Sikart : étude de cas immobilier (immeuble de rapport dans une SCI à l'IS)

Il faut aussi ajouter les frais de comptabilité de la SCI, ce qui plombera encore le rendement.

Le lot 4 peut poser souci si votre locataire est procédurier et peut vous obliger à rénover le bien à court terme.

Idem pour les autres lots classés E, qui seront à rénover d’ici 10 ans si vous voulez maintenir une valeur correcte de l’immeuble en vue de sa revente.

Bref, ça ne me semblent pas être une bonne affaire car cela va plomber votre taux d’endettement avec un placement immobilier au rendement faible.

Je suis pleinement en phase avec les trois intervenants précédents : l’immeuble semble avoir un certain potentiel, mais vous le payez trop cher.

Vous êtes beaucoup trop optimiste dans l’estimation des charges, cela conduira nécessairement à un CF négatif. Alors que pour un tel immeuble, qui présente un risque élevé, il faut absolument partir sur un CF positif. En cas de coup dur, le CF va devenir très négatif, serez-vous en mesure d’y faire face ?

Pour moi, vous prenez un très gros risque sur cette opération : soit tout se passe bien et vous avez un investissement moyen ; soit les choses déraillent et vous risquez la banqueroute.

Très franchement, autant partir sur un appartement avec un rendement brut autour de 10%, comme on en trouve assez facilement depuis un an, vous prendriez bien moins de risques.

Bonjour,

Merci à tous pour vos réponses, c’est un vrai plaisir d’échanger avec des personnes avec ces niveaux de connaissance élevés.

Pour donner plus de contexte à cette discussion, et voyant que certaines personnes connaissent bien la région :
-Le Bien est situé à Douai, dans le centre-ville
-J’habite et je travaille à Paris, et je vais régulièrement dans le Nord, où ma famille se situe, et j’en profite pour gérer mes deux premiers appartements ainsi que pour visiter de nouveaux biens.

Tlaloc a écrit :

C’est typiquement le type de bien qui m’intéresse donc je trouve l’investissement intéressant. Sauf que vous le payez trop cher.

lachignolecorse a écrit :

Bref, ça ne me semblent pas être une bonne affaire car cela va plomber votre taux d’endettement avec un placement immobilier au rendement faible.

Plutarque a écrit :

Pour moi, vous prenez un très gros risque sur cette opération : soit tout se passe bien et vous avez un investissement moyen ; soit les choses déraillent et vous risquez la banqueroute.

Tlaloc, lachignolecorse, Plutarque : à la lecture de vos messages sur le forum, je comprends que vous parvenez à réaliser des opérations à des rendements bruts de 12-15%. A mon sens, ce sont des rendements exceptionnels, qui correspondent au top 1% (voire 0.1%) des investissements immobiliers réalisés en France. Pour moi, un rendement de 10% n’est pas « faible » et ne se trouve pas à tous les coins de rue, loin de là. Mais nos référentiels semblent être différents, et j’ai sans aucun doute celui d’un investisseur plus novice que vous.

Bernard2K a écrit :

Notez que le prix de marché dépend de la rentabilité qui dépend du taux d’emprunt.
Avec des taux d’emprunts qui sont passés de 1 à 4 % entre 2021 et 2024, cela bouffe 3 % de rentabilité annuelle.
Là où, en 2021, sur 10 % de renta, on en donnait 1 % à la banque, ce que laissait 9 % pour le reste (remboursement du capital, charges, travaux), en 2024; si on veut toujours 9% pour le reste, il faudrait obtenir 13 % de renta sur le même immeuble.

Réponse également à Plutarque qui exprimait la même idée sur une autre étude de cas. Vous avez raison, avec la hausse des taux, il faudrait viser aujourd’hui un rendement à 13% pour avoir l’équivalent d’une opération à 10% à l’époque des taux à 1%. Mais contrairement à l’immobilier de bureaux, qui s’est montré très sensible à la hausse des taux, les prix du résidentiel n’ont pas baissé (sur Douai, on est à +0.9% sur 2ans, Meilleurs Agents). J’ai choisi mon camp, je préfère faire le dos et accepter un rendement qui se fait légèrement grignoter par la charge financière que  1) d’attendre une baisse des taux, car les taux se renégocient 2) de chercher la perle rare à 13% de rendement sans jamais la trouver.

De plus, habitant à 200km de ma zone d’investissement, il ne me semble pas réaliste de gérer un chantier d’ampleur à distance, a fortiori faire une rénovation intégrale moi-même. C’est donc d’autant plus dur de trouver du haut rendement.

L’opération étant bien engagée, je vais tâcher de défendre ce projet en lequel je crois. Cet immeuble a plusieurs qualités :

-Le potentiel de révision de loyer. Je l’ai évoqué brièvement, mais je vais rentrer davantage dans le détail. Si on « moyennise » l’immeuble, on a 5 T2 d’environ 38-40m². Un logement de ce type à Douai peut se louer sans trop de difficulté à 500-520€. Voici quelques sources :

Source 1: « En effet, à Douai le loyer moyen charges comprises pour un appartement T2 de 42 m² est de 551 €. » Mesurer la tension locative  à Douai (59)
Source 2: Annonces à la location sur la ville, SeLoger
Valeurs standards : 28m² à 465€, 40m² à 549€, 45m² à 555€, 39m² à 522€, 32m² à 453€
Valeurs extrêmes : 23m² à 540€, 42m² à 725€, 29m² à 600€, 35m² à 650€
Source 3 : Des annonces de logements en vente avec un locataire en place, qui reflète les baux en cours/loyers pratiqués
52m² loué 700€
35m² loué 485€ (résidence récente)
39m² loué 650 €
46m² loué 590€
Source 4 : Le studio que je possède à Douai, 18m², qui s’est loué à 410€ par mois en moins d’une semaine (en septembre certes)

Ainsi, la valeur locative de marché de l’immeuble se situe à minima à 2500€, et potentiellement plus si c’est bien loué. Sur le long-terme, les loyers perçus se rapprocheront de la valeur locative, au gré des départ des locataires et des remises en location. Cela permettra d’améliorer le rendement, le cash-flow et la valeur à la revente.

-le standing. Pour avoir visité plusieurs immeubles dans le Nord, en privilégiant les prix au m² faibles, on retrouve en général, au choix : des parties communes dégradées, des grosses fissures, des divisions faites à la va-vite, avec un compteur pour tout l’immeuble ou bien des lots de moins de 15m², des locataires aux minima sociaux, des impayés, un aspect extérieur qui fait peur à voir… Dans cet immeuble, ce n’est pas le cas, parties communes en très bon état, pas d’impayés, bâtiment assez esthétique. Je n’irais pas jusqu’à dire que c’est un immeuble patrimonial, car on reste à Douai, mais il n’y a pas de défaut majeur qui ferait fuir une partie des potentiels locataires ou futurs acquéreurs.

-La typologie des biens : majorité de T2 et T3, gestion locative facilitée par rapport à des studios, avec moins de rotation de locataires et pas de creux estival.

- Les loyers sont perçus dès le jour 1. Pas de délai de plusieurs mois de travaux, avec des charges d’intérêts qui s’accumulent sans revenus en face ; pas de risque d’entreprise de travaux qui disparait ou de budget qui dérape fortement ; et moins de temps personnel à y consacrer.

Canyonneur75 a écrit :

- le coût de l’assurance me semble faible : vous devez assurer l’immeuble (pas de copropriété)
- les DPE ont ils été revus en fonction des nouveaux seuils au 01/07/2024 pour les locaux de moins de 40 m2 : cela pourrait améliorer la situation du local 4
- le propriétaire a l’obligation de réaliser un audit énergétique (source service public) avant la vente. Que suggère cet audit comme améliorations ? Quels sont les coûts associés ?
- Quid du sous sol ? Cave ? Terre plein ?
- Quid de l’eau chaude sanitaire ?

-La réforme du DPE n’améliore pas la lettre de ce studio, elle améliore toutefois les seuils pour gagner des classes. Mais c’est léger : pour passer en F, on doit atteindre 444 kwh/m²/an, contre 420 avant la réforme, alors que le studio est à 680 kwh/m²/an. Il y a du chemin à faire.

-J’ai accès à un logiciel de diagnostiqueur que je maitrise plutôt bien. On peut passer en E en faisait l’isolation par l’intérieur et en changeant le ballon d’eau chaude (150L !). Pour passer en D, comme pour beaucoup de petites surfaces, la clim réversible semble indispensable. Mais je vais tout de même demander l’audit au notaire, je ne l’ai pas reçu à ce jour

- Il y a une grande cave commune, pas aménagée et peu/pas utilisée. L’idéal serait de l’aménager et fournir une cave privative par lot ; on verra si je trouve l’occasion de le faire. Je ne sais pas si le gain sera très important par rapport au coût, mais je vais y réfléchir.

-Un ballon électrique par appartement

Bernard2K a écrit :

- au bout d’un certain nombre d’années, revendre à la découpe, progressivement (pour éviter d’avoir trop de PV la même année). Il y aura des acquéreurs parisiens pour acheter des appartements loués ; ils achètent un rendement. Surtout si les taux ont rebaissé d’ici là.

J’ai pensé à la vente à la découpe, ça me semble une bonne option, d’autant plus que l’immeuble s’y prête bien, chaque lot ayant déjà son compteur d’eau et d’électricité. Mais savez-vous si au niveau bancaire, on peut revendre un des lots sans devoir rembourser l’emprunt ? Et si on pousse le raisonnement, revendre tous les lots sauf un et garder tout de même l’emprunt ?   

Tlaloc a écrit :

C’est difficile de se faire une idée en ne connaissant pas la ville, tant il peut y avoir de disparités dans la région. Votre immeuble est sans doute dans une ville de meilleur standing, mais je trouve que la rentabilité est trop faible.

Effectivement on pourrait aller chercher des rendement plus élevés dans des villes comme Sin-le-Noble, Denain, Anzin, Maubeuge etc… Mais il y a les risques associés à ces zones. Les villes comme Douai ou Valenciennes sont des bons entre-deux selon moi.

Merci encore à tous pour vos réponses et vos mises en garde!

Bonjour,

vous semblez avoir analysé les tenants et aboutissants. Effectivement, le "standing" perçu contribue à avoir de bons locataires, donc aussi une gestion locative facilitée. Tandis que les immeubles low cost amènent les locataires qui vont avec. Par contre, le standing, ça s’entretient. Prévoyez un bon budget travaux, un peu chaque année. Je m’étonne quand vous écrivez : pas de travaux. En général, un bailleur arrête de faire des investissements plusieurs années avant de vendre un immeuble, donc il vend un immeuble avec plusieurs années de retard de travaux, pas forcément flagrants à la visite, mais que vous répérerez en faisant le tour de l’immeuble, ou bien au fur et à mesure que les locataires vous signaleront des problèmes : telle porte qui coince, tel problème d’écoulement qui se bouche, etc.

Un immeuble du XIXe sans travaux, ça n’existe pas, ça veut seulement dire que vous n’avez pas assez bien regardé.

A propos de l’audit, je répète :

notez aussi qu’un tel audit sur un immeuble monopropriété ne peut être fait que par un BET, contrairement à une maison individuelle où les diagnostiqueurs peuvent être agrées. Si le vendeur vous dit "je ne trouve pas diagnostiqueur qui peut le faire", c’est normal, c’est pas du boulot de diagnostiqueur, c’est du boulot de BET thermique.

Le vendeur risque d’avoir du mal à trouver un tel bureau d’études. Sachant que la prestation coûte dans les 2000 € pour un immeuble complet, c’est l’occasion, si vendeur ne trouve pas un tel BET, d’accepter la vente sans l’audit, mais en grapillant peut-être quelque chose avec l’argument : dites, vous économisez 2000 € d’audit, moi je suis moins bien informé alors que j’y aurais droit, quelle concession faites-vous en échange ? : soit une baisse de prix, soit la TF de l’année entière à la charge du vendeur (c’est juste une ligne à changer dans le contrat, donc c’est plus facilement accepté qu’une baisse de prix).

Bonjour,

Pourquoi l’éligibilité Visale fait-elle partie des critères que vous retenez ? J’avais compris qu’il y avait des limites à la garantie Visale, qui rembourse correctement / rapidement mais qui a un plafond de remboursement et qui au delà ne rembourse ni les dégâts ni les loyers non-perçus - et qui parfois prennent du temps pour engager les procédures d’expulsion.

De ce fait j’ai tendance à privilégier des garants (pour logements étudiants) plutôt que la Visale.

Merci pour votre éclairage,

Deadpool

Siocnarf, votre retour d’expérience est très riche d’enseignement.

Je vous ferai tout de même remarquer :
- que j’avais écrit "contribue à ". Ce n’est pas une règle générale, c’est une tendance.
- je parlais du standing de l’immeuble. Vous dérivez sur les locataires "standing" et les locataires moins favorisés. Ce n’est pas ce que j’ai dit.
- Cette remarque est valable dans le contexte d’une ville où l’immobilier n’est pas très tendu (en l’occurrence Douai), où les locataires qui ne seront pas rebutés par les immeubles low cost que décrivaient notre ami sont, en tendance, des locataires qui risquent de poser des problèmes. Je rappelle sa description des immeubles low cost qu’il a visités : "des parties communes dégradées, des grosses fissures, des divisions faites à la va-vite, avec un compteur pour tout l’immeuble ou bien des lots de moins de 15m², des locataires aux minima sociaux, des impayés, un aspect extérieur qui fait peur à voir… ". Le seul point avec lequel je ne suis pas en accord avec cette description, c’est quand on met les locataires aux minimas sociaux dans la liste des défauts de l’immeuble : je pense qu’il ne faut pas stigmatiser ces locataires qui peuvent être des locataires très stables et très corrects. Mais, si on revient sur les défauts de l’immeuble listés : soit on met beaucoup d’argent pour corriger les problèmes de l’immeuble… soit on se retrouve avec les locataires qui ne s’enfuient pas quand ils voient ces défauts, et ensuite on a les problèmes qui vont avec. Qui sont les locataires qui ne s’enfuient pas quand ils voient un tel immeuble ? On connait la réponse.

Dans cette alternative entre des immeubles low cost et l’immeuble qu’il a trouvé et qui est de meilleur standing, je persiste et signe : il a bien eu raison de choisir celui-là car cela contribue à attirer de meilleurs locataires.

En lisant le journal je suis tombé sur un article sur les permis de louer mis en place a Douai, j’ai donc pensé à cette file.
Il s’agit d’un dispositif en centre ville qui vient vérifier un certain nombre de points de contrôles qui doivent être validés pour que le propriétaire puisse louer sans risque d’amendes.

D’après l’article (La voix du nord section Douais, page 10 chez moi) le périmètre pourrait être étendu début 2025.

Pour le moment sur 33 dossiers, 3 uniquement ont été acceptés directement et 21 acceptés avec des prescriptions.