Malop75 [95] : étude de cas immobilier (studio)

malop75 a écrit :

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI:
Sauf erreur : 660(loyer)-80 (TF)-20(Charge NR) - 580 (Mensualité) = -20
- Cash flow positif ou négatif ? Négatif

vous n’avez pas pris en compte le TMI. le cash flow sera encore plus mauvais une fois les impôts déduits. il manque aussi la PNO et comptable si vous faites le meublé.

c’est pas parce que les autres bien sont plus chers, que celui-là est au bon prix, hélas.

Bonjour Malop75,
Vous vous doutez bien qu’ouvrir un fil qui suscite des réponses argumentées et réfléchies sans que l’on n’ait vent de la suite puisse irriter. Bref, passons à autre chose.

Pour répondre à votre dernière interrogation, la question est celle de suivre la meute ; en univers incertain, l’immobilier est considéré comme refuge. Dans l’univers moderne des "médias à la c.n pour tous", on peut être perfusé de vidéos et histoires de réussites retentissantes qui ont pour effet d’attirer la foule et mécaniquement faire monter les prix.
La foule n’ayant que dix doigts pour compter ne connaît rien au marché, aux risques, aux coûts, aux prix et encore moins à la notion de rentabilité nette après impôts.

Sauf perspective de plus-values sur le secteur que vous convoitez, les prix sont beaucoup trop élevés ; vous vous rendez compte que 900 euros de taxe foncière pour un 30m², c’est dingue !

Cela dit, vous pouvez envisager les choses sous cet angle : à combien souhaitez-vous rémunérer votre épargne (correspondant au CF négatif).? Si en vous cassant les pieds vous êtes satisfait d’ un 2% net de tout pour un premier investissement, c’est votre problème et votre décision à vous.

Un détail plus qu’important : vous parlez de chauffage collectif mais n’évoquez pas les charges de copro tout comme vous pariez sur 0 travaux à 10 ans (très improbable).

Dernière modification par Range19 (28/01/2021 17h06)

Bonjour à vous deux,

@range19: Effectivement, je ne me lancerais pas sur un projet avec un CF négatif, enfaite je voulais comprendre pourquoi les gens se rue dessus pour un investissement locatif alors qu’après calcul c’est pas bon du tout.

Oui je confirme que 900 de TF c’est énorme pour un studio de cette taille, mais cela semble être le prix du secteur…

Concernant la partie travaux, je me disais qu’étant de 2015, il n’y aurais potentiellement pas/moins de travaux.

@Greg90, Franchement pour avoir beaucoup regarder le marché, sauf erreur, je n’ai jamais vu T1 de 30m² moins cher et encore moins des T3/4 à ce prix. Sauf peut être à Cergy Saint Christophe ?

Non ce n’est pas le "prêt à louer" qui m’a attirer sur cet immeuble mais vraiment son prix. Je cherche activement d’autres bien dans les coins de cergy, conflans… Mais il y a vraiment très peu d’annonce ou alors trop cher… Par ailleurs, sur quelle plateforme vous chercher vos biens ?

Oui pour la TF, elle est de 900€

Par ailleurs, sur quelle plateforme vous chercher vos biens ?

Je travail dans l’immobilier (Responsable technique de portefeuille immo) et j’adore ce domaine ! Concrètement, je veux réaliser de nombreux investissement, faire du CF pour réinvestir, pour peut être pouvoir être rentier un jour ?

L’indépendance financière, ce qu’on veux quasiment tous.

Je n’ai que 23 ans et je pense que c’est dès maintenant qu’il faut se lancer, mais dans un bon projet.

Bonjour Greg,

Merci pour vos réponses et vos annonces !
Je les avait déjà presque toute vu, cela fait un moment qu’elles sont en ligne.
Voici mes avis, dites moi si je me trompe:

Exemple le premier:
www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/18 … =206978287
Il se situe à Cergy Saint Christophe- Charges annuelles : 1500 euros - Pas de WC

Celui ci:
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … =206978287
Charges prévisionnelles annuelles : 2696 € + Saint Christophe

Celui ci:
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … =206978287
Trop grand pour un studio sans possibilité d’en faire un T2

Celui ci:
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … =206978287
Il reste quand même cher alors qu’il faut réaliser des travaux de rafraichissement ?

Pour celui ci:
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil … =206978287
Je vais les appeler pour plus d’informations

Merci encore!

En fait je vois que @bernard passe sa journée à aller sur tous les sujets et donne des leçons…
Un aigri sans doute..

malop75 a écrit :

De plus, j’ai regarder sur plusieurs bien mais en y ajoutant tous les frais on arrive très souvent avec un CF négatif…

C’est le cas de 99% qui vont paraître sur leboncoin. C’est donc à vous de créer la bonne affaire. D’acheter peu cher et de pouvoir, souvent après travaux/aménagement/travaux, louer cher pour que cela soit rentable.
Cela alors vous permettra d’enchaîner les investissements.

Je comprends vos points de vue.

En tous cas sa me motive tous de même a cherche une meilleur opportunité pour en faire un CF positif.

"Et ensuite que nous pourrons déterminer la qualité de leurs investissements uniquement quand ils auront revendu. Si ces personnes vendent dans 5 ans avec 100ke de plus values mais avec un cash flow négatif, considérez vous qu’elle auront réalisés un mauvais investissement?"

Effectivement, faut il encore faire 100k de plus value, pas toujours facile aussi…

En tout cas je pense encore regarder pendant un moment sur lbc se loger etc pour trouver une perle rare… En espérant que ce soit la meilleure chose a faire?