Sikart : étude de cas immobilier (immeuble de rapport dans une SCI à l'IS)

C’est typiquement le type de bien qui m’intéresse donc je trouve l’investissement intéressant. Sauf que vous le payez trop cher.

Si vous regardez ma présentation, j’ai aussi un immeuble dans les Hauts-de-France. Mes loyers sont plus de trois fois ma mensualité (460 vs 1500 environ).

C’est difficile de se faire une idée en ne connaissant pas la ville, tant il peut y avoir de disparités dans la région. Votre immeuble est sans doute dans une ville de meilleur standing, mais je trouve que la rentabilité est trop faible. Vous ne pourrez pas être en cash flow positif.

Votre simulation est globalement bonne, mais vous prenez des hypothèses trop optimistes.
Tous les chiffres se discutent mais en rythme de croisière ça me semble plus réaliste :

Loyers potentiel : 24 500 €
- vacances, impayés : 2 400€ (10%)
- frais d’agence (10%) : 2 200€
- impots (TF + CRL) : 3 000€
- Assurance : 500 €
- Frais (banque, déplacements, divers,… ) : 500 €
- Remboursements : 15 500€ 
- travaux : 2 500€

Total : -2 600€

Je ne sais pas trop comment vous faites pour rester en dessous des 35% de taux d’endettement, on ne connait pas votre situation concernant la RP, mais avec un investissement comme celui-ci vous ne risquez pas d’enchainer les investissement si les règles ne changent pas.

Le cas m’inspire les commentaires suivants :

- le coût de l’assurance me semble faible : vous devez assurer l’immeuble (pas de copropriété)
- les DPE ont ils été revus en fonction des nouveaux seuils au 01/07/2024 pour les locaux de moins de 40 m2 : cela pourrait améliorer la situation du local 4
- le propriétaire a l’obligation de réaliser un audit énergétique (source service public) avant la vente. Que suggère cet audit comme améliorations ? Quels sont les coûts associés ?
- Quid du sous sol ? Cave ? Terre plein ?
- Quid de l’eau chaude sanitaire ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (20/05/2024 14h44)

Bonjour,

si j’en crois votre domaine d’activité, vous savez ce que vous faites !

Je serais un peu moins sévère que les collègues.

Bons points :
- payé nettement moins cher que le prix de marché.
- avec un prix de marché de l’ordre de 1600-2000 €/m² il y a de la réserve de valeur.

Notez que le prix de marché dépend de la rentabilité qui dépend du taux d’emprunt.
Avec des taux d’emprunts qui sont passés de 1 à 4 % entre 2021 et 2024, cela bouffe 3 % de rentabilité annuelle.
Là où, en 2021, sur 10 % de renta, on en donnait 1 % à la banque, ce que laissait 9 % pour le reste (remboursement du capital, charges, travaux), en 2024; si on veut toujours 9% pour le reste, il faudrait obtenir 13 % de renta sur le même immeuble. Donc il faudrait baisser les prix de vente de telle façon que la renta augmente de 3% (ce qui est une baisse énorme). Et encore, de 10 à 13 %, ça fait une baisse de prix pas monstrueuse ; mais s’il faut passer de 3 à 6 % de renta (on était à 3 % pour l’immobilier à la papa dans les villes où l’immobilier vaut cher), ça veut dire un prix divisé de moitié ! Heureusement pour les vendeurs, le marché ne s’est pas ajusté autant.

Mauvais points :
- ne sous-estimez pas le potentiel de travaux. Vous écrivez que c’est un immeuble du XiXe. Ce genre d’immeuble est une réserve sans fin de surprises et de réparations petites ou grosses.
- pour passer à mieux que E, il risque de falloir des travaux drastiques et coûteux. D’où l’importance de l’audit énergétique que le vendeur vous doit*. Quand et comment ferez-vous les travaux ? Cela dit, vu le nombre de logements concernés, je pense que l’application aux E sera repousée dans le temps.
* notez aussi qu’un tel audit sur un immeuble monopropriété ne peut être fait que par un BET, contrairement à une maison individuelle où les diagnostiqueurs peuvent être agrées. Si le vendeur vous dit "je ne trouve pas diagnostiqueur qui peut le faire", c’est normal, c’est pas du boulot de diagnostiqueur, c’est du boulot de BET thermique.

- à 10 % de rendement, en location nue, à l’IR on est en cashflow négatif. En SCI IS on améliore un peu le bilan financier mais c’est au prix de :
- possible besoin d’apporter du CCA pour combler le trou dans la caisse (notamment si travaux imprévus)
- moindre protection de l’acquéreur et du bailleur. Je ne vais pas en faire un tableau exhaustif car c’est complexe, mais globalement, une personne morale est moins bien protégée que le particulier.
- future imposition sur la plus-value intégrant les amortissements déjà constatés, autrement dit ce qu’on a économisé chaque année à l’IS, on le repaie à la sortie.

Je pense que vous auriez intérêt à :
- faire les travaux sur le studio pour le éviter le DPE G.
- si les taux baissent à nouveau, il faudra faire un rachat de crédit.
- au bout d’un certain nombre d’années, revendre à la découpe, progressivement (pour éviter d’avoir trop de PV la même année). Il y aura des acquéreurs parisiens pour acheter des appartements loués ; ils achètent un rendement. Surtout si les taux ont rebaissé d’ici là.
- sur les autres logements, faire vous-même les travaux pour passer en DPE D au lieu de E, ou vendre tel quel ça se calcule. Il faudrait vraiment optimiser le sujet, en choisissant les travaux non seulement pertinents mais aussi peu coûteux !

Dernière modification par Bernard2K (21/05/2024 15h47)

Bernard2K a écrit :

Effectivement, le "standing" perçu contribue à avoir de bons locataires, donc aussi une gestion locative facilitée. Tandis que les immeubles low cost amènent les locataires qui vont avec.

Une quinzaine d’années d’expérience avec de l’immobilier « low cost » et du « standing » en portefeuille a tendance à me faire dire que ça, c’est la théorie.

Dans la pratique, il n’y a pas de règle. sur la gestion soi-disant facilitée par des « bons » locataires.

Nous avons été emm#%dés avec des locataires « standing » qui nous appelaient pour la moindre broutille.
Nous avons retrouvé des logements loués à des locataires « standing » en très mauvais état d’entretien. Et c’est aussi ceux-là qui vous font des ennuis parce que vous retenez 400€ de nettoyage - facture à l’appui - sur le dépôt de garantie.

À contrario, avec certains locataires de catégories sociales moins favorisées, dont certains sont restés plusieurs années, nous n’avons jamais eu de problème et avons retrouvé parfois des logements parfaitement entretenus et repeints avant le départ, sans que ces locataires n’aient réclamé quoi que ce soit.

Bien entendu, nous avons aussi eu des problèmes avec des locataires moins aisés et des locataires « standing » sans histoires.

Mais voilà, dans mon cas je ne veux et ne peux pas faire de généralités sur ce critère.

L’expérience nous a amené à réduire drastiquement nos critères de sélection des locataires qui ne sont aujourd’hui plus que 3 :
- logement adapté à la situation familiale
- feeling
- éligibilité Visale.
La « qualité » du dossier n’en est plus un.

Dernière modification par Siocnarf (02/06/2024 12h04)

Oui il y a en effet des limites, mais elles nous conviennent.

Nous n’avons jamais eu à vivre une procédure d’expulsion jusqu’au bout, les rares fois où ça nous est arrivé, les locataires concernés sont partis avant…

Garant pour logement étudiant, pourquoi pas mais nous n’avons pas de logement étudiant.
Par contre nous avons dû quelques fois faire appel au garant, et ça n’a pas toujours marché…

Bernard2K a écrit :

- je parlais du standing de l’immeuble. Vous dérivez sur les locataires "standing" et les locataires moins favorisés. Ce n’est pas ce que j’ai dit

C’est un vilain raccourci de ma part que je n’aurais pas dû exprimer ainsi.

Pour revenir sur votre conclusion : le message que je voulais faire passer c’est qu’il n’y a pas forcément moins de problèmes avec de « meilleurs » locataires. Éventuellement des problèmes différents.

Et encore faudrait-il définir ce qu’est un « meilleur » locataire. Je vais essayer :
- le mauvais locataire, il doit payer son loyer, il paye (parfois en retard).
- le bon locataire, il doit payer son loyer, il paye (parfois en retard), mais c’est un bon locataire.

Merci encore pour vos différents avis. Je fais un point d’avancement tout en répondant à vos remarques.

Siocnarf a écrit :

Juste sur ce point : il y a des solutions pour ne pas plomber le rendement, Indy par exemple qui est tout à fait pertinent pour faire de la compta de SCI IS… 20€ HT par mois => 288 € TTC à l’année.

Je ferai la comptabilité seul; soit avec un tableau Excel, si j’arrive à avoir la confirmation que je peux sortir un FEC valide, sinon avec une application type Indy à 24€ par mois en effet !

Bernard2K a écrit :

Le vendeur risque d’avoir du mal à trouver un tel bureau d’études. Sachant que la prestation coûte dans les 2000 € pour un immeuble complet, c’est l’occasion, si vendeur ne trouve pas un tel BET, d’accepter la vente sans l’audit, mais en grapillant peut-être quelque chose avec l’argument : dites, vous économisez 2000 € d’audit, moi je suis moins bien informé alors que j’y aurais droit, quelle concession faites-vous en échange ? : soit une baisse de prix, soit la TF de l’année entière à la charge du vendeur (c’est juste une ligne à changer dans le contrat, donc c’est plus facilement accepté qu’une baisse de prix).

J’ai sollicité l’agent immobilier et le notaire sur ce sujet. J’ai obtenu des réponses pour le moins surprenantes.

L’agent immobilier a interrogé la société de diagnostics, qui lui a affirmé qu’il était impossible de réaliser un audit énergétique sur un appartement au sein d’un immeuble en monopropriété. A ma connaissance, cela est faux.

Le clerc de notaire m’affirme quant à lui que si les DPE ont été établis par appartements et non au niveau de l’immeuble, on prend une "moyenne" des DPE, et que si cette moyenne rend nécessaire un audit, on le réalise.

Cette moyenne n’a à mon sens aucune existence réglementaire mais il y a potentiellement un flou sur l’obligation d’audit sur les immeubles en monopropriété. En copro, pas d’audit obligatoire. En appartement, en maison ou en immeuble, l’audit est obligatoire pour les DPE F et G. Mais pour un immeuble dont un lot est G et le reste inférieur à F, cela n’est pas clairement défini car le DPE est normalement établi au niveau de l’immeuble.

Bernard2K a écrit :

Un immeuble du XIXe sans travaux, ça n’existe pas, ça veut seulement dire que vous n’avez pas assez bien regardé. wink

Il y aura bien sûr des travaux, c’est pour cela que je prévois 200€ à 300€ par mois en moyenne en rénovation au niveau de l’immeuble, je voulais surtout dire qu’il n’y a pas d’enveloppe travaux à l’acquisition, les lots étant déjà tous loués. Il s’agira de rafraichissements au fur et à mesure et de réparations ponctuelles.

Varanasi a écrit :

D’après l’article (La voix du nord section Douais, page 10 chez moi) le périmètre pourrait être étendu début 2025.

Pour le moment sur 33 dossiers, 3 uniquement ont été acceptés directement et 21 acceptés avec des prescriptions.

Merci pour ces informations! L’immeuble est de justesse en dehors de la zone concernée par le permis de louer, mais donc possiblement concerné par l’extension du périmètre en 2025.

Moins d’un dossier sur dix qui est validé sans prescriptions, ils n’ont pas l’air tendres.

Mise à jour concernant le financement : c’est compliqué. Certaines banques ne prêtent pas aux prospects pour du locatif, d’autres demandent jusqu’à 30% du prix du bien en apport (dans mon cas, 70 000€). D’autres sont extrêmement longues, plus d’un mois de procédure et toujours pas de nouvelles malgré les relances.

Mais j’ai potentiellement trouvé la perle rare, une banque qui me propose des conditions quasi parfaites:
- 25 ans, là où la majorité se limite à 20 ans
- taux à 3,60% (sur 25 ans), là où les autres sont plutôt à 3,80% (sur 20 ans, plus proche des 4% sur 25)
-apport de 20k€ "seulement", là où c’est minimum 32k€ chez la concurrence, soit les frais d’agence en plus des frais de notaire
- frais de dossier à 800€, les autres étant entre 1 000 et 2 000€
-pas d’indemnités de remboursement anticipé au bout de 4ans
-pas de frais de tenue de compte de la SCI
-mon associé n’a pas besoin d’être caution solidaire

Avec ces conditions, la mensualité assurance incluse serait de 1150€ par mois, ce qui est inférieur à mes prévisions et améliore le cash flow.

Enfin l’agence utilise le calcul différentiel pour les SCI. La conseillère m’annonce donc que mon taux d’endettement, après l’opération, serait de… 1%!

J’ai eu l’accord de l’agence et de l’organisme de cautionnement, il manque l’accord du siège. A suivre!