Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ?

Bonjour,

Je ne suis toujours pas d’accord avec vous. Ce dont parle Julien ci dessus est très très très spécifique. Il a flairé la bonne affaire et en a profité. Il défiscalise "tout seul".

Pour ce qui est des programmes vendus par des intermédiaires, peu importe l’acheteur et son TMI. Vous surpayez toujours le bien d’un montant au moins égal à votre gain d’impôt.

Ce que vous gagnez d’un coté, vous le perdez de l’autre.

Prenez une zone X où vous achetez votre bien.
Choisissez des biens anciens équivalents à celui que vous souhaitez acheter en défiscalisation et faites une moyenne de leur prix. Puis comparez cette moyenne réévaluée sur 9 ans avec la valeur de votre logement dans 9 ans. La plupart du temps, la valeur de votre logement est inférieure au prix que vous l’avez payé + effort mensuel - crédit d’impôt.

Il faut être partie prenante du principe pour conseiller le scellier et le neuf.

Outre les tarifs monstrueusement plus chers…on ne répétera pas assez, par exemple à Montpellier, que tous les programmes de scellier sont un gouffre financier. Chaque mois en ouvrant le midi libre, on a droit à tel immeuble de port marianne a vu tout son système d’évacuation bouchée, ses caves inondées par la merde, tel autre immeuble a tout ses ascenseurs en panne, tel autre immeuble n’est pas insonorisé, tel autre immeuble alors que le premier oeuvre était fini, a dû être détruit car le béton n’était pas au norme.

Enfin je veux dire, il faut juste lire les news locales pour voir la qualité absolument déplorables des constructions BBC défiscalisantes. Mais c’est sûr que du BA isolant, il y en a. Pour gagner 20 euros d’électricité par an il en faut des années afin de rentabiliser le neuf.  Et puis bonjour les dégradations avec le temps, tant des parties communes que privées.

Sans compter que le scellier est souvent fait dans des immeubles à dizaines, cinquantaines, centaines de copropriétaires. Quand vous achetez un petit truc dans l’ancien, vous avez non seulement des charges ridicules, mais en plus un pouvoir de décision plus fort.

Enfin, concernant les nouvelles normes dans l’ancien, on les attend encore. Ils essaient de faire rentrer dans l’esprit des gens cette histoire de bilan énergétique. M’enfin…si les futures normes c’est mettre une fenêtre DV, ca posera pas de problèmes.  Quand au fait d’obliger un parc de dizaines de millions de logements à refaire toute l’isolation …je crois que vous rêvez un peu. Qu’il y ait du crédit d’impôts c’est envisageable. Mais prenez l’exemple de l’amiante ou du plomb, ce n’est pas interdit de vendre en l’état…cela doit juste être signalé. Et il peut se lever tôt l’acquéreur qui essaiera de me négocier à la baisse parce-que les volets ont des traces de peinture au plomb…

Bref, le neuf, c’est envisageable pour défiscaliser un gros patrimoine, et l’ancien pour le construire. Et encore…je préfère largement avoir des apparts dans de jolies petits immeubles hausmmaniens, qu’un appartement sans saveur dans les cubes d’aujourd’hui…certes isolés mais 1.5 fois plus cher. Niveau patrimoine ça en jette un peu plus.

Le seul avantage du neuf…ce sont les places de parkings. Mais vu que vous tirez des plans sur la comète, on peut aussi dire que la voiture deviendra inutile dans les années à venir.

carpediem a écrit :

Pour l’ancien, vous préférez posséder tout l’immeuble pour éviter les problèmes de copropriété ou cela n’a pas d’importance?

Le fait de posséder l’intégralité de l’immeuble en limite grandement les frais de copropriété.
Les frais de syndic , les peintures intérieures  de la cage d’escalier sont moins onéreuses faisant beaucoup de choses de mon coté , c’est un avantage.
Le fait de posséder l’immeuble en intégralité fait de vous  le syndic , le bailleur sauf si vous mettez la gestion en agence.

Les frais importants de toiture ou autre doivent être appréhendé avant l’achat comme pour un bien simple dans une copropriété car bien entendu vous serez le seul à assumer les réparations de l’immeuble.
Par contre au niveau du cout des charges , je peux vous dire que le ratio est de 1 à 5 à l’avantage de la possession globale de l’immeuble.

Philippe

Derival a écrit :

Philippe30, je pense que vous vous préoccupez un peu trop des malheurs du monde.

vous avez raison soyons plus égoïste.

Derival a écrit :

Les gens excellent dans l’art de dépenser l’argent qui n’est pas le leur, à commencer par le vôtre.

Vous avez vos certitudes mais la gestion locative montre la réalité d’une frange de la population qui a des difficultés et ne pensez pas comme les clichés que ce sont les personnes qui gagnent le moins qui sont les plus malhonnêtes ou les plus dépensières.
Ces personnes savent qu’elles ont un faible salaire et payent régulièrement leur loyer mais un accident dans la vie peux arriver ,  d’autant plus difficile à gérer avec un petit salaire.

Derival a écrit :

Est-ce que vous allez avoir une pause dans vos charges, parce qu’un locataire est en retard sur le loyer ? Je ne pense pas.
Est-ce que votre banquier va suspendre vos remboursements ? Cela m’étonnerait.
Est-ce que l’administration fiscale va décaler le règlement de votre taxe foncière ? Sûrement pas.

Je vous remercie de rappeler ces points mais il existe une frontière entre un locataire de bonne foi et un mauvais payeur patenté.
Dans toutes les relations humaines , il faut savoir faire preuve d’écoute et de discernement ensuite si le résultat n’est pas là alors on change de méthode.
Si je peux "accorder" un retard pour un locataire , c’est qu’il m’est possible de la faire financièrement et même de payer les charges que vous évoquer   

Derival a écrit :

Je ne sais pas où vous en êtes dans vos investissements immobiliers, mais si vous jouez le "gentil", vous allez rapidement vous faire manger la main, puis le bras. Vous aurez des difficultés à avancer vers votre objectif, et surtout à maintenir la rente par la suite.

Le fait d’investir ne sous entend pas qu’il faille devenir un méchant bailleur.
Merci de vos conseils , mon patrimoine est conséquent et rentable.

Derival a écrit :

Le plus important, c’est de respecter la loi. Ensuite il n’est bien sûr pas interdit de discuter, et d’informer les gens de ce qu’il va se passer au bout d’un certain nombre de délais et procédures légales s’ils ne se mettent pas en règle. Mais après cela, il s’agit d’être ferme.

Bien entendu qu’il faut respecter la loi mais vous la connaissez la loi vous ?
Une expulsion c’est entre 18 mois et 24 mois d’impayé plus les frais d’huissier alors si je peux arranger l’affaire autrement que ce soit par la négociation ou la force croyez moi que la loi n’est pas du coté des bailleurs.
Sachez que quand vous êtes face à une personne qui a déjà eu des problèmes de paiement et qui s’est aperçu qu’il est possible de se maintenir facilement 2 ans dans un logement sans payer croyez moi que j’ai eu le cas une seule fois depuis je n’utilise plus la loi au sens strict du terme.

Ce n’est pas parce que vous respectez la loi que tous vos soucis vont se régler bien au contraire , je peux vous dire que je connais le sujet des expulsions légales.

Derival a écrit :

Si vous craignez de faire fuir les locataires présents et à venir, que vous n’arrivez plus à louer les biens, et que vous faites face à des difficultés croissantes de paiement, c’est là le signe que les prix sont trop élevés. Je rejoins l’avis de ZX-6R, les prix s’ajusteront en fonction du marché. Si les gens ne peuvent plus payer, les prix doivent baisser.
Mais pour vous, à partir du moment où vous respectez la loi, vous n’avez rien à vous reprocher.

Bien sûr que les prix s’ajustent en fonction du marché et surtout de l’emplacement.
La demande locative est forte partout c’est aussi pour cela que certains bailleurs exagèrent sur les prix mais tant pis pour eux si ils doivent attendre pour relouer de ce coté je n’ai pas de problème de location ou relocation.
Je ne vois pas ce que la loi vient faire sur ce point.

Je serais ravi d’échanger sur vos expériences et méthodes de bailleur.

Philippe

jeamb a écrit :

je critique simplement le fait qu’ils veulent faire croire aux francais que les loyers vont baisser, ce qui n’est pas le cas. Quand elle dit que les loyers sont insupportables avant son decret et que grace a sa bienveillance, ca ira mieux, je dis non!

Votre propos illustre une constante frappante des relations humaines : vous projetez dans les propos des autres ce que vous voulez y entendre.
Vous n’aimez pas la ministre, le PS ou la gauche ? Nous avons tous une propension infinie à analyser et repérer les sous-entendus dans les propos des gens que l’on aime pas. "Ils veulent faire croire"…. "C’est la porte ouverte"… tout cela est , excusez moi du propos, pipeau.
Quand on dit on "limite l’augmentation", ca veut pas dire "on impose une baisse". Point.
Cela rejoint le sentiment général qu’une personne de gauche trouvera que le débat d’entre deux tours est gagné par le candidat de gauche et qu’un militant de droite sera convaincu que son candidat a été le meilleur.. Nous n’écoutons pas ce qui est dit mais cherchons à projeter nos convictions dans les propos et pseudo-sous entendus.

jeamb a écrit :

les loyers vont simplement ne plus augmenter entre deux locataires, mais ils pourront toujours augmenter avec la revision IRL… donc les loyers ne sont pas moins supportables grace a elle !

Vous préférez que votre facture d’électricité augmente de 6% ou de 2% par an ? Les solutions miracles n’existent pas. Donc à défaut d’améliorer les choses, c’est pas trop mal à mes yeux d’essayer de limiter la détérioration…

BorderLine a écrit :

Honnêtement, autant d’immoralité sont la genèse de mon antipathie envers la classe des privilégiés.

La vie est épanouissante en vivant à 1h30 de paris? mais c’est pas grave, qu’il crève dans sa banlieue pourrie, moi tant que j’ai mon loyer, je m’en carre…elle est belle l’humanité.

On a qu’a les parquer dans des barres de 5000 habitants tant qu’à faire. Personnellement, louer une chambre de bonne 800 euros je trouve cela immonde et anti-républicain au possible.

Pour moi, devenir riche/rentier/aisé ce n’est pas en crachant sur les gens, profitant de leur misère, et en pensant qu’à sa pomme. L’Humanité n’a pas progressé avec ce genre de pensées.

ça fait du bien de lire ce genre de post, cette conversation devenait malsaine…

pug a écrit :

Dans Paris intra-muros, on peut imaginer que beaucoup d’appartements vont passer en location saisonnière, qu’en pensez-vous ?

Je suppose que la loi ne s’applique pas en cas de location à la semaine aux touristes de passage.

Remarque, c’est bien pour les touristes, ça va tirer les prix vers le bas. Les hotels ne vont pas aimer.

Voyons Pug de quoi parlez vous , la location saisonnière sur Paris en cours de suppression par ma mairie de Paris.
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Si c’est juste pour alimenter le feu sur ce post , les arguments ne sont pas appropriés

Philippe

Je ne pense pas que la gauche sabre les aides aux plus démunis…

Sinon bien sur que les aides participent à la hausse générale des prix. Mais que vous ayez droit ou pas aux APL, le loyer, il faut le payer le loyer. C’est un effet de langage de dire que l’argent va aux bailleurs. On pourrait aussi bien dire qu’au final ce sont les banques qui s’enrichissent parce qu’elles accordent des crédits aux bailleurs pour qu’ils investissent. Et même, les CGPI qui vous vendent leurs scelliers en vous faisant miroiter des loyers élevés (pays par les APL)

ahah, on arrive toujurs à la conclusion qu’on veut! Moi j’aime taper sur les CGPI