LauLau38000 : étude de cas immobilier (colocation)

Bonjour, quelques remarques suite à votre post:

Le point rédhibitoire est le bruit, vous pouvez essayer de visiter un appartement voisin ayant changer les vitrages pour vous rendre compte du bruit après remplacement des menuiseries, si celui ci ne vous convient pas n’allez pas plus loin dans le projet car cette nuisance sera toujours présente.

Concernant les chiffres, les travaux me semblent sous évalués si vous faite appel à des entreprises, pour info je viens de terminer la rénovation d’un appartement T4 pour colocation avec remplacement menuiserie, sol, mur, plafond, électricité et meubles. Coût total 16500€ en faisant tout nous même. Tout dépend s’il faut refaire la cuisine dans votre projet ou si ce n’est que les sol et murs. L’électricité est aux normes? Vous ne pourrez pas faire l’impasse sur ce point.

Je ne vois pas la vacance dans vos calculs, qui peut être importante en colocation. Le début d’année a été calme pour la colocation avec le retour des biens Rbnb sur le marché location meublée longue durée, ça a l’air de repartir un peu pour le printemps été. Par contre  je ne connais pas le marché à Grenoble.

En espérant que cela vous éclaire.

Je pense que vous visez trop haut pour un premier investissement et la dette copro de 9OM€ aurait tendance à me faire fuir
Pourquoi ne pas démarrer par plus petit mais beaucoup mieux placé ?

Déjà merci pour vos réponse rapide !
Je vais essayer de répondre à toutes les questions.

Oui en effet je me pose beaucoup de questions, je pense que c’est une qualité, surtout dans un investissement comme celui ci qui m’engage à un crédit de plusieurs milliers d’euros sur 25 ans…

Pour l’annonce fictive je suis d’accord, ce n’est pas très correct mais très utile pour tester la demande. En parallèle j’ai bien sûr regardé les offres proposées dans le même secteur pour des colocations semblables à ce que je veux proposer et cela semble concorder au loyer de 450e.
Je pense proposer 450 charges comprise, sachant qu’il y Le chauffage inclu et un parking privé qui est je pense un gros plus.. cela me semble justifié.
Alors oui il n’y a pas de balcon.. grand point faible je pense pour de la colocation..

La rentabilité des 12pourcents est brut brut sur un prix de 130 000e. En effet on arrive à du 6% net après impôts.

Oui je n’ai pas inclus la vacance locative. Je ne connais pas les statistiques sur Grenoble sur les turnovers dans les colocations. J’imagine que cela varie en fonction de plusieurs facteurs mais j’aimerais au moins une estimation, 1 mois, 2 mois par an ?

Alors oui l’appartement est un peu bruyant du fait du tram qui passe toutes les 5 mins..
mais par exemple je vis dans un appartement qui se situe pareil en face du tram. J’ai du double vitrage et franchement j’entends quasi rien. Alors je me dit qu’avec du bon double vitrage ça pourrait le faire ?

Pour les travaux tout a été inclus dans mon estimation (j’utilise une application pour l’estimation des travaux). Pour l’électricité j’ai un devis pour 1500e pour remise aux normes. J’ai estimé 5000e la pose des 6 fenêtres.

Je pense être large pour 20000e quand même..sachant que le reste c’est du rafraîchissement.

Concernant le DPE: la note est E. En effet je suis au courant sur le passoire thermique, ce ne semble pas le cas ici. Le fait de changer les fenêtres pourraient aussi améliorer le score.

A priori pas de gros travaux prévus dans la copropriété me dit mon notaire. Le ravalement de façade a été fait en 2000.

Le fait que les locataires ne pourraient pas ouvrir les fenêtres la nuit l’été à cause du bruit.. je n’y avais pas penser.. merci 😅 en effet c’est Problématique..

Concernant la capacité d’endettement. Je sais que Max c’est 35% mais vous savez il existe le calcul différentiel permettant de surpasser ce taux. Mais mon courtier me dit que les banques utilise ce calcul de moins en moins.. j’ai donc peur de me retrouver bloqué par la suite.

Vous êtes rigolo. Vous reformulez votre présentation pour qu’on vous dise que cest un bon investissement ?

De "assez bruyant" vous passez à "peu bruyant"

Pour l’annonce fictive, on vous dit que ça n’est pas représentatif mais vous répondez que c’est très utile.

On vous parle isolation du bâtiment, vous répondez ravalement de façade. C’est quoi le rapport?

On vous parle coef énergétique, vous repondez "E tout va bien". Je vous rappelle que les logements E devraient être interdits à la location en 2034. Le changement de fenêtres n’a que très peu d’incidence sur la consommation énergétique du bien.

On vous dit qu’il manque de la vacance, des travaux et que vous arriverez à 6% avant impots. Vous répondez 6% après impôts sans rien calculer.

Vous ne cherchez pas à calculer votre endettement, alors que vous pouvez le faire.

Réfléchissez aussi au plafonnement des loyers qui risque d’être appliqué bientôt sur l’agglomération grenobloise.

Donc je crois qu’il est inutile de nous demander notre avis car vous êtes convaincu (par votre notaire?) que c’est un bon choix.

Dernière modification par lachignolecorse (11/04/2021 08h04)

Vous avez raison mais parfois, vous pouvez attendre longtemps.

J’ai acheté un appartement dans copro en 2003 où une copropriétaire était débitrice de quelques milliers d’euros. Une procédure a été lancée. Apres quelques années de procédure lente, la débitrice a déposé un dossier de surendettement qui a reporté aux calendes grecques la dette. La debitrice a fini par décéder et sa fille a hérité du bien et de la dette. Et bien entendu, elle n’a pas payé la dette. Reprocédure, et …. la fille a fini par déposer un dossier de surendettement (la dette était de l’ordre de 30k€) ! Finalement, le bien à été vendu sur décision de justice en 2020… et les autres copropriétaires ont récupéré leurs avances, déduit des frais d’avocats et de gestion par le syndic.

Ma remarque sur le besoin d’ouvrir les fenêtres la nuit vous fait sourire. Malheureusement, je crains que nous n’ayons tous pas à en rire dans les années à venir.  Si les prévisions des scientifiques (projet commandité par la ville de Grenoble) se réalisent, nous passerions en ville de quelques jours par an de canicule (températures de plus de 35 degrés) à plus de 45 jours par an d’ici 2050…
Climat à Grenoble en 2050: ça chauffe! | ECHOSCIENCES - Grenoble   

J’espère sur ce coup-là que les scientifiques se trompent, mais même s’ils se trompent de 50%, ce qui nous attend dans les années à venir en été sera dur à vivre. En 2019, pendant la canicule de fin juillet, le sujet de l’aération des appartements était un des sujets principaux de conversation de nos pauses de midi. Les collègues qui habitent en ville parlaient de l’importance de pouvoir laisser les fenêtres ouvertes la nuit (le logement ne devrait donc pas avoir de souci de bruit ni de sécurité) et de pouvoir établir un vrai courant d’air (le logement devrait donc avoir des fenêtres sur au moins deux côtés de façades et éviter les orientations plein Sud). Comme à l’époque je jouais avec l’idée d’investir en locatif sur Grenoble, j’avais noté ces critères.

Pour le voir de façon positive (ou pas!)… Si vous louez à des étudiants, en été ils n’ont pas cours donc ils peuvent quitter le logement s’il y fait trop chaud et retourner chez leurs parents. Est-ce qu’ils seront alors prêts à payer la location pendant l’été ?  Cela vous donne peut-être une partie de la réponse pour estimer la vacance du modèle de colocation! 

Autre point pour la vacance du logement. Grenoble est avant tout une ville scientifique et étudiante, les étudiants et jeunes actifs (souvent scientifiques) sont donc votre cœur de cible pour une colocation. Il y a par suite un effet saisonnier à ne pas négliger: votre logement doit être prêt pour la rentrée. Regardez le calendrier universitaire sur Grenoble, pour la plupart des cursus, les cours commencent début ou mi-septembre. Si votre logement n’est pas prêt, vous prenez le risque d’avoir raté le cycle et de vous retrouver avec un logement vide (surtout cette année, je ne pense pas que les étudiants ou chercheurs internationaux pourront facilement venir en France, du coup il y aura probablement moins de demande de locations) ou de devoir baisser le prix pour attirer des locataires.  Nous sommes en avril, vous n’avez pas signé le compromis. Je rajoute 3 mois avant la signature de l’acte, ça nous amène fin juillet. Il faudra donc que vous trouviez des artisans prêts à vous faire les travaux au mois d’août ou début septembre, ça peut être jouable mais c’est sportif.

Un DPE E… ça fait mal quand même. Sans rénovation sérieuse (et donc coûteuse), le logement risque d’être classé passoire thermique et donc difficile à louer à terme -- et difficile à revendre. Et la décision (ainsi que le timing) d’investir ne sera pas entièrement sous votre contrôle, mais une décision de copro. Il vous faut donc prévoir un budget rénovation énergétique dans vos calculs de rentabilité, en espérant pour vous que ce budget ne soit pas exigé; mais si vous n’y êtes pas préparé et que cela vous tombe dessus, vous pourriez avoir des problèmes, car en plus vous semblez aller à votre limite de surendettement sur ce projet.

En plus, comme vous avez l’obligation d’afficher le DPE sur vos (vraies) annonces de location, ça ne sera pas un argument pour le prix assez élevé que vous pensez demander (dans votre réponse, vous n’avez pas donné de vrai argument pour justifier un loyer de 450e par personne -- pour une chambre dans un appartement de 70 mètres carrés au 3 étage (sur 7) sans balcon et avec vue sur le tram, ça me semble élevé. Il y a certes d’autres annonces dans cette fourchette de prix, mais ce sont des annonces d’appartements qui n’ont pas été loués, sinon elles ne seraient plus en ligne!).  Pour vous, le DPE n’a peut-être pas d’importance, mais ce qui compte ce sont les critères qui comptent pour vos locataires potentiels. Moi quand je vois DPE E, je pense vétuste et mal isolé, froid en hiver chaud en été, donc baisse de confort, et j’attends un prix plus bas…

Vous aviez demandé conseil dans votre premier post. Je vous conseillerais de commencer plus petit avec un studio pour vous faire la main et un projet mieux réfléchi. Mais c’est votre projet, vous prenez vos décisions et les assumez!

Je vous laisse à vos réflexions, bon dimanche!

Je ne connais pas Grenoble…

Mais sur 18 biens locatifs, j’en ai un en colocation à Toulouse et… c’est le plus pénible…
Côté négatif : turn-over, entretien et paperasse +++ c’est très chronophage (moins que du LCD certes mais plus que du meublé classique)
Côté positif : en terme de rentabilité, c’est un peu mieux que les autres que j’ai….

Au final, je ne cherche pas à faire une autre colocation…

Pour les histoires de bruit, regardez le triple vitrage…

Il y a des "immeubles à colocations": typiquement les immeubles des années 60/70. Tous les appartements sont construits sur les mêmes schémas d’étage en étage…
Il y a de tout dans ces grands ensembles datant de l’époque où la France a du loger tous les pieds noirs. Certains sont incroyablement bien placés en hypercentre de métropoles, d’autres sont moins bien placés…

Dernière modification par Pierrot31 (11/04/2021 23h44)

LauLau38000, le 11/04/2021 a écrit :

boumboum26: cela risque d’effrayer les futurs investisseurs au moment de la vente oui.. mais bon ce problème est apparemment fréquent. J’ai visité de nombreux bien avec des procédures en cours.

Bonjour,
Le fait de visiter de nombreux bien avec des procédures en cours semble vous rassurer.
Vous vous trompez et devriez analyser la cause qui tient probablement dans la typologie des immeubles que vous visitez.
C’est tout sauf rassurant, le phénomène est assez généralisé avec ce genre de copro, qu’elles soient ou non bien placées… et devrait faire fuir.

Bonjour à vous,

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

Bonjour,

Je vais bientôt signer un compromis mais j’ai des doutes sur mon projet…et j’aimerais avoir vos avis !

Où en êtes vous actuellement ?
Etes vous dans le délai de rétractation ? Pouvez-vous encore arrêter ce projet ?

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

Mes doutes:

- j’ai posté une annonce fictive sur internet et j’ai eu ..2 appels…. est ce du fait du covid ? Est-ce que la demande est faible sur Grenoble, la période est assez creuse pour de la colocation ?

En ce moment, avec la crise, qui touche les étudiants en distanciel, et les jeunes actifs qui n’arrivent pas à rentrer sur le marché du travail, c’est compliqué. Même sur Paris, où tout part vite, c’est ralenti.
De notre côté, nous avons mis un bien en location après rénovation complète et nous avons fort peu de visite.

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

- Le bien est situé juste à côté du tram qui passe et des voitures donc..assez bruyant (j’ai appelé l’ancien locataire qui me l’a confirmé..). Il y a du survitrage par contre. donc je souhaiterai remplacer les 6 fenêtres par du double vitrage. Mais est-ce suffisant ?
J’ai peur d’un trop grand turnover à cause de ça…

Tout dépend de votre marché, de l’offre et de la demande.
A prestation égale, loyer égal, le locataire va choisir le bien le plus calme. Si votre marché n’est pas tendu, vous risquez de vous exposez à des turn over fréquents.

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

- Justement quand est il du turnover sur grenoble en général sur de la colocation ? Est-ce un marché saturé ? Merci de m’éclairer pour ceux qui investissent sur grenoble.

La colocation est devenue très très fréquente, et le marché est saturé. Que ce soit à Grenoble, à Saint Etienne, …
Plus il y a de concurrence, plus les locataires peuvent choisir, et prendre les meilleures prestations. Et mécaniquement votre rentabilité diminue ( achat équipement, mobilier…)

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

- Il y a un procédure en cours dans la copropriété (90 000€ d’impayés) : mon notaire me dire qu’il n’y a rien à craindre. Mais est-ce que cela risque de faire fuir les futurs acheteurs quand je revendrais le bien ?

Je suis dans un immeuble avec des procédures en cours.
Sur combien de propriétaires se répartissent ces impayés ? Ou en sont ils de la procédure ?
Pouvez vous appeler le syndic afin de vous entretenir directement avec lui ?
Le notaire dit que la procédure aboutira, mais elle peut bien prendre 10 ans.

De mon côté ça ne m’a pas empêche d’acheter, et de prendre contact avec le service contentieux, afin de me placer.
Un copropriétaire devait passer aux ventes en enchères en avril 2020, reporté cause covid. En octobre il a payé sa dette et nous avons été remboursé de l’avance de trésorerie des charges.
Dommage pour moi, j’aurais voulu l’avoir aux enchères.

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

- que me conseillez vous en terme de service ? Je pense partir sur chauffage/eau/internet inclus dans les charges et électricité et assurances par les locataires. Je ne sais pas encore si le bail sera individuel ou solidaire…

Un bail individuel est largement plébiscité par les locataires, un solidaire est plus sécurisant pour vous.
Tout dépend de la tension de votre marché.

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

Enfin, c’est mon premier investissement. En terme de stratégie, je souhaite enchainer par d’autres investissement par la suite. Est-ce bien de commencer par de la colocation ? Ne vais-je pas être bloqué par la suite à cause de ma capacité d’endettement ? N’est-ce pas plus raisonnable de commencer par un studio/t2 ?

Je pense effectivement qu’il aurait été plus facile de prendre un studio/T2 pour mettre le pied à l’étrier.
La colocation multiplie le nombre de locataires, et le turn over associé.

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

- COPROPRIETE : petite copropriété ,1800€ de charges incluant chauffage (800€/an), ascenseur et partie commune. Parking privatif de 30 places fermé par un portail électrique (un grand plus car peu de place gratuite à grenoble).
- cave 10m²

Pfiou 1800€ de charge, ça pique.
Qu’allez vous faire de la cave ? Une location en stockage ? Ca peut vous rapporter quelques dizaines d’euros par mois.

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

Je suis partis sur un loyer de 450€ CC/personne, est-ce raisonnable ?

Niveau travaux: 20 000€ pour peinture, sol, casser mur qui sépare la cuisine du salon pour agrandir l’espace de vie et gagner en luminosité.
Meuble : 5000€

Je pense faire appel a un décorateur pour l’effet "whaou".

Avez vous financé le budget du décorateur pour l’effet whaou ?
De même, avez vous pu réaliser des devis chiffrés pour l’ensemble de vos travaux ?

Cela va mécaniquement retarder la mise sur le marché de votre bien, et il ne faut pas rater la rentrée étudiante (si tant est qu’il y en ait une cette année…)

Pour le loyer, vous seul êtes au point sur votre zone de chasse.
Je ne sais pas si avoir un concurrent en colocation dans le même immeuble est une bonne nouvelle, vous allez être en concurrence frontale, mais cela vous permettra de suivre une réelle annonce et de voir combien de temps elle est en ligne
(mais sans connaître la solidité du dossier du locataire qui va être retenu).

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

Concernant la capacité d’endettement. Je sais que Max c’est 35% mais vous savez il existe le calcul différentiel permettant de surpasser ce taux. Mais mon courtier me dit que les banques utilise ce calcul de moins en moins.. j’ai donc peur de me retrouver bloqué par la suite.

Je vous invite à lire ce post.
Malheureusement oui, les banques vont cesser ce calcul, ce qui va rendre l’accès aux crédits plus compliqués pour enchaîner les investissements.

LauLau38000, le 10/04/2021 a écrit :

votre avis ?

Je ne connais pas le marché de Grenoble. Difficile pour moi de vous dire au niveau prix, loyer, emplacement…
Par contre, une rentabilité rémunère un risque, ou un gros investissement (temps, travaux,…). Ici, pour une rentabilité de 6%, vous allez devoir gérer des travaux d’amélioration du bien, louer en colocation, avec le turn over associé et l’usure prématuré du bien, dans un environnement bruyant.

Amoilyon a écrit :

. Où en êtes vous actuellement ?
Etes vous dans le délai de rétractation ? Pouvez-vous encore arrêter ce projet ?

Je dois signer le compromis vendredi. Je peux encore annuler l’offre.

Je suis dans un immeuble avec des procédures en cours.
Sur combien de propriétaires se répartissent ces impayés ? Ou en sont ils de la procédure ?

Il y a 38 copropriétaires. Le procédure en est au début.

Pfiou 1800€ de charge, ça pique.
Qu’allez vous faire de la cave ? Une location en stockage ? Ca peut vous rapporter quelques dizaines d’euros par mois.

Pas tant que ça finalement, dans ces 1800e il y a 800e de chauffage collectif.
Le cave oui c’est une bonne idée de la louer séparément.

Avez vous financé le budget du décorateur pour l’effet whaou ?
De même, avez vous pu réaliser des devis chiffrés pour l’ensemble de vos travaux ?

Cela va mécaniquement retarder la mise sur le marché de votre bien, et il ne faut pas rater la rentrée étudiante (si tant est qu’il y en ait une cette année…)

Il existe des prestations sur internet proposant ce genre de service. Il faut compter environ 800e la prestation pour un appartement complet.
Je pense effectivement que cela va être compliqué pour cette rentrée.. je pensais du coup le mettre en location pour la rentrée prochaine.

Malheureusement oui, les banques vont cesser ce calcul, ce qui va rendre l’accès aux crédits plus compliqués pour enchaîner les investissements

Franchement, je ne vois pas cette situation perdurer se serait une catastrophe pour les investisseurs. Je ne vois pas comment on peut enchaîner les biens sans calcul différentiel.
Mon courtier me dit que quelques banques le font encore.
De plus, si un premier investissement est réussi et dégage un cash-flow positif, je ne vois pas pourquoi la banque refuserai de prêter à nouveau..

Vous allez me trouver désagréable une fois de plus, mais c’est pour votre bien. J’ai refait vos calculs en calculant le cashflow à mi-chemin soit au bout de 12 ans :
Bien+fn+tvx = 155400€
Amortissements = 30 ans soit 5180€/an
J’ai estimé un prêt de 139000 sur 25 ans avec taux 1% et 0.12% assurance. Ça donne une mensualité de 538€/mois soit 6456€/an et des intérêts moyens de 880€/an

Internet = 165€
Eau = 540
Pno = 216
Cfe = 600
Tf = 1260
Charges copro = 1800
Intérêts moyens = 880
Somme des charges déductibles = 5461

Recettes 450x12x3=16200€/an
Ir = (16200-5461-5180)×(11+17,2)=1567€
Cashflow = 16200-6456-5461-1567= 2716€/an

Et je n’ai compté aucune vacance, charge exceptionnelle de copro, evolution de la tf, encadrement des loyers, travaux d’entretien, impayés … donc d’ici 12 ans, votre cashflow sera proche de 0  et il vous restera 13 ans à rembourser avec des charges croissantes.