n’est-ce pas ? (Disons 8-10 ans).

1/ Si le crédit s’effectue sur 20 ans :
Au bout d’une dizaine d’années = fin des amortissements si pas de travaux entre temps.
Donc soit je refais des travaux, soit je revends l’IDR (mais étant en SCI à l’IS, je suis imposé comme un professionnel sur la PV..), soit j’achète un autre bien qui possède des travaux, dans une nouvelle SCI (mais ça ne fait que "repousser l’échéance non" ?

Comment faites-vous, à ce moment là ? Prenez vous des biens qui soient à CF positif, même au moment de l’imposition à l’IS (ce qui sous entend une belle rentabilité dès le début..) ?
SCI IR et IS (avec NP et UF séparés ) ?

Enfin, avez vous des logiciels permettant de calculer l’amortissement sur une 20 aine d’années, en fonction de tel ou tel statut ou alors vous regardez chez rendementlocatif ?

Je suis désolé si ce post a déjà été crée auparavant, je cherche quelques réponses.
Merci encore pour toutes vos réponses.

Mots-clés : amortissement, fiscalité, imposition, sci is

sotigui · #2

Bonjour,

Je ne me prononcerai pas sur le statut qui vous correspond le mieux (LMNP/LMP/SCI IS ou IR), il manque clairement les chiffres pour mieux vous aider.

Quelques mot sur la la SCI à l’IS, car j’en ai

L’amortissement diminuera vos impots, mais à lui seul il ne vous empêchera pas d’en payer.
Car si votre amortissement annuel dépasse vos loyers annuels, vous avez un vrai problème.
En fait c’est une combinaison d’amortissement + frais d’acquisition (notaire + agence …), qui sont reportable à l’infinie qui font qu’on paye les impôts le plus tard possible.
Par exemple, j’ai acquis un bien à 175k qui rapport 18k/an. Sans optimisation, je commencerai à payer les impôts dans 4-5 ans et non 10 ans.
Est-ce grave docteur ? absolument pas … 15% de la marge, c’est toujours mieux qu’être en IR avec un TMI de 30%, fiscalement parlant.
Alors comment on fait pour ne pas en payer ? une piste : on trouve un autre projet qui crée des charges (utiles je veux dire).
Pas besoin d’un logiciel pour un calcul d’amortissement. Il faut aller au plus simple.
1/ le foncier n’est pas amortissable (10% 15% du prix du bien)
2/ Un amortissement linéaire entre 20 et 50 ans
Exemple, dans mon cas,
1/ le bien coute 175K net vendeur
2/ le foncier c’est 10% * 75k = 17,5k
3/ la base amortissable est 157,5k
4 / en lineaire sur 20 ans, ça donne un amortissement de 7875 / an

Par contre pour l’analyse financière globale d’un projet immobilier, oui le site rendementlocatif est top !

Civan · #3

Merci pour ces éléments.
Effectivement je n’ai pas donné de chiffres, étant donné que Ma recherche était aussi basée sur ces différentes données.
Ma "peur" était en fait qu’à la fin de l’amortissement du bien, le crédit + Imposition IS > Loyers nets de charges, et donc que je passe en CF négatif à ce moment.
Après je suis bien conscient qu’il faille payer à un moment donné, et que l’amortissement n’est qu’un "report dans le temps".

Je vais donc faire ce que vous préconisez !

GoodbyLenine · #4

Pour avoir moins à payer globalement (d’impôts sur le revenu), une piste qui saute aux yeux dans votre situation, c’est de former un foyer fiscal unique avec votre compagne. Autrement dit : PACS ou mariage. Après, il est clair que payer moins d’IR ne peut pas être la seule raison pour sauter le pas.

Autre piste (bien plus compliquée) : que votre compagne détienne une grosse part dusufruit, et vous plutôt une grosse part de nue-propriété. Les revenus viennent avec l’usufruit, donc autant qu’ils subissent le TMI IR le plus faible.

Mais les choix que vous ferez pour votre investissement immobilier (location meublées/nue, en direct ou via SCI IR, ou IS, ou autre, sur des biens physique ou pierre papier (en direct ou via SCI IS ou AV ou démembrement, etc.) vous engagent sur le très long terme. Et ce serait dommage de faire un choix optimisé comme concubins, et ne plus être concubins (et dans une situation sous-optimale) dans quelques années.

Philippe30 · #5

Civan a écrit :
Ma "peur" était en fait qu’à la fin de l’amortissement du bien, le crédit + Imposition IS > Loyers nets de charges, et donc que je passe en CF négatif à ce moment.

En IS vous partez pour 8 à 10 ans sans fiscalité sur les revenus locatifs.
Juste la CRL à 2.5 % sauf pour les locations commercial avec TVA.

Vous allez accumuler de l’amortissement avec l’achat , les frais etc ….
Dans le temps vous améliorez les logements avec des travaux , c’est toujours ça qui valorise

Ensuite quand le couperet fiscal approchera , il sera temps d’acheter un autre bien avec des travaux pour remettre de l’amortissement et des charges.

Ensuite il faut continuer à acheter mais un jour le couperet tombera
Il est toujours possible de revendre un bien mais là c’est la plus value professionnelle qui vous attend

Peu de solution mais l’IS est la moins pire pour qui veux monter un gros patrimoine car sinon la fiscalité des revenus foncier arrive très vite avec son lot de CSG et d’IRPP.

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Civan a écrit :

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