Fiscalité de l'investissement locatif : LMNP, location nue et SCI

Cette discussion porte sur les aspects fiscaux de différents régimes d'investissement locatif. Un premier membre, Timinel, questionne le passage d'un statut de location meublée (LMNP) à une location nue tout en conservant les meubles. Il cherche à optimiser sa situation fiscale en utilisant son déficit foncier important, mais les autres participants mettent en lumière les complexités liées à la gestion des amortissements et à la perte potentielle de déductibilité des charges. La discussion souligne l'importance de la comptabilité précise et de l'expertise comptable pour une bonne gestion fiscale. Le maintien du déficit foncier est identifié comme un élément clé à préserver, contrastant avec la volonté initiale de basculer vers un régime foncier.

Un second membre, Denver, soulève des questions similaires dans le contexte du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), notamment concernant les conséquences fiscales du changement de régime locatif sans inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Les membres de la discussion abordent la détermination du statut LMP en fonction des revenus et mettent en avant l'importance de consulter un expert-comptable pour déterminer les implications fiscales de la sortie d'un bien du patrimoine professionnel. Le débat se concentre sur la plus-value éventuelle à la sortie du bien et sur les règles fiscales applicables au statut LMP sans inscription au RCS.

Enfin, un autre participant, eureka38, pose une question relative à l'acquisition d'un bien en LMNP par une Société Civile Immobilière (SCI). Les membres discutent de la compatibilité entre le statut LMNP et la SCI, ainsi que des implications fiscales et juridiques. L'intérêt d'une SCI pour le démembrement de la nue-propriété au profit des enfants est abordé, mais les complexités relatives à la gestion d'un bien loué en meublé au sein d'une SCI sont soulignées. Le choix entre SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) et SCI à l'impôt sur le revenu (IR), ainsi que les implications sur la stratégie de transmission patrimoniale, sont discutés.

Plusieurs arguments sont avancés concernant la meilleure stratégie d'investissement : optimisation fiscale à court terme vs. optimisation à long terme, gestion du déficit foncier, impact fiscal du statut LMP, et choix du type de SCI. L'importance de la consultation d'experts (comptables, avocats fiscalistes) est répétée à plusieurs reprises tout au long de la discussion.

La discussion met en avant la complexité de la fiscalité de l'investissement locatif et l'importance d'une planification et d'une compréhension approfondie des différentes réglementations et implications fiscales avant toute décision. Des points de vue divergents sont exprimés, soulignant la nécessité d'une analyse personnalisée selon la situation de chaque investisseur.