Vietgoal [72] : étude de cas immobilier (colocation en LMNP au réel)

J’ai signé le compromis de vente. Je termine d’envoyer le reste des documents au courtier. Reste plus qu’à attendre les offres de prêt à présent.

En espérant que la chute des marchés financiers ne va pas avoir de conséquences sur les conditions que j’espère obtenir ( je demande 25 ans à 110% et avec si possible report du remboursement d’un an ).

@Berlin, l’inverse est également possible.
Vu que durant le confinement, il n’y aura pas ou peu de prêt finalisé, il est pas impossible que pour avoir un bilan annuel correct, les banques mettent les bouchées doubles en post confinement!

En tout état de cause, la réponse ne sera disponible qu’après le confinement.

Pour en revenir au bien en lui-même (je ne viens que de découvrir votre étude de cas) :

- concernant la gestion de la colocation ; comment allez-vous gérer à distance ? Vous risquez d’avoir des déplacements fréquents pour vous rendre à votre location. Il faut intégrer cela dans vos futurs frais et de prendre en compte le temps que cela prendra pour les remises de clé, états des lieux, etc qui nécessiteront que vous soyez sur place. Cela peut vite être pénible d’avoir à vous déplacer sur votre temps libre.

- je ne connais pas les prix du Mans et de sa région, mais je m’interroge sur la pertinence d’effectuer un investissement si loin de votre domicile, pour 50e/mois de cash flow. N’y aurait-il pas possibilité de trouver des biens plus proche de chez vous ? Pourquoi cette ville ? Y avez-vous des attaches personnelles ou des gens sur place ? Avez-vous visité d’autres biens dans cette ville?

- concernant les charges : en optant pour un forfait charges de 50e par chambre (soit 1500e/an) vous nous rentrerez jamais dans vos frais. Rien qu’entre les charges de copro (1390e), internet (180e?) et l’électricité (500e ?) vous serez déjà en déficit. Tout le chauffage sera donc, de fait, à votre charge. Vous serez donc en en cash flow négatif si vous optez pour ce mode de fonctionnement. A titre de comparaison je propose dans ma colocation un forfait de charges de 50e (mais qui ne comprends ni électricité ni chauffage).

- il me paraît très dangereux, compte tenu de votre projet, de faire un forfait intégrant le chauffage. Si vos colocataires chauffent à fond, fenêtres ouvertes, vous risquez d’y laisser des plumes (à titre personnel, vous l’aurez compris). Vous verrez que de jeunes colocataires n’ont pas forcement les mêmes préoccupations environnementales et d’économie que vous et moi.

- Je ne connais ni le marché ni la demande locative du Mans : avez-vous bien étudiez cette ville ? A combien de temps vous situez vous de l’université la plus proche ? Quelle sera la nature de votre concurrence : logements type Crous à proximité ? Combien coûte la location d’un petit studio proche de l’université ? Avez-vous visiter d’autres biens dans cette ville?

- il y a actuellement 112 annonces LeBoncoin pour des chambres en colocation dans la ville du Mans. Cela signifie que vous aurez une forte concurrence et que vous devrez donc impérativement vous démarquer de vos concurrents (par la qualité de l’offre, le prix, l’emplacement, les services, etc).

- Si vous êtes en phase de compromis, vous risquez, compte tenu du contexte actuel, de ne pas être prêt avant octobre/novembre. Avez vous des indications relatives à la demande étudiante en colocation pour cette période ? Il faut en tenir compte dans vos calculs et négocier un différé de remboursement de votre prêt pour ne pas avoir à entamer votre épargne personnelle. Si vous exigez 2 mois de dépôt de garantie de vos colocataires, cela peut vous permettre d’avoir un petit matelas de sécurité LMNP (pour ne pas avoir à financer le LMNP par le perso).

- il convient d’ajouter les frais de révision de chaudière dans vos calculs. Je vous conseille de les prendre à votre charge, pour des raisons de sécurité, et de l’intégrer dans votre forfait charges.

- Avez vous pu obtenir une proposition de prêt sur 20 ans ? Car en partant sur 25 ans, vous allez payer énormément d’intérêts en début de prêt ce qui peut rendre délicate une éventuelle revente dans 7 ou 10 ans (on ne sait jamais de quoi demain sera fait).

Pour conclure je ne suis pas totalement persuadé que cet investissement soit une bonne opportunité pour démarrer. Car loin de votre domicile, en cash-flow négatif alors que vous partez sur un crédit de 25 ans ET en colocation. Un bien en colocation, qui nécessite beaucoup plus de travail qu’un studio ou T2 doit nécessairement rapporter plus pour qu’il soit avantageux. Pour ma part, je pense que viser 200 ou 250 euros de Cash-Flow réel doit être un objectif minimum en colocation. Dans la mesure où l’environnement législatif est changeant, que deviendrez un investissement de ce type si les loyers venaient à être encadrés ?

Plusieurs pistes pour que ce bien puisse devenir rentable :
- faire baisser le prix d’achat
- louer vos chambres plus cher
- revoir votre mode de fonctionnement sur les charges
- créer une chambre supplémentaire pour augmenter vos revenus

Dernière modification par dalki (27/03/2020 15h22)

Stibbons, un banquier à la radio ce n’est pas "les banques".
Plus factuellement et pour info, j’ai signé un compromis par voie électronique ce mercredi, mon banquier m’a envoyé aujourd’hui une deuxième proposition après un échange de mails.
Il m’a demandé si je donnais mon feu vert pour lancer l’offre, ce que j’ai fait. Pour la suite, wait and see.

Vietgoal, avez-vous étudié le marché et analysé les différences entre une coloc à 300 par mois la chambre hors charge et un studio ?

Comment sont les parties communes d’un immeuble de 1959 ? Elles sont au goût du jour ?

Qu’est-ce qui a forgé votre conviction d’acheter dans cette ville, dans ce type d’immeuble et de faire de la colocation ?