SCI familiale : comment contracter un emprunt sur la SCI ?

Akusu · #1

Bonjour a tous,

Je réfléchis a la mise en place d’une SCI a but patrimonial entre les membres de ma famille.

Mon père a constitue un patrimoine au cours de sa vie et réfléchit a la transmission.

L’option de la SCI semble privilégier a ce stage.

La SCI se verrait apporter 3 actifs pour le moment posséder a 100% par les parents.

1) Le premier objectif serait d’apporter ces actifs en utilisant les abattements de transmission aux enfants pour leur constituer des parts sociales dans l’entreprise sans apport en capital, ce qu’ils ne peuvent de toutes façons pas faire pour le moment.

2) Ma mere est oppose a tout nouveau financement par dette pour l’achat d’un nouvel actif. Pour faire simple elle ne veut pas avoir a signer un nouvel emprunt ou y voir son nom associé.
Est-ce que dans le cas d’un SCI, l’emprunt se fait au nom de la société civile et si oui qui doit signer. Je comprends que tous les associes seront solidaires mais si l’on peut éviter a ma mère de devoir signer cela nous donnerait plus de flexibilité.

3) Un des actifs est loue a la sœur de mon père. Elle ne ferait pas partie de la SCI. Est-ce que cet actif pourrait etre considéré dans la nouvelle loi Pinel en supposant que le locataire est en dessous des plafonds fiscaux ?

4) Je ne suis pas résident francais et ne paie pas d’impôts en France. Est-ce que je peux être président / gérant de la SCI ? Est-ce que les potentielles deductibilités d’impots dont beneficierait la SCI peuvent etre imputées aux autres associés fiscalisés en France ?

Merci beaucoup,

Akusu

Mots-clés : dette, resident etranger, sci

GoodbyLenine · #2

Bienvenue Akusu !

Je vous recommande de lire et respecter notre charte : vous présenter, etc.

Vos questions sont complexes, et vous ne ferez sans doute pas l’économie de la consultation d’un vrai professionnel du droit.

Je peux tenter de répondre sur quelques points :

1) Il est possible d’amener des actifs, mais il y a des contraintes et un coût (voir par ex. ici). Par ailleurs, ça n’a rien à voir avec des "abattements de transmission aux enfants" qui concernent une donation ou une succession. Vous pouvez envisager que ceux qui font apports de biens, en échange de parts dans la SCI, donnent ensuite des parts à leurs enfants, mais la donation sera une opération disjointe de la constitution de la société.

2) La SCI peut faire un emprunt. Mais la banque demandera sans doute un engagement de tous ses associés, solidairement engagés. Vous dites à quoi votre mère est opposée, mais pas l’objectif de votre mère avec cette éventuelle SCI… Pourquoi ne pas constituer une autre SCI sans votre mère pour les opérations nécessitant un emprunt ?

3) La nouvelle loi Pinel ne concerne que des immeubles nouvellement acquis. Je doute qu’un actif apporté à la SCI comme vous l’envisagez soit éligible.

4) Je ne vois rien dans ce que vous indiquez qui vous empêcherait d’être gérant de la SCI. Si la SCI est à l’IR (ce qu vous semblez supposer) chaque associé bénéficie des déductions d’impôts au prorata de ses parts. Si certains associés n’en ont pas l’usage, leur quote-part ne peut pas bénéficier à d’autres.

Akusu · #3

Je vous remercie de votre réponse GoodbyLenine.

En effet je compte aller voir un professionnel du droit avec mes parents.

1) Je vais regarder votre lien pour ma première question. Effectivement "abattements de transmission aux enfants" faisait référence aux abattements applicables aux donations aux enfants.

2) Ma mère comprend l’intérêt de la SCI et n’y est pas contraire. Elle ne veut juste pas avoir un nouvel emprunt a son nom pour raisons personnelles. Nous avons essayé de lui expliquer mais campant sur sa position, la mise en place de la SCI aurait pu être une solution pour contourner le problème même si dans les faits elle sera solidairement engagée a hauteur de sa participation. Je pense qu’elle devra faire partie de la SCI pour deux raisons, tout d’abord familiale puisqu’on souhaite que tous les membres y participent, et parce qu’elle est en réalité co-propriétaire des biens avec mon père.

Si je comprends la solution proposée, il serait possible de créer une deuxième SCI qui souscrirait l’emprunt qui aurait comme garantie la SCI principale (elle-même garantie par les associés). Je note votre idée et en parlerai au professionnel du droit pour comprendre les implications éventuelles.

3) Je comprends merci. Je regarderai la version finale de la loi le cas échéant.

Akusu

pierrejacques11 · #4

Suivant le nombre d’enfants, pourquoi ne pas envisager la donation partage de la nue propriété des biens constituant le patrimoine de vos parents?

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