Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat !

Waaa avec une telle rentabilité brute et une bonne gestion vous êtes quasi assuré de dégager un cash flow positif..
En gros des mensualités de 20000€ (3,6M à 4% sur 25 ans ) pour 40000€ brute. Certes la somme est importante mais il peut hypothéquer l’immeuble si besoin. Faut un banquier pas trop frileux mais ça se tente non?

Non je pense que c’est impossible à financer sans avoir un gros apport. Trop risqué !

J’ai appelé l’agence par curiosité :
- prix négociable à 3.000.000 €
- ascenseurs à remettre aux normes : 120.000 € (devis faits)
- portes d’entrées à sécuriser : 20.000 € (devis faits)
- revenus des antennes : 47.000 € par an (énorme !)
- revenus des garages + box : 23.000 € par an
- taxe foncière : 56.000 € (j’étais pas trop loin !)
- 2 employés à temps plein : concierge, 1.800 € net par mois et gestion locative : 1.400 € net par mois

MAIS : focément :
- 20 à 25 dossiers d’impayés en cours
- 16 appartements libres sur les 96

Propriétaire particulier, en SCI et en grosses difficultés financières - c’est la banque qui vend le bien pour se rembourser. Il ne paie plus l’employée qui fait la gestion (et qui se trouve être employée de l’agence immobilière en question). Donc cette dernière ne remet plus les appartements libres en location.
Il ne paie plus les procédures d’expulsions, donc procédures gelées…

Mais c’est clair qu’avec une bonne gestion et des assurances qui vont bien, ça peut faire une super affaire….

Sinon, ça peut être intéressant en vente à la découpe. Même à prix cassés pour les appartements, il y a moyen de tirer plus d’1 million après impôts sur les PV…

Toujours des amateurs ?

Imaginez-vous à la place du vendeur une seconde. Êtes-vous toujours tenter ?

C’est beau de voir ce qu’un investissement peut rapporter en théorie quand tout va bien, mais la réalité est malheureusement impitoyable, pensez donc au cas pessimiste !

effectivement , l’idée en elle même n’est pas idiote .
le cout peut sembler imporattnt mais à 3 ou 4 partenaires , cela pourrait etre negociable .
apres , le cout de l’acquisition est semble t-il relativement secondaire .

dans l’immobilier , ce qui compte , c’est l’emplacement , et donc l’attractivité ;
la resultante est un taux d’occupation important et une rentabilité certaine .

bref dans votre cas , le taux d’innocupation ets le ratio d’impayé est le criteres qu me ferait penser que l’affaire n’est pas viable .

ps; dans une moindre mesure ( à ma modeste echelle) j’avais penser acquerir un immeuble de rapport mais , dans ce cas , on place son patrimoine sur un seul endroit et les risques  sont plus important car la diversification est moindre .

à moins de trouver un emplacement top , le prix sera  en consequence , faut pas trop rever .

mon CGPI m’avait parlé  à une epoque , que parfois avec qq clients , ils s’étaient regroupés pour effectuer une grosse operation .

la mutualisation des ressources permet de faire de belle chose

Pour revenir dans le cadre de cet annonce, il faut aussi considérer que:

- Yutz, c’est moche et population difficile (ce qui explique les impayés);
- Il y a le Luxembourg a coté, ce qui est un atout énorme pour la région (environ 60000 frontaliers). Que se passe-t-il si un jour le Luxembourg n’est plus la place financière qu’elle est (car il n’y a rien d’autre à Luxembourg) ?
- Arcelor Mittal pourrait très bien annoncer l’arret définitif du site de Gandrange (à proximité)
- Rénovation des ascenseurs: Les devis portent peut-etre uniquement sur les rénovations obligatoires 2013, mais il y a aussi des rénovations obligatoires pour 2018 à envisager;
- A voir de quand date le dernier ravalement de façade.

Bref, investir dans cet immeuble c’est à mon avis un pari sur le futur de Luxembourg et le tissu économique en Moselle (Arcelor Mittal en étant le symbole médiatique de ces derniers mois).

Il fait quand même un peu "cage à lapins" de "zone",cet immeuble,même s’il a l’air neuf et propre.Et il faut aller voir sur place pour se rendre compte de l’environnement et du quartier.

Je travaille depuis quelques années dans une "zone",quartier "sensible" on va dire,et j’ai pu me rendre compte que les immeubles se dégradent assez vite.Et les locataires ont toujours tendance à se déplacer vers les immeubles nouvellement construits,du moins s’ils ont les moyens d’en payer les loyers.Du coup ceux datant de plus longtemps se retrouvent avec des appartements vides ou squattés,les problèmes d’impayés et un état qui se dégrade.

  C’est le fruit de mon observation,je ne travaille pas du tout dans le domaine de l’immobilier.

   Je pense aussi que cela concentre trop le risque sur un seul immeuble.Imaginez que pour fêter dignement le 14 juillet quelqu’un allume une voiture dans les garages ou contre les compteurs à gaz….

   Je ne m’engagerais pas là dedans,même si j’avais le financement.
 
   Par contre ,chercher à investir dans des immeubles pas loin de l’axe Thionville-Lux,ou pas loin de la frontière ne me semble pas idiot;mais sur quelque chose de plus petit .Les gens ont quand même un pouvoir d’achat plus important dans le coin (enfin,ceux qui bossent au lux),néanmoins avec le prix du carburant ils doivent chercher à se rapprocher le plus possible de leur emploi.

Bonjour Philippe,

Il s’agit bien d’un immeuble situé dans un quartier défavorisé (on ne peut pas vraiement parler de banlieue pour la ville de Yutz)
A mon avis, il faut déjà avoir un sacré patrimoine pour que la banque accepte un financement (et un bel apport également), pour qu’un tel bien ne représente pas à lui seul la quasi-totalité du patrimoine.
Sinon, il s’agit bien d’un chauffage collectif, mais au gaz. Les provisions pour charges s’élèvent à 8.880 € par mois (quand elles sont payées !) et comprennent le chauffage, l’entretien des ascenseurs et la partie récupérable du salaire du concierge.

Je me suis amusé à passer cet immeuble à mon simulateur.
En tenant compte de l’état d’inoccupation (16 apparts vides) / d’impayés actuel (25 dossiers), on arrive à un loyer annuel de 340.220 € (soit 28350 € par mois) sur un total théorique (mais impossible vu le nombre de logements) de 542.360 €.
En supposant que la banque finance tout (frais de notaire + travaux, soit 3.342.000 €) sur 25 ans (avec taux à 3,8% et délégation d’assurance - taux 0,15), on a des mensualités de 17.700 €.
Avec un montage en SCI à l’IS (sinon la fiscalité est trop importante), il reste à peu près 2.600 € par mois après impôts (contre 15.000 € dans le cas théorique idéal),
Il faut déduire à celà le montant des charges impayées (2300 € par mois) et donc on arrive à quasi rien…

Ou alors, restons en aux choses simples, on achète, et on appelle la bande à momo pour retrouver une gestion saine des locataires XD

BorderLine a écrit :

Ou alors, restons en aux choses simples, on achète, et on appelle la bande à momo pour retrouver une gestion saine des locataires XD

De toute façon quoi que l’on fasse , si l’emplacement n’est pas bon même après un nettoyage personne ne voudra y habiter sauf la typologie des locataires actuels.

Je plains le propriétaire de l’immeuble car déjà c’est un gros morceau à vendre  mais vu la situation l’immeuble trouveras difficilement preneur.

Philippe

Lemouz a écrit :

Pour faire une sortie la mons pire possible, il devrait plutot essayer de vendre lot par lot : ce qui est pris n’est plus a prendre…

Pas faux comme démarche surtout que la plus value de revente serait plus importante mais le propriétaire est sous forme de SCI et je suis sur qu’il s’agit d’une SCI à l’IS donc il est largement préférable pour lui de vendre sous forme de parts sociales plutôt que de vendre directement l’immeuble avec la plus value professionnelle afférente.

Je me trompe peut être mais ce type de bien est difficilement gérable sans être sous une fiscalité opaque.

Philippe

@Kool31 : oui l’emplacement est primordial. Je vise les villes de 50000 habitants ou à moins de 15 minutes.