CoquelicotBleue [78] : étude de cas immobilier (préparation retraite dans le 76)

Bonjour à tous et à toutes !

VOTRE PROFIL
50, femme, régime autoentrepreneur, revenu 15k
propriétaire en résidence principale- en IDF (78)
Emprunt 96k
Valeur RP : 220k
domiciliée dans la même banque depuis 1990
TMI 0 (deux enfants 17 et 20 ans à charge mais au point d’équilibre financier c’est à dire que leurs études sont financées sans dépenses supplémentaires)
Divorcée depuis 12 ans, mari qui vit à l’étranger
Pas d’emprunt à la consommation mais un crédit immobilier depuis 12 ans pour
ma résidence principale.
9k sur le livret développement durable

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
Comptables  : Je comprend bien les chiffres et tenir un budget. Je suis auto entrepreneur et je sais faire la différence entre le CA et le bénéfice.
Fiscales  : A approfondir car le foncier me semble complexe 
Artisanales : J’ai déjà fait des travaux en amateur. Je connais bien les prix et j’ai déjà supervisé des artisans/entrepreneurs+ connaissance problématique rénovation en ville (frais cachés d’évacuation des gravats, voisins, compteur de chantier, stationnement, retards, etc..)
- Sociales +++
- Temps disponible  : je peux me libérer du moment que je puisse avoir une connexion internet le matin et le soir


CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
Deux projets
Projet A Seine Maritime Elbeuf
Maison de ville, 90m2, construction brique de 1900 environ, 3 Chambres, électricité (pas le tableau seulement les prises et interrupteurs) + revêtements à faire + moderniser la sdb + vérifier chaudière gaz de ville, double vitrage avec volets roulants, toiture OK. pas de parkings mais place dans rue.  Bien encore non visité.
Après entretien téléphonique avec le notaire, le bien a déjà eu une offre plus basse refusée mais le propriétaire semble s’en mordre les doigts. Le propriétaire n’est pas un particulier mais apparemment un organisme public HLM donc lenteurs administratives à prévoir. Visite prévue samedi matin.

Projet B Seine Maritime Le Havre
Apprt 57m2, RDC, entrée privative, deux chambres, vérifier chaudière gaz de ville, double vitrage, pas de volets roulants. Travaux électricité + plomberie + . Bien encore non visité. Déco complètement à refaire (cuisine+sdb)pas de parkings mais place dans rue
charges annuelles : 432 euros - 9 lots - pas encore d’infos sur endettement/ravallement, pas d’ascenseur. Je n’ai pas encore eu les infos sur le syndic (bénévole ou pro), pas de gardien, pas d’espace vert.
fonciers : 350/an

LOCALISATION DU BIEN
Projet A
- Zone B1, Hypercentre, proximité école, supermarché, commerces tout accessible à pied, lycée et IUT à 10 min, écoles primaires à 10 minutes, quartier vivant. Ville ayant un tx de chômage mais que je connais bien, déclin industriel et qui se revitalise. Gare à 20 min à pied. Magasin de bricolage en périphérie. Frère très bricoleur + outillé à proximité + plombier.

Projet B
- Zone B1, ville portuaire, quartier un peu excentré mais proche gare (10 minutes), arrêt de bus proche, quartier un peu dortoir et beaucoup de circulation. Arrivée du TGV prévu vers 2022. Je connais bien également mais pas ce quartier. Magasin de bricolage en périphérie. Possibilité "d’embaucher" les neveux pour petits travaux (peinture, dépose papiers, nettoyage, aller au magasin de bricolage, faire les arpettes)

RENTABILITÉ DU BIEN
Projet A : 58000 + 5600 notaire = 63600
loyer : Projet de conventionnement car delta faible entre prix du marché et plafond, donc dans les 600 avec charges soit 570+30 euros de charge
Tx de vacances : Je me pose la question de l’intermédiation locative sinon environ 1 mois/an, soit 570 euros/an. Je préfère être pessimiste.
Gestion : mon frère est à proximité pour urgence. Sinon intermédiation ou agence, 10% (fourchette haute)
foncier : 420/an
Assurance PNO : 200
Assurance loyer impayés : ambivalence mais je prévois par sécurité un budget de 4% sur les loyers
Travaux : 2500 à 3000

Rentabilité brute : 10,75
Nette de charge : 7,4 à 8%

(je n’ai pas inclus l’amortissement des travaux)

Projet B
49500 + 4800 notaire = 54500
loyer : Projet de conventionnement donc dans les 500 avec charges soit 500+40 euros de charge
Tx de vacances : Je me pose la question de l’intermédiation locative sinon environ 1 mois/an, soit 500 euros/an
Gestion : intermédiation ou agence, 10% (fourchette haute)
foncier : 350/an
Assurance PNO : 200
Assurance loyer impayés : ambivalence mais je prévois par sécurité un budget de 4% sur les loyers
travaux : 4000 à 5000

Rentabilité brute : 11
Nette de charge : 8% à 8,50

(je n’ai pas inclus l’amortissement des travaux)

FINANCEMENT DU BIEN
Je veux déménager et vendre ma résidence principale. J’aurai donc un apport mais j’ai peur que mon dossier soit refusé et je n’aurai plus de bien immobilier dans l’entre deux.
Je veux bien aller jusqu’à 15K pour chaque, soit 30k en tout avec les travaux

projet A
apport : 15 600
Montant emprunté : 48000
mensualités sur 12 ans : 375 à 1,3%
cout du crédit 5940 dont 2080 assurances (0,36%)

Projet B
apport : 15 500
Montant emprunté : 39000
mensualités sur 12 ans : 304 à 1,3%
cout du crédit 4827 dont 1700 assurances (0,36%)

RÉGIME D’EXPLOITATION
En réel avec si possible loi cosse (déduction 85%) ou conventionnement avec déduction à 70% en "très social" car je doute que les biens se louent aux tarifs annoncés en zone b1.

CASH FLOW
Projet A : 570-375 = + 195
Projet B : 500-304 = + 196

("dans le meilleur des mondes")

QUESTION
Ce projet me sert à constituer un patrimoine et une rente n’ayant pas assez de trimestres pour la retraite. J’aimerai mettre les biens en location pour 12 ans, le temps de repayer le crédit et m’assurer une rente à 62 ans. Je ne pense pas que l’immobilier va s’envoler dans ces villes d’ici 12 ans.

Je ne suis pas certaine de mes calculs.

- Est ce que la loi Cosse à 85% ou le conventionnement à 70% est intéressant avec vu ma faible imposition ?

Je souhaite acheter ses deux unités afin de les mettre en nue propriété pour mes deux filles et être l’usufruitière. Puis je les mettre en location ?

Je vais également négocier car les deux biens sont sur le marché depuis plus de six mois. Ce n’est pas grave si les deux biens sont vendus car ce ne sont pas non plus "l’affaire du siècle" ils sont juste légèrement en dessous du prix du marché. Après visite et devis, j’aviserai.

Je n’ai pas encore soumis mon dossier à la banque ni parlé de mon projet. Je dois voir ma conseillère début octobre. Je voulais déjà voir avec votre communauté de professionnels si l’investissement locatif que j’envisage semble viable ayant toujours acheté pour résidence principale  ? Est ce que mon âge et mes ressources peuvent être un souci même si je suis une cliente de longue date (+  de 20 ans) avec de l’épargne et un emprunt (qui sera donc clos) dans ma banque avec une vente qui devrait rapporter 120K . Je suis en très bonne santé, non fumeuse pas de surpoids aucune maladie. Serait il plus intéressant de passer en statut professionnel pour sécuriser l’emprunt?

Je vous remercie par avance de vos réponses et intérêt dans le projet que je vous ai exposé.
CoquelicotBleue

Mots-clés : cosse, immobilier, retraite