Bed43fr [31] : immeuble de rapport (grosse rénovation)

Pierrot31 · #51

B2k, je ne suis pas d’accord… Ça dépend…

La psychologie humaine n’est pas une science exacte. J’ai déjà constaté des comportements de "capitulation"… Il y a sûrement aussi une effervescence de marché qui joue : cet effet "capitulation" est sûrement plus visible sur un marché détendu…

Sur un marché tendu, le vendeur peut, plus facilement, partir de haut puis baisser son prix au fil du temps…. Il a en face beaucoup d’acheteurs potentiels…

Bernard2K · #52

Oui, ça existe parfois. Le vendeur peut avoir un raisonnement du genre "ça fait deux ans que c’est en vente et jamais je n’avais reçu une offre écrite. Alors, cette offre, même si elle est très basse, je ferais sans doute bien de sauter dessus". Je n’avais pas dit que c’était impossible, j’avais dit "très peu de chances"

Car, comme vous dites, ça se fait plutôt dans un marché détendu… Et je pense que ça reste rare au total. Du point de vue de l’acheteur, je pense qu’en pariant sur ce phénomène de capitulation du vendeur, on risque surtout de rencontrer des vendeurs qui refusent de capituler… au risque que ce soit l’acheteur qui finisse par capituler "ça ne marche pas, ma technique, aucun vendeur ne cède !".

Notez que la "capitulation" du vendeur peut venir du fait que le bien présente un très gros repoussoir ; par exemple, une maison pleine de déchets suite à un syndrome de Diogène. A mon sens, ça ne rentre pas alors dans un cas de "capitulation" du fait que le vendeur avait d’abord surévalué ; ça s’explique surtout par "1- Voir un truc que les autres acheteurs potentiels n’ont pas identifiés : Comment réparer simplement un truc impressionnant mais pas grave". Si ce n’est que l’accumulation de déchets peut cacher de graves défauts (structure, dégâts des eaux, planchers pourris), donc ça pourrait bien être impressionnant et grave à la fois !

Bref, tout cela pour dire que je trouve que les deux points cités par DDTee me semblent plus pertinents et productifs, en pratique, que d’espère la "capitulation" des vendeurs de biens dont les prix sont surestimés. D’ailleurs ce n’est pas la première fois que je fais remarquer à quel point les conseils de DDTee sont pertinents quand il s’agit de trouver des biens sous les prix du marché ; je ne devrais pas faire cela car je joue contre mon camp. Le jour où tous les acheteurs appliqueront les bons conseils de DDTee, je n’arriverai plus à faire mes achats de marchand de biens.

bascarol · #53

PaulDE, le 13/10/2020 a écrit :
Au plus il n’est pas possible d’apprécier l’état d’un immeuble, au plus il faut être prudent. Je ne sais pas s’il est possible d’accorder avec le vendeur d’un bien la réalisation d’essais géotechniques/sondages/autres (lors du compromis), mais je pense que ça serait utile dans certains cas où les bâtiments sont assez dégradés ou que la transformation envisagée est conséquente. Dans ce cas, il ne faut pas avoir peur de dépenser quelques milliers d’euros avant l’acquisition du bien pour savoir où on met les pieds si on y va. A intégrer dans le coût total du projet.
.

Une étude géotechnique est en fonction du terrain (Marne, argile, gypse, carrière..), de la surface de l’immeuble, et surtout qu’elle pathologie on cherche ?

Un essai piézométrique avec 4 sondages de 10m max est de l’ordre de 2500€ à 3000€ avec rapport, prix entre professionnel. Pour une particulier rajouter 30% de plus.
Bon ok mais ensuite ?

Une recherche pathologique avec rapport de préconisation peut aller jusqu’à 20 000€ HT

Ce test seul ne vous apportera rien, si vous en savez pas quoi chercher derrière.

Donc a mon avis difficile a mettre en "clause suspensive" dans un compromis de vente. Mais j’ai déjà vu sur des grosses opérations.
Comme dis Bernard2K ca se négocie. Mais négocier de l’inconnu avec un particulier… n’a jamais été chose simple !

Bonne journée

DDtee · #54

Bernard2K a écrit :
Le jour où tous les acheteurs appliqueront les bons conseils de DDTee, je n’arriverai plus à faire mes achats de marchand de biens.

Ahaa, vous pouvez dormir tranquillement, sur vos deux oreilles @Bernard2K ou plutôt travailler en toute quiétude.

L’immense majorité des acheteurs a la conviction (y compris sur ce forum) qu’une bonne rentabilité (ou prix d’achat) est le signe d’un danger.
Si c’est parfois le cas, cette majorité n’arrive pas à se projeter dans une possible anomalie ou élasticité du marché qui puisse être obtenue par savoir faire.
Quand on donne des exemples ils y voient de la chance, une anomalie locale, le résultat d’un travail si stressant qu’il altérerait la santé… toutes ces raisons et d’autres encore qui permettent de se trouver des excuses. La nature humaine est ainsi faite que certains peuvent passer des mois à faire des visites et des études pour se prouver qu’ils ont raison ; ce n’est pas possible.

La minorité qui comprend que cela est possible, n’a dans l’immense majorité ni la volonté/le temps/la pugnacité pour passer à l’action.

Quand on pense les choses impossible on ne risque en aucun cas de les provoquer. Ma signature autrefois ici était la citation de mark Twain « Ils ne savaient pas que c’était impossible, alors ils l’ont fait ». J’entends autour de moi les gens dire introuvable ce que je devine (toujours aujourd’hui) en passant quelques minutes LBC ou ce qui fait vivre de nombreux marchands de biens sur le secteur

toutoune · #55

Bonjour à tous
Je rebondis sur ce fil pour "la capitulation du vendeur" pour faire partager mon expérience personnelle.
Il y ’a déjà 7-8 ans je commençais mes recherches pour un investissement locatif étant donné que le prêt de ma résidence principale avait pris fin.
J’avais remarqué une maison ancienne avec un grand terrain avec travaux à réaliser qui est resté 2-3 ans à a vente. Elle était clairement sur estimée en raison des travaux et ses particularités:
-terrain en pente
-pas de place de stationnement donc pas de possibilité d’agrandissement malgré la taille du terrain(700m²)

Je précise que la maison est dans la même commune que ma RP qui est en zone tendue Idf.

J’ai surveillé cette maison donc sur 2 ans et 2 fois elle n’était plus affichée en agence puis réapparue (je suppose pour demande de PC non obtenu..) son prix a baissé au fil du temps de 400Ke à 300Ke.
J’ai fait une proposition à 230ke via l’agence et l’offre a été accepté.
Après achat et 30ke de travaux la maison a été mise en location en 2 F2 et depuis 5 ans je n’ai pas eu de vacance de plus de quelques jours.
Par ailleurs au niveau intérêt de l’investissement cela me permet à 90% de rembourser la mensualité de prêt donc pas de cash flow positif.

Donc ce genre de cas peut arriver si l’on surveille le bien sur le long terme car parfois les vendeurs ne prennent pas en compte les défauts et s’obstinent sur un prix irréalisable.

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