CoquelicotBleue [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport dans une bourgade)

Bonjour,

Concernant la pertinence du choix du site, je vous invite à vous servir du net. Il existe souvent les documents suivants avec des études pertinentes donnant de la vision à moyen et long terme ainsi que des pistes d’action pour ce qui concerne une action des collectivités (ainsi vous pouvez anticiper sur une typologie de logement en apprenant par ex qu’il manque des studios ou des T5 etc) : PLUIH ou PLH. De plus, en vous rapprochant de la collectivité ou de l’EPCI compétent vous pourrez éventuellement obtenir des aides pour vos modestes travaux mais surtout voir si des contrats sont possibles sur les loyers pour sécuriser les rentrées de loyer. Enfin, à voir si vous êtes en périmètre "coeur de ville" ou "petites villes de demain" et assimilés : là encore des aides et de la mise en perspective sont possible.
Je pense qu’en quelques clics sur le net avec ces mots clés et le nom de la bourgade vous allez déjà dégrossir le sujet.
Exemples :
Le PLH - Communauté de Communes du Crestois et du Pays de Saillans
Programme Action c?ur de ville  | Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales
Et surtout : Loi Denormandie 2020 ? Investir dans l’ancien : Communes éligibles - Plafonds - Travaux de rénovation pour défiscaliser en loi Pinel ancien

Bonjour Monsieur,

Je vous remercie de votre réponse. J’ai un peu d’épargne mais ce qui peut me plomber je pensais surtout à l’âge de la locataire résidente et la solvabilité du commerce. D’où mes questions sur cet investissement. Le plus : emplacement en centre ville, village dynamique et locaux permettant de faire du déficit foncier, voire de créer des petites surfaces. Le moins : âge de la locataire en place et remplacement d’un commerce (s’il venait à déposer le bilan) même s’il est sorti du redressement.

A l’IR sur la SCI.

Le 1er immeuble a une rentabilité nette de 6,68% sans les prélèvements sociaux et impôts et 6,20% après prélèvement. Peut être que mes calculs sont erronés ?
PRIX FAI : 172 K        Crédit : 147K à 1,25 sur 15 ans.    Apport : 38572 euros
Coût crédit : 26662 euros (interêts et assurance)
Revenus : 1216 HC/mois
Foncier : 1200 euros
Remboursement crédit : 984,02 euros
CF = 232 euros mensuels
Frais agence : 8% mensuel (inclus dans le revenu mensuel avec l’assurance GLI)
Charges non récupérables : 120 euros annuel (électricité et abonnement cage escalier)
Assurance PNO : 120/an
Pas de vacances locatives : Ecoles supérieures, Etablissement hospitaliers et bureaux à proximité.

Prélèvements et impôts (simulation sur rendement locatif) : 970 euros/annuel
Déficit foncier à venir : 4K sur 2020 (Réfection peinture cage d’escalier + remplacement fenêtre)

D’autre part, la banque a suspendu les prélèvements pendant six mois et je me retrouve avec une trésorerie positive de 8K.

Pour ce projet :
Rendement net (hors impôts et prélèvements) 12,17%
PRIX FAI : 96 K
Crédit : 96K à 1,25 sur 15 ans
Apport : FDN = 9300
Revenus : 1200 HC/mois
Foncier : 1130 euros. TF à 50% à 625 euros
Remboursement crédit : 625 euros sur 15 ans
CF = 575 euros
Charges non récupérables : 100 euros annuel (électricité et abonnement cage escalier)
Coût du crédit : 14523
Assurance PNO : 120/an
Maintenance : 200 euros
Gestion en direct

Projet de déficit foncier sur l’isolation vétuste du RDC et des combles avec un CF de 807 euros sur les deux immeubles. Pour ce second projet, si les deux locataires viennent à venir défaillant, je me pose des questions.

Merci beaucoup pour votre réponse rapide, je ne savais pas je je vais me renseigner pour la sécurisation des loyers. Effectivement, ce serait rassurant.  La SCI n’est pas éligible aux subventions Coeur de Ville et la commune n’est pas situé dans ce périmètre. Il faut aller sur Fécamp et Dieppe mais je ne connais pas bien.

Iqce a écrit :

Bonjour,

Concernant la pertinence du choix du site, je vous invite à vous servir du net. Il existe souvent les documents suivants avec des études pertinentes donnant de la vision à moyen et long terme ainsi que des pistes d’action pour ce qui concerne une action des collectivités (ainsi vous pouvez anticiper sur une typologie de logement en apprenant par ex qu’il manque des studios ou des T5 etc) : PLUIH ou PLH. De plus, en vous rapprochant de la collectivité ou de l’EPCI compétent vous pourrez éventuellement obtenir des aides pour vos modestes travaux mais surtout voir si des contrats sont possibles sur les loyers pour sécuriser les rentrées de loyer. Enfin, à voir si vous êtes en périmètre "coeur de ville" ou "petites villes de demain" et assimilés : là encore des aides et de la mise en perspective sont possible.
Je pense qu’en quelques clics sur le net avec ces mots clés et le nom de la bourgade vous allez déjà dégrossir le sujet.
Exemples :
Le PLH - Communauté de Communes du Crestois et du Pays de Saillans
Programme Action c?ur de ville  | Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales
Et surtout : Loi Denormandie 2020 ? Investir dans l’ancien : Communes éligibles - Plafonds - Travaux de rénovation pour défiscaliser en loi Pinel ancien

Encore merci d’avoir répondu.

Bonjour Madame,

Je vous confirme qu’il y a des erreurs dans vos calculs sur votre premier immeuble. Je ne rentrerai pas dans le détail.

Je vous avais suggéré d’ouvrir une étude de cas spécifiquement pour ce premier immeuble. Vous avez préféré mettre les chiffres du 1er immeuble dans l’étude de cas du deuxième. Il ne faudra pas vous étonner si ce fil devient embrouillé. Un peu de méthode et d’organisation, que diable !

CoquelicotBleue, le 27/08/2020 a écrit :

VOTRE PROFIL
51, femme, régime autoentrepreneur, revenu 15k

Bienvenue sur le forum ! (et une femme, dans ce déluge de testostérone)
Je rebondis sur vos propos, et complète les interventions intéressantes préalables des autres forumeurs.

CoquelicotBleue, le 27/08/2020 a écrit :

LOCALISATION DU BIEN
-  Bourgade du 76, 1500 habitants et desservant 3000 habitants environ, commerces et écoles; plateau agricole
Investir dans une bourgade est-il un bon choix ? J’ai regardé les statistiques Insee et je me suis promenée dans le village que je connais depuis mon enfance. Les commerces sont actifs car c’est la seule bourgade à la ronde avec un supermarché et le plateau agricole est assez dynamique. Le village ne dépérit pas. L’immeuble est en centre ville, beaucoup de luminosité et plafond assez haut. Mais quid de la demande locative car pour 600 euros, on peut aussi louer une petite maison.

Votre zone de chasse doit être connue et reconnue par vous seule. Autant le forum peut vous aider concernant les calculs purs et théoriques, sur le calcul des impôts, sur une question relative à l’urbanisme,… mais personne ne pourra vous dire si votre zone est "bonne" ou non.
Chacun définit le risque et son aversion au risque propre, pareil concernant la vacance locative. Ici même, vous trouverez des investisseurs sur des immeubles de rapport dans des zones lâches, des investisseurs dans des murs de commerce dans des centres commerciaux, des investisseurs en Pinel dans des villes qu’ils n’ont jamais visitées, des investisseurs dans des zones extrêmement tendues avec 3% de rentabilité,…. Et chacun sera heureux et satisfait de sa stratégie.
Ceci dépend de votre but et de votre personnalité.
Pour ma part, j’investis sur Lyon, où je n’atteins pas une rentabilité à 2 chiffres comme on peut le voir chez d’autre IH, mais où je suis pile à l’équilibre financier, mais avec un taux de vacances locatives nul et un vaste choix de locataires à chaque renouvellement.
D’autres privilégient la rentabilité, mais qui dit grosse rentabilité dit prise de risque, ou temps personnel important à fournir. Pour ma part, je n’aurais pas été prête à doubler ma rentabilité au risque d’avoir des semaines (mois?) de vacances locatives, ou des dossiers de locataires qui ne me conviennent pas.
Dans mon cas, je peux " imposer" la signature d’un bail notarié, qui me rassure. Je précise cela directement dans mon annonce, ne visiteront que ceux qui sont d’accord.
Par contre, même avec un gros attachement sentimental, je n’aurais pas investi dans le village de mon enfance, car, en écartant l’aspect sentimental, d’un point de vue purement financier, c’est une "mauvaise zone" pour moi.

CoquelicotBleue, le 27/08/2020 a écrit :

Tx de vacances : deux locataires en place depuis 2011 (commerce et résidence)

Pour paraphraser le légendaire investisseur Warren Buffett, s’il suffisait de connaître le passé pour anticiper le futur, les libraires seraient les plus riches du monde.
J’ai acheté mon studio avec un locataire en place pendant 15 ans en mars 2017. En décembre, il n’était plus là. Ne présageons pas des perspectives futures.

CoquelicotBleue, le 27/08/2020 a écrit :

Frais compte bancaire : 40/mois

Ceci me semble fort élevé.

CoquelicotBleue, le 27/08/2020 a écrit :

- Le commerce : Il s’agit d’une entreprise Plombier/Chauffagiste installée depuis 2011 en activité depuis 2002. L’entreprise à 5 établissements dans le dpt et le gérant a aussi une autre entreprise de même activité avec un autre nom dans une autre petite ville. Il est en place depuis 2015 et l’entreprise s’est mise en redressement judiciaire en 2017. Elle est sortie du redressement en 2019.  Je me pose des questions et je me demande si je contacte le gérant ce qu’il me dira.

Concernant les commerces, il s’agit d’une catégorie bien à part de l’habitation. Catégorie que j’affectionne, mais qui doit se regarder sous un autre angle que sous celui de l’habitation pour un particulier.

Concernant la localisation dans la ville :

L’entreprise a besoin d’accessibilité et de visibilité, donc proche d’un axe passant (voiture ou piéton), facilement accessible avec des stationnements faciles (gratuits si possible), avec d’autres commerces (effet bénéfique d’une zone dynamique de commerce : je vais à la poste, et tiens je passe devant le fleuriste, ah tiens et si je prenais un bouquet, et tiens je passe devant la boulangerie je vais ramener du pain,…) ou un marché qui attire les foules.
Choix entre le centre ville et la zone commerciale (comme vous dites, il y a un supermarché, donc où vaut il mieux implanter son commerce ?). Question ouverte.

Concernant le local en lui même

La taille bien entendue, mais également l’accessibilité personne handicapée, la visibilité (mètres linéaires de vitrines), la possibilité de mettre une signalisation sur les murs de l’immeuble, la possibilité d’avoir une zone de stockage et une zone de chargement/déchargement au pied de l’immeuble pour les livraisons. La zone " espace publique" et la zone "espace privé", un espace sanitaire.
La nécessité de travaux ou non (moquette usée par les nombreux passages vs carrelage flambants neuf),
la possibilité de changement d’activité (un assureur ? Un coiffeur?…)
Bien entendu, si le local est tout neuf tout propre et que la façade de l’immeuble fait " décrépie", le ressenti du commerce en pâtit.

Concernant le bail

J’aurais tendance à dire que sur le commercial, il y a 3 points à prendre en compte : la qualité de l’emplacement, la qualité du bail, la qualité du locataire.
Donc concernant le bail, une lecture minutieuse avec l’aide d’un professionnel du droit est à mon avis indispensable. Il ne s’agit pas d’un bail d’habitation, qui suit un " fil rouge". Ici, tout peut être mis, ou non dans le bail. A chaque achat de locaux pro, j’ai passé beaucoup de temps à tout lire, afin de savoir dans quoi je mettais les pieds. Il n’y a pas de changement de bail quand on achète un local loué, on prend la suite. Donc bien savoir dans quoi on se plonge.

Concernant le locataire

Ses récentes mauvaises passes financières, et maintenant le covid et l’impact sur les entreprises PME avec une " faible trésorerie de secours" me font craindre que le dossier n’est pas assez solide.
Que faire s’il dépose le bilan ? Qui va vous régler ? Y a-t-il un garant ?(cf bail)
Ce n’est pas une procédure "facile", ni "rapide", voici un exemple d’un bailleur suite à la liquidation judiciaire de son locataire. Vous trouverez de nombreux témoignages de bailleur sur le net, qui se retrouvent à devoir lancer des procédures judiciaires alors qu’ils pensaient naïvement récupérer le local et le bail dès la liquidation prononcée.
Pour ma part, je regarde souvent du côté des liquidations judiciaires, qui sont une autre voie d’accès à la propriété méconnue, mais qui nécessite de se plonger dans ses " subtilités".

CoquelicotBleue, le 27/08/2020 a écrit :

- L’âge de la locataire : Elle s’occupe de l’appartement comme si elle en était propriétaire, soigneuse mais elle a 65 ans…

Effectivement, vous mettez le point sur la protection renforcée des personnes âgées, qui vous laissent bien dans l’embarras si jamais ça se passe mal.
Je vous laisse le lien pour les seuils de revenu pour bénéficier de la protection.
Pour ma part, j’y vois une forte décote de l’appartement, comme expliqué dans le premier lien.
De plus, son âge peut entraîner des soucis de santé et l’escalier (pas d’ascenseur ? 1er étage au dessus du commerce ?) peut être rapidement une source de problème (difficulté à monter les courses,…).

En espérant vous avoir donné des pistes de réflexion,
Bonne étude de projet