Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Sondage

2 #1 29/04/2021 09h33

2 #2 29/04/2021 11h47

1 #3 29/04/2021 21h31

4 #4 30/04/2021 11h52

2 #5 03/09/2021 16h08

1 #6 14/09/2021 17h07

1 #7 18/10/2021 02h05

1 #8 20/10/2021 17h52

1 #9 26/11/2021 09h47

3 #10 30/11/2021 07h39

1 #11 12/12/2021 12h47

1 #12 12/12/2021 12h56

1 #13 03/07/2022 10h04

1 #14 30/12/2022 01h12

1 #15 02/01/2023 17h16

1 #16 12/02/2023 10h02

1 #17 15/02/2023 19h47

1 1 #18 22/04/2023 18h54

1 #19 22/04/2023 20h51

2 #20 10/11/2023 15h34

3 #21 23/11/2023 13h27

1 2 #22 15/10/2024 17h58

1 1 #23 15/10/2024 23h23

2 #24 19/11/2024 14h12

4 #25 26/11/2024 10h02

Iroko Zen : vos avis sur cette SCPI (Iroko)

Iroko ZEN a écrit :

caramba a écrit :

caramba a écrit :

caramba a écrit :

HerculePoivrot a écrit :

vertaco · #1

Bonjour,

Petit retour d’expérience de ma souscription très récente :

* création du compte lundi, sans souscrire le temps de décider.
* mardi matin je reçois un mail d’un commercial qui m’invite à le rappeler si besoin, je le fais car j’avais effectivement quelques questions. Globalement les réponses sont très claires sur les modalités et la stratégie, après évidemment cela reste du discours commercial il faudra des années pour confirmer une bonne exécution.
* pour de la PP il était encore temps pour que la souscription soit compté pour avril pour jouissance au 01/08 (début du 4ème mois), du coup je finalise le dossier en 20min, il y a juste une pièce d’identité et un rib à fournir. Je fais le virement dans la foulée.
* mercredi après-midi je reçois la confirmation d’achat (les virements sont rapides depuis Boursorama généralement), le compte est accessible, les premiers loyers sont prévus pour août.

=> le parcours pour souscrire est très simple et efficace, rien à dire là-dessus.

Mon avis sur l’investissement en tant que tel, qui ne vaut que ce qu’il vaut de part mon expérience limitée des scpi (une dizaine de scpi/opci/sci différentes en AV, aucune en direct) :

* Ayant déjà des investissements dans des scpi au patrimoine conséquent (épargne pierre, primovie, épargne foncière, …) je trouve complémentaire d’investir dans une jeune scpi créée pile au moment du covid, leurs investissements seront faits majoritairement selon le nouveau paradigme du marché (premiers achats dans des entrepôts / locaux industriels, crèche et bureau pole emploi).
* Evidement ils peuvent aussi se planter ou l’immobilier commercial se prendre -30% dans les 5 prochaines années et ils ne feront pas de miracles, mais si les prix évoluent il sera plus facile de lisser le coût d’acquisition du patrimoine global.
* Le côté "sans frais d’entrée" est forcément attirant, après à mon sens si les frais de gestion sont plus conséquents que la moyenne ce n’est pas si gênant tant que le DVM reste assez élevé.
* Si les résultats des premières années me déçoivent il n’y a une pénalité de retrait que pendant les 3 premières années. Il faudra des acheteurs mais cela laisse une porte de sortie possible.
* Le côté "start-up" ne me gêne pas en lui-même (au moins la com est claire, après évidemment pour la croissance il sera préférable de recruter des experts immobiliers et pas des développeurs…).

Je suis aussi intéressé par de la NP, la clé 7 ans me semble très intéressante (73%, ce qui est logique pour une SCPI qui compte distribuer entre 5 et 6%) mais avec l’absence de frais de souscription cela donne un TRI sur 7 ans de 4,6% avec 0 impôt à payer (si revente immédiate sans revalorisation d’ici-là). Le délai pour souscrire est un peu plus long (le temps de gérer l’achat de l’usufruit de leur côté) mais cela se fait aussi directement dans la parcours de souscription (on choisit NP et la durée, le nombre de parts est immédiatement calculé), ce sera probablement pour le mois de mai.

Vertaco

Mots-clés : iroko, pierre papier, scpi

Massachusetts · #2

Nous laisserons cela à l’appréciation des autres lecteurs du forum afin de ne pas polluer davantage ce fil.

Asn540 · #3

Il y a 14% de frais de gestion sur les loyers. Ceux ci seront prélevés du résultat donc ce sera l’usufruitier qui les supportera majoritairement pendant la phase de démembrement puis ils seront supportés par le nu propriétaire devenu plein propriétaire

Il y a 5% de « pénalités » en cas de sortie (remboursement) avant trois ans. Dans le cas d’un démembrement cela ne devrait pas arriver.

Il y a des frais « divers » sur les acquisitions, les cessions, les travaux (de 3 à 6%) qui seront imputés sur le résultat de chaque année donc majoritairement supportés par l’usufruitier pendant le démembrement puis par le plein propriétaire après.

Je dis « majoritairement » car les frais seront déduits du résultat courant de la SCPI, résultat qui peut être différent du dividende versé (on peut verser moins pour constituer un RAN ou verser plus en piochant dans le RAN). De même les frais en cas de revente d’immeuble seront déduits de la plus value, plus value qui ne sera pas forcément reversée l’année de la vente…

cedREIM · #4

J’apporterais certaines nuances à ce qui est écrit dans les échanges précédents.

Si cette SCPI n’as pas de frais de souscription à proprement parlé, il y a tout de même des frais de 3% HT (soit 3.60%TTC - si la SCPI n’a pas opté pour l’assujettissement à la TVA) sur chaque acquisition, qui sont prélevés par la société de gestion.
Neo fonctionne pareil avec exactement les même frais.

De plus, il y a les frais des brokers / agents immobiliers qui sont supportés par la SCPI et il est prévu que la SCPI paye à la société de gestion 5% HT (ou 6% TTC) si le bien est sourcé en direct, sans broker.
C’est la 1ère fois que je vois ce type de frais, même si j’ai déjà pu voir des frais d’acquisition mais uniquement en cas d’arbitrage/réinvestissement.

Je vous renvoi à la note d’information de la SCPI pour plus de détail.

Selon ma lecture de cette dernière, ces frais ne sont pas passés en charge mais imputés sur la prime d’émission. Cela ne constitue donc pas des charges et sont répercutés sur les capitaux propres de la SCPI, donc sur la valeur.

Le nu-propriétaire part donc avec un potentiel de revalorisation imputé d’autant. C’est bien lui qui supporte ces frais.

En conclusion il y a bien des frais mais ceux-ci ne pas répercutés sur le prix de retrait.
C’est donc la SCPI (pas la SdG hein !) qui assume ce risque de décalage entre le prix de retrait auquel l’associé peut sortir (après 3 ans) et la valeur réelle nette des actifs qu’il y a derrière.

En creusant un peu on s’aperçoit que cette absence de commissions de souscription est donc à nuancer. Comme souvent le "diable" est dans les détails.
There Is No Free Lunch

NicolasV · #5

Je pensais à Epargne Foncière.

Pour l’inclusion de la commission de souscription à la valeur de reconstitution (parmi d’autres frais) vous pouvez par exemple consulter le RA 2020 de Corum Origin p25. La SdG fixe ensuite son prix de souscription dans le tunnel de 10% à partir de cette valeur, puis le prix de retrait est déterminé en retirant la commission de souscription (et rien d’autres).

C’est entre autre grâce à ce mécanisme que la plupart des SCPI en 2020 ont pu puiser dans leurs réserves (et donc s’appauvrir) afin de maintenir une distribution correcte, tout en subissant une baisse de la valeur de leurs actifs, et pourtant afficher un prix de part stable. (SCPI à capital variable)

Audacesfortunajuvat · #6

Iroko Zen continue son développement avec 8 agences MAAF

Autre communication de la SDG

Communication de la SDG :

Iroko ZEN a fait l’acquisition d’un portefeuille de 8 agences d’assurance louées à l’un des acteurs majeurs de l’assurance mutualiste en France, la MAAF.

Cette acquisition vient compléter la diversification du patrimoine de la SCPI Iroko ZEN qui compte désormais 14 immeubles.

Ces agences sont situées dans les centres-villes de Brest, Le Mans, Le Havre, Saint Priest et Tarbes en Région et Versailles, Meaux et Bois-Colombes en Ile de France.

Conformément à sa stratégie tournée vers l’immobilier essentiel pour les utilisateurs, la SCPI Iroko ZEN a fait le choix du commerce de proximité.

Le secteur des assurances s’est avéré résilient en temps de crise en accompagnant quotidiennement la vie des professionnels et particuliers : assurance habitation, assurance auto, mutuelle santé, crédit, etc.

Les points forts de cette acquisition :

Localisation centrale, en centre-ville dans des secteurs commerçants, proches des habitations et facilement accessibles en transports
La MAAF est un acteur majeur du paysage français qui possède un réseau important d’agences physiques avec plus de 522 points de vente
Durée moyenne des baux de 7 années
Rendement de 6%
Activité pérenne et essentielle

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (14/09/2021 20h50)

NicolasV · #7

Pas de sous-entendu puisque mon message était circonstancié et le raisonnement indiqué. J’ai comparé une jeune SCPI qui collecte avec d’autres jeunes SCPI qui collectent afin de montrer en quoi le mode de rémunération d’Iroko Zen bouleverse le business model de cette société de gestion.

Il va de soi que cette répartition des frais deviendra moins aberrante avec le temps, je précisais d’ailleurs "en particulier lorsqu’elle ne détient qu’une jeune scpi". Dommage que votre citation tronque cette partie à 3 mots près. Mais même sur les SCPI ’mastodontes’ percevoir "bien plus en frais de gestion qu’en frais de souscription" ne semble pas la norme. Exemple Primopierre en 2020 (3,3 milliards de capitalisation) : 15M€ en com de gestion, 44M€ en com de souscription. Même en divisant ce dernier chiffre par 2 je ne retrouve pas votre affirmation ?

Dernière modification par NicolasV (18/10/2021 09h02)

Audacesfortunajuvat · #8

Le T3 est sorti

BT T3

InvestisseurHeureux · #9

Iroko ZEN a écrit :
Rendement à l’achat de 7.50%. Ce rendement n’est pas garanti et dépendra du bon paiement des loyers par le locataire.

Ils ont raison de le préciser : Dia est en quasi-faillite et son cours de bourse est de 0,0166 €.

Rating Action: Moody’s affirms DIA’s Caa2 CFR, changes outlook to stable from negativeGlobal Credit Research - 16 Feb 2021Paris, February 16, 2021 -- Moody’s Investors Service ("Moody’s") has today affirmed the Caa2 long-term corporate family rating (CFR) of Spanish grocer Distribuidora Internacional de Alimentacion (DIA) and upgraded its probability of default rating (PDR) to Caa2-PD from Caa3-PD.

Source : Distribuidora Internacional de Alimentacion -- Moody’s affirms DIA’s Caa2 CFR, changes outlook to stable from negative

Mais c’est sans surprise, sinon on aurait pas du 7,5% de rendement, spécialement sur une opération à l’unité comme celle-là.

Audacesfortunajuvat · #10

Voici la réponse de la SG à mes interrogations sur la pertinence d’investir sur les magasins DIA. Une réponse Rapide et argumentée.

Cher Monsieur,

Nous vous remercions pour votre message. Je vous confirme qu’Iroko réalise des études financières systématiques pour l’ensemble des dossiers reçus en se basant sur des outils de notation financière (Credit Safe) et se forge sa propre conviction par l’étude des bilans des sociétés locataires. Il en ressort que la plupart de nos locataires font l’objet d’un excellent rating (ex: Pôle Emploi, LISI aérospace, ALDI, Chronopost, MAAF, La Poste…). Iroko étudie des dossiers où la situation du locataire peut être plus complexe, ce qui est le cas de la société DIA.

Cependant, la notation auprès de Moddy’s passe DIA de "négatif" à "stable" et le défaut de paiement de Caa3-PD à Caa2-PD. Le rachat du groupe en 2019 a été accompagné d’un plan drastique d’économies avec des fermetures de plus de 450 magasins dans le monde. La dette s’est drastiquement réduite et a été divisée par 2 entre 2019 et 2020 pour atteindre 364M€ avec un retour à l’équilibre prévu sous 24 mois.

D’un point de vue immobilier, DIA se positionne dans les 5 plus gros distributeurs en Espagne en termes de chiffres d’affaires avec Mercadona, Carrefour, Eroski, Lidl. Et se positionne devant l’allemand LIDL et le groupe Auchan. DIA malgré les fermetures choisies, garde le plus grand nombre de magasins en Espagne avec son positionnement de proximité. À magasins constants, le CA a progressé de 7% en un an et reste sur une bonne dynamique au gré de la situation sanitaire mondiale actuelle.

Les 2 magasins acquis par la SCPI Iroko ZEN de Barcelone et Aviles ont fait l’objet d’une visite des équipes sur place et d’un audit technique, légal et financier complet. Ainsi, un 3ème magasin situé à Gijon a été abandonné pour des raisons techniques avec présence d’amiante. Le magasin d’Aviles a dépassé un plafond de CA ce qui a permis de déplafonner le loyer conformément à ce qui a été prévu au bail.

Ces 2 magasins ont fait l’objet d’une profonde rénovation suite aux renouvellements respectifs des baux des locataires présents sur place depuis le milieu des années 2000. Ils bénéficient de la nouvelle charte des magasins choisis par le groupe. Ce sont des baux de longue durée et il n’y a aucun impayé à déplorer sur les 3 dernières années.

Je me tiens à votre disposition pour toute information complémentaire.

Surin · #11

caramba a écrit :
Y a t’il un risque non négligeable de ne pas arriver à revendre les parts dans 5 ans ?

Absolument, vous n’avez aucune garantie de revente, que ce soit en terme de délai comme de prix.

caramba a écrit :
ou de constater une moins value importante ?

Oui, si blocage par ex, nécessité de revendre à -15% de la valeur de retrait environ via le fonds de remboursement.

caramba a écrit :
Est ce un risque plus important que sur d’autres SCPI avec frais plus classique ?

Nous n’avons aucun recul, je dirais pas forcément (ni plus ni moins) mais ça n’engage que moi. A voir si dans ce type de SCPI il y a davantage de va-et-vient des associés, ça pourrait jouer si c’est le cas (davantage de retrait à la moindre alerte car moins couteux, souscription moins engageante : vous en êtes la preuve).

GoodbyLenine · #12

@caramba

A priori, un investissement en SCPI (et en immobilier en général) est assez mal adapté à un horizon d’investissement de 5 ans seulement. Ceci est dû à différents facteurs :
(a) des frais élevés pour acheter/vendre (10% ce niveau, sur 5 ans, font perdre environ 2% de rendement annuel)
(b) le risque non négligeable de devoir vendre à perte ou de devoir attendre avant de pouvoir vendre (plus la durée s’allonge, et moins la date de cession est précise/définie à l’avance, plus ce risque diminue)
(c) la fiscalité (plus pénalisante sur des durées de détention courtes, qu’on soit imposé à l’IR ou à l’IS, même si les durées couperets ne sont pas les mêmes)

Si votre SCI est à l’IS, vous pouvez envisager d’acquérir de l’usufruit temporaire (vous achetez juste les N prochains dividendes, qui seront liés aux loyers que la SCPI percevra). Le choix d’une durée ne sera pas aisé, et pas sur que 5 ans soit le plus pertinent (avec un usufruit 5 ans, vous aurez déjà perçu 50% des fonds vous revenant dans 2.5 années, et il sera difficile de le réinvestir dans de l’US 2 ans). Si la SCI est à l’IR, ce serait une très mauvaise idée, avec votre TMI 30% (cf votre présentation) et les PS, car vous seriez sur d’y perdre de l’argent. Attention cependant : acheter de l’US de SCPI dans une SCI IS n’est pas sans risque, et il est là aussi possible que cet investissement s’avère au final avoir généré une perte : il suffit que les dividendes distribués par la SCPI baisse suffisamment (et ceux qui ont de l’US de SCPI hotellières peuvent en témoigner). Vous devriez privilégier l’US de SCPI anciennes, avec un patrimoine diversifié, et un long track record de dividende (par ex. Immorente).

Il existe une autre possibilité, qui permet d’éviter largement les facteurs (a) et (c), qui est d’investir dans des UC SCPI sur un contrat d’Assurance-Vie (de préférence déjà ouvert depuis quelques années, pour maximiser l’évitement de (c)). De plus, ça permet généralement de s’exonérer du délai de jouissance qui fait perdre souvent les 6 premiers mois de revenus en cas d’investissement en direct en SCPI. Comme un contrat AV n’est pas accessible à une personne morale, pour votre SCI, c’est vers le petit frère des contrats AV qu’il faudrait aller, à savoir un Contrat de Capitalisation. J’ignore s’il y a des contrats de Capitalisation avec des UC SCPI et des caractéristiques (de frais, de % de redistribution) corrects. Si vous creusez cette piste, ne manquez pas de venir nous faire un retour !

Note 1 : Vous écrivez "l’usufruit est rare", qui me parait complètement faux. C’était un peu vrai (il fallait chercher plus) il y a 10 ans, quand j’ai créé ma SCI qui a investi en US. Actuellement, il existe maintes SCPI dont la société de gestion accepte un mandat pour marier un candidat usufruiter avec un candidat nu-propriétaire, et il existe pas mal d’intermédiaires (CGP) qui proposent des lots d’US aux clients qui leur ont indiqué être intéressés (par contre, il faut réagir vite, car c’est "premier acceptant l’offre, premier servi"). Et la dématérialisation a beaucoup simplifié et accéléré les démarches : j’ai déjà accepté le 29 du mois une proposition, et tout était réglé (tous les documents requis pour le dossier numérisés et transmis, dont kbis récent obtenu gratis sur monidnumerique.fr, souscription dématérialisées signées via Docusign, et fonds virés) le 31 du même mois !
Note 2 : Vous dites être pressé, alors que, pour un investissement de 5 ans, vous ne devriez clairement pas être à un ou trois mois près. En effet, ce ne sont assurément pas trois mois de plus ou de moins qui influeront le plus sur le rendement sur 5 ans de vos fonds !

Fanscpi · #13

Revenus mensuels de juin reçus : 1,00€ net par part.
Cela donne 6,00% net en rendement annuel.
La performance annoncée par la SCPI est pour le moment tenue.
Je raisonne en net, car ce qui compte, c’est le montant effectivement perçu.

ArnvaldIngofson · #14

L’absence de frais de souscription n’est pas le seul argument à considérer,
il y a bien d’autres frais (de gestion, sur plus-values, etc.).
Je ne mettrais pas 50 % sur une SCPI encore jeune,
même si elle semble bien partie (rendement, développement à l’international).

Le contexte actuel de hausse des taux n’est pas très favorable à un investissement dans l’immobilier.
Pour les SCPI, on pourrait avoir une baisse limitée des prix de parts.
Les revenus devraient se maintenir en suivant en grand partie l’inflation.

Le risque principal est le risque de liquidité.
Il est déjà arrivé dans les années 1990 que des SCPI aient leur marché bloqué pendant des années.
Un fond de remboursement n’est pas toujours créé, s’il l’est c’est à un prix d’achat très bas.

GoodbyLenine · #15

Un exemple de SCPI qui a fait une augmentation de capital à 320€/part vers 2009-2010, et dont le prix (acheteur) de la part avoisinait 170€ récemment (donc le prix vendeur était de moins de 50% de 320€) : Atlantique Pierre 1

Quelques exemples récents de société de gestion (SdG) où des évolutions capitalistiques ont eu un impact assez délétère pour les associés de SCPI : PAREF (racheté par un groupe chinois, qui a changé de DG 3 ou 4 ou 5 fois en 5 ans, avec pas mal de flottement et de turn-over de personnel), FONCIA Gestion racheté par Aestiam (dont les SCPI ont aussi subi certains flottements). En fait, ces SdG sont anciennes (dont nul n’est à l’abris…), mais les SdG jeunes sont sans doute plus susceptibles d’avoir de telles évolutions capitalistiques. Il y a même une SCPI récente (source) dont la SdG s’est vu retirer son agrément et pour laquelle il a fallu trouver une autre SdG (je suppose que le fait qu’il y avait des personnes expérimentées au CS a aidé).

Je ne dirais pas que "David Seksig a géré PFO2 pendant des années". Selon son Linkedin, il a passé seulement 15 mois chez Perial. Avant, il a passé 6 ans chez Amundi Immobilier, notamment comme Fund Manager de la SCPI Rivoli Patrimoine. Je ne connais pas exactement le rôle d’un "Fund Manager" chez Amundi Immobilier, mais j’avais plus le sentiment (quand j’ai participé au CS d’une SCPI de cette société de gestion) qu’il y avait toute une équipe qui gérait l’ensemble des SCPI de la société, et que le gérant d’une SCPI était très loin d’être seul avec le manche (en tout cas, ce n’était pas l’interlocuteur principal du CS). Tout ceci ne signifie pas que cette personne ne serait pas expérimentée, ou ne serait pas "un bon" (je n’ai pas d’avis tranché à ce niveau). J’observe par ailleurs que son ex supérieur hiérarchique chez Amundi Immo l’a accompagné (et vice-versa), pour créer une SCPI (Neo) (mais ils ont après moins de 2 ans quitté la nouvelle SdG créée pour ceci, j’ignore pourquoi), puis pour fonder Remake AM.

Je suis bien d’accord qu’une bonne partie des récentes SCPI a été lancée par des personnes ayant une expérience de la gestion de l’immobilier (et heureusement !). Mais une telle expérience ne recouvre la plupart du temps que quelques-uns des aspects de l’activité d’une société de gestion de SCPI (lancer une entreprise, la faire grandir, embaucher et manager des collaborateurs, veiller à ce que l’ensemble des domaines soient correctement traités : sourcing des immeubles et négociation de leur achat, suivi des locataires, suivi des incidents, gestion de la collecte et du réseau commercial associé, les outils informatiques nécessaires (>90% des SCPI utilisent le même, assez ancien…), le suivi comptable associé, la communication vers les associés, et j’en oublie sans doute pas mal). Vue la rentabilité de l’activité de gestion de SCPI (source), je ne suis pas surpris qu’il y ait du monde qui se bouscule au portillon…

Massachusetts · #16

Voici les TRIs actuels de la nue-propriété de IROKO Zen dans l’hypothèse d’une stabilité de prix de part, prenant en compte le délai de jouissance de 4 mois.

durée
(années) clé NP TRI
3    13,0% 4,3%
4    17,0% 4,4%
5    21,0% 4,5%
6    24,5% 4,5%
7    27,5% 4,5%
8    30,0% 4,4%
9    32,0% 4,2%
10    34,5% 4,2%
11    36,0% 4,0%
12    37,0% 3,8%
13    38,0% 3,7%
14    39,0% 3,5%
15    40,0% 3,4%
16    41,0% 3,3%
17    42,0% 3,2%
18    43,0% 3,1%
19    44,0% 3,0%
20    45,0% 3,0%

Yoda · #17

HerculePoivrot a écrit :
Ce serait bien que d’autres forumeurs donnent leur avis[/b] sur les thématiques du télétravail et de l’évolution des surfaces commerciales.

Cette file de discussion concerne Iroko Zen.

Ces sujets de l’impact du télétravail et du ecommerce ont été maintes fois débattus sur ce forum, vous pouvez utiliser la barre de recherche en haut, qui vous renverra par exemple vers
p.5 Immobilier de bureaux et télétravail : quel impact sur les foncières et SCPI ?

Franckielestore · #18

Merci GoobyLenine.

Mais je ne me place pas dans ce cadre là.

Je me place dans le cadre exclusif où je ne souhaite pas percevoir de revenus.
Dans votre exemple de 10 ans je souhaite la nue-propriété d’un démembrement pour 10 ans, et seulement 10 ans (avec revente au bout des 10 ans)

Dans votre exemple de 10 ans je ne chercherai donc à calculer que le TRI propre à la nue-propriété.

vertaco · #19

Extrait de ma convention de NP Iroko pour un versement en avril 2021 pour 7 ans :

Article 2- Date d’effet et durée du démembrement des parts de la SCPI
La présente Convention est conclue pour une durée de 7 ans à compter de la date d’entrée en jouissance des Parts d’usufruit, soit le premier jour du quatrième mois suivant la date de la souscription.
Elle prendra donc fin au 01/09/2028 anniversaire de la date d’entrée en jouissance des Parts d’usufruit.

Effectivement erreur assez surprenante de la part de Louve Invest…

loicd · #20

Yannick2B : trois affirmations, trois fake news !

1/ le délai de jouissance est de 3 mois ou 1er jour du 4ème mois si vous préférez.
2/ où avez-vous lu que la position france à vocation à augmenter, pour les avoir appelés c’est même l’inverse et les loyers étrangers représentent 65% désormais. On verra en fin d’année.
3/ ce que vous dites sur la liquidité est faux. Si une scpi est souscrite par plein de "petits porteurs", il y a moins de risque de déstabilisation provoqué par un départ d’institutionnel. Et si elle collecte bien alors sa liquidité existe.
Un assureur c’est pas le père noel. Si une scpi est au tapis, il peut refuser d’honorer les retraits grâce à son actif général. Et s’il contrôle l’actif/passif, c’est le début de la fin.

JeanB · #21

Bonjour,

Vidéo du CEO d’IROKO sur la chaine Youtube de Finary.

J’ai pris quelques notes :

J’ai trouvé intéressant la confirmation sur la différenciation entre l’immobilier de bureau Prime dans Paris et l’immobilier en petite/grande couronne qui souffre.

De 24 à 26 minutes il traite le cas de la logistique ( il dit cibler plus petit pour éviter d’acheter trop cher, je ne sais pas si cela se reflète sans leur achats) et impact de la loi ZAN sur les prix.

40 minutes : Arguments sur la diversification entre les classes d’actifs immobilier

43minutes : Le sujet des frais de souscription sur les SCPI (évidemment leur vision est partiale mais cela a le mérite de s’entendre), puis les frais de gestion chez IROKO (47eme minute)

53minutes : Discussion sur la potentielle fermeture aux nouvelles souscriptions sur IROKO ZEN à moyen terme

sanvio · #22

Iroko a profité en août de l’augmentation du prix de la part pour modifier la convention de démembrement. Les plus-values immobilières sont désormais versées aux nus-propriétaires.

Ai-je manqué une communication à cet égard ?

GoodbyLenine · #23

Je serais curieux d’avoir l’avis de juristes sur ce qu’il adviendrait de ces distributions de plus-value pour des parts qui ont été démembrée avant cette modification des statuts.

A mon sens, ce sont les statuts en vigueur au moment du démembrement qui devraient s’appliquer. A défaut, on pourrait considérer que la répartition du prix négociée entre celui qui achète l’US et celui qui achète la NP devrait lui aussi être révisé si la répartition des distributions est ensuite modifiée.

En tout cas, ce genre de possibilité de modification m’inciterait à préférer une convention de démembrement explicitant la répartition des distribution, plutôt qu’une convention de démembrement se référant aux statuts.

PS : Je précise que je ne suis pas usufruitier de cette SCPI (j’ai d’ailleurs peu investi ces dernières années en US, les conditions financières ayant évolué trop défavorablement à ce niveau; par ailleurs j’ai toujours été réticent à investir en US dans des SCPI récentes car le manque de recul augmente beaucoup trop le risque). Ce genre de changement, sans doute proposé à l’AG par la société de gestion (et votée par des moutons), m’incitera à me méfier de (voire plus simplement "à éviter") cette société de gestion dans mes investissements futurs en US.

Thortue · #24

Cette SCPI est à présent disponible sur Linxea spirit 2.

Geronimo · #25

Le service juridique d’Iroko confirme notre lecture du droit. Les versements se feront bien à l’usufruitier pour les démembrements intervenus avant la modification statutaire.

Veuillez trouver ci-dessous la réponse à vos questions concernant la distribution des éventuelles plus-values en cas de cession d’immeuble.

Vous êtes usufruitier de parts de la SCPI Iroko Zen (la « Société ») émises avant l’assemblée générale extraordinaire des associés du 23 avril 2024.

Jusqu’à cette date, l’article « 12.2 Indivisibilité des parts sociales » des statuts de la Société stipulait la distribution des plus-values et acomptes sur liquidation aux usufruitiers en ces termes :

« Par ailleurs, la Société sera valablement libérée du paiement des distributions de plus-values ainsi que des acomptes sur liquidation, par leur versement à l’usufruitier, à charge pour ce dernier d’en reverser une partie au nu-propriétaire en cas de convention contraire. Les plus-values sur cession d’immeubles seront aussi imposées chez l’usufruitier. »

De même, la souscription des parts en usufruit découlait de la signature d’un mandat de recherche avec Iroko contenant des règles contractuelles de démembrement stipulant un droit à certains bénéfices exceptionnels à l’usufruitier en ces termes :

« Les bénéﬁces exceptionnels distribués, correspondant aux seules cessions d’éléments d’actifs immobilisés autres que des valeurs mobilières, reviendront à l’usufruitier..
En cas de dissolution de la SCPI, le boni de liquidation sera réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire proportionnellement aux montants des sommes versées dans le cadre de la souscription par chacun des souscripteurs. ».

Le 23 avril 2024, les associés de la Société réunis en assemblée générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les assemblées générales extraordinaires de la Société, ont adopté une résolution (n°12) modifiant les statuts de la Société afin de permettre à cette dernière de se libérer de ses obligations de distribution des plus-values sur cessions d’immeubles ou de parts de la SCPI par le versement au nu-propriétaire, à charge pour ce dernier d’en reverser tout ou partie à l’usufruitier en cas de convention contraire entre eux.

Le nouvel article « 12.2 Indivisibilité des parts sociales » des statuts de la Société est depuis rédigé en ces termes :

« La Société sera valablement libérée du paiement des plus-values sur cessions d’immeubles ou de parts de la SCPI, par le versement au nu-propriétaire, à charge pour lui d’en renverser tout ou partie à l’usufruitier en cas de convention contraire entre eux, ladite convention n’étant pas opposable à la Société. ».

Suite à plusieurs questionnements reçus de la part d’associés de la Société, il est apparu nécessaire d’apporter les clarifications suivantes, que nous proposerons également de formaliser dans les statuts de la Société lors de la prochaine assemblée générale des associés prévue aux alentours du mois de mai 2025 :

Pour toutes parts émises postérieurement à l’Assemblée Générale Extraordinaire du 23 avril 2024 (que vous les ayez souscrites avant cette assemblée ou que vous les ayez acquises à tout moment d’une autre manière), la Société demeurera soumise à l’ancien régime statutaire et restera libérée du paiement des distributions de plus-values ainsi que des acomptes sur liquidation, par leur versement à l’usufruitier, à charge pour ce dernier d’en reverser une partie au nu-propriétaire en cas de convention contraire.

Ainsi, seules les parts émises postérieurement à l’assemblée générale verront la Société libérée de ses obligations de paiement des plus-values sur cessions d’immeubles ou de parts de la SCPI par le versement au nu-propriétaire.

Pour formaliser cette clarification et en tant que de besoin, la prochaine assemblée générale extraordinaire sera invitée à se prononcer sur la modification du paragraphe pertinent de l’article « 12.2 Indivisibilité des parts sociales » en ces termes :

« La Société sera valablement libérée du paiement des plus-values sur cessions d’immeubles ou de parts de la SCPI par le versement aux usufruitiers pour les parts émises avant l’Assemblée Générale Extraordinaire du 23 avril 2024. Pour les parts émises après cette date, la Société sera valablement libérée du paiement des plus-values sur cessions d’immeubles ou de parts de SCPI par le versement aux nus-propriétaires. Les usufruitiers et les nus-propriétaires font leur affaire de toutes répartitions contraires convenues entre eux sans que celles-ci ne soient opposables à la Société. »

Nous attirons à votre attention sur le fait que la modification proposée constitue simplement une clarification, de sorte que son principe est déjà applicable depuis le 23 avril 2024 à l’aune de la rédaction des statuts de la Société en vigueur depuis lors.

Nous restons à votre disposition pour vous apporter toute information complémentaire.

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