Dreda [76] : étude de cas immobilier (vente de foncier à un promoteur)

Bonjour,

Dans le cadre d’un promoteur qui cherche à acheter plusieurs terrains pour faire une opération avec immeuble et qui sollicite ma famille ces derniers m’ont demandé de l’aide pour gérer le sujet et éviter les problèmes inhérents à ce genre d’opération (j’envisage de les faire accompagner par un avocat spécialisé mais ça m’intéresse aussi de monter en compétences sur le sujet et donc de me faire corriger par nos membres plein de sagesse sur les éventuelles absurdités que vous pourrez lire ci-dessous).

Le promoteur a déjà un compromis de vente avec le voisin et cherche donc naturellement à acheter le terrain de ma famille (il y avait plusieurs promoteurs à les solliciter. C’est un emplacement à côté du centre ville d’une commune où il fait bon vivre proche d’une grande ville). Je donnerai d’autres éléments plus tard.

Questions :
1)  avez vous déjà connu des cas où le promoteur acceptait une promesse synallagmatique ? j’ai lu des risques quand le promoteur finalement ne payait pas et on devait allait devant le tribunal car un transfert de propriété lui s’était bien fait donc dangereux pour un particulier

2) des cas où le promoteur acceptait de ne pas mettre de conditions suspensives. Je suppose que c’est pour les projets très intéressants où il est certain d’avoir de la demande et où tous les risques sont  parfaitement cadrés dés le départ et la période stable ce qui n’est pas le cas actuellement

3) le principal intérêt des conditions suspensives c’est pour le vendeur de pouvoir se retirer si elles ne sont pas levées dans le délai donné et pour le promoteur de ne pas avoir à payer d’indemnité d’immobilisation si elles ne sont pas toutes levées ? Dans ce cadre si le propriétaire foncier ne donne pas de jalon précis dans le compromis les choses peuvent durer des années sans possibilités de se désengager sans pénalités ?

4) Je voulais avoir votre avis / critiques sur les éléments que je vais demander au promoteur sachant qu’il faut que je récupère aussi et analyse le PLU. Si vous voyez d’autres choses d’utiles à demander je suis preneur.

-  description du projet  (nombre, type de logement, surface plancher totale, surface habitable totale, prix de vente au m2, dans le cadre de possible datation le prix de revient au m2, le nom du constructeur que vous avez en tête, etc)
-  présentation de son entreprise avec des exemples de projets terminés bien dans la région (en effet il n’y a même pas de site internet donc je ne trouve pas beaucoup d’informations !)
- derniers bilans et comptes de résultat sur 3 ans afin que je puisse vérifier sa solidité financière
- son étude de faisabilité
- son bilan financier pré-opérationnel basé sur le PLU
- un projet de compromis de vente
- un planning prévisionnel des étapes avec des délais réalistes

Pour ce qui est de l’avant projet à part les éventuelles clauses classiques je souhaite inclure :

- clause suspensive de survie des parties
- clause suspensive d’obtention du permis de construire dans un délai raisonnable, non purgé du recours des tiers
- avoir des dates butoir, délais précis avec une obligation d’informations et les justificatifs correspondants aux différentes étapes
- 10% d’indemnité d’immobilisation

Plus tard dans la conversation je souhaite faire supprimer au moins :
Clause suspensive de pré-commercialisation et de garantie financière

5) Une clause d’indexation sur la surface de plancher réelle peut-être dangereuse je suppose si  finalement elle est moindre que prévue à cause de la marie qui ne respecte pas son PLU et veut moins d’étages ou autre ?

6) Est-il utile d’ajouter une clause suspensive de réitération de la vente par acte authentique avant un certain délai ? sauf erreur le principal avantage serait de donner une porte de sortie à ma famille avec une deadline précise pour mettre la pression sur le promoteur mais l’inconvénient est que ça donne une nouvelle opportunité pour le promoteur de ne pas payer les indemnités d’immobilisation s’il voulait renoncer au dernier moment.

7) Dernière question comment peut-on utiliser l’article 1304-4 du Code civil dans ce cadre qui prévoit  qu’« une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie »

Si je comprends bien je peux demander au promoteur en cas de clause suspensive non respectée dans les temps de quand même renoncer au bénéfice de cette dernière pour lui et de quand même la faire lever ?

Merci de votre aide.

Mots-clés : foncier, immobilier, promoteur