LeToulousain : étude de cas immobilier (vendre une maison louée à un promoteur)

Comme Iqce je recommanderais de contacter directement quelques promoteurs actifs dans votre ville.

Donnez l’impression d’être suffisamment vendeur pour qu’ils n’aient pas l’impression de perdre leur temps, mais pas non plus pressé et qu’ils pensent que vous êtes prêt à brader.

A voir si l’un des promoteurs sera prêt à faire une offre d’achat sans condition suspensive d’obtention de PC (ce dont je doute). Les délais sur ce genre d’opérations peuvent être bien supérieurs à ceux d’une vente classique d’immeuble déjà bâti.

Dans tous les cas refusez les propositions d’achat en dation, c’est-à-dire d’apporter le terrain contre un ou plusieurs lots neufs dans la future copro. Car ils n’ont pas le droit de vous accorder de lot d’une valeur supérieure à la valeur du terrain apporté (modulo une petite remise, la moindre des choses vu que vous allez le recevoir bien plus tard que vous n’auriez encaissé le produit de la vente du terrain).

Source : Le paiement par dation en immobilier : qu’est-ce que c’est ?

OK merci à vous 2 de vos retours.

Je vais démarcher les promoteurs au plus tôt même si la période n’est pas propice. L’idéal serait une proposition écrite pour pouvoir donner le congé pour vente au locataire 6 mois avant la fin de son bail.

J’aurais tendance à dire que, 12 à 15 mois avant l’échéance du bail, il faut mettre tous les acheteurs potentiels en compétition :
- l’acheteur lambda, via les AI : demander 3 évaluations.
- le locataire, en l’informant de vos projets.
- les promoteurs : en contacter au moins 3.

En fonction des prix fournis par chacun, vous saurez quelle piste est la plus rémunératrice.

A l’issue de ces évaluations, et des discussions qui suivront, il sera nécessaire que vous arriviez à un prix "ferme", sur lequel vous et l’acheteur potentiel êtes d’accord, disons 8 à 10 mois avant l’échéance du bail.

Ensuite, il faudra donner congé au locataire formellement au moins 6 mois avant (plutôt 8 mois pour compter large), car les acheteurs (acheteur lambda ou promoteur) ont intérêt à acheter vide. Mais comme vous le savez sans doute, la procédure est lourde. Notamment, vous devez indiquer le prix au locataire, et cela vaut offre de vente. Or, toute évolution ultérieure de ce prix nécessite de la lui signifier, ce qui vaut nouvelle offre avec nouveau délai. D’où la nécessité que les étapes préalables vous aient permis d’arriver à un prix "ferme" 8 à 10 mois avant l’échéance du bail, de façon à ne lui écrire qu’une seule fois, directement avec le "bon" prix.

Comme dit par les autres intervenants, vis à vis des promoteurs, il faut que vous soyez très clair sur vos conditions : si c’est un paiement comptant, ça va les embêter. La dation les arrange énormément : non seulement ils vous la valorisent au coût de marché (alors qu’elle ne leur coûte le coût de revient), mais de plus, ils n’ont aucune avance de trésorerie à faire. Cela dit, si vous n’avez pas besoin d’espèces sonnantes et trébuchantes, la dation peut s’avérer un bon choix.