Investir dans une chambre d'hôtel de luxe à 7% de rentabilité nette

Les inconvénients sont les mêmes que pour un investissement en EHPAD ou en résidence de loisir ou un autre type d’établissement (par ex. résidence étudiante, résidence d’affaire, etc.) exploité par un tiers, un "exploitant" à qui ont consent un bail commercial :

(1) On se rend très dépendant de l’exploitant, donc il faut choisir un exploitant qui s’avèrera solide dans la durée (vérifier qu’il est expérimenté dans cette activité d’EHPAD, qu’il est financièrement solide, avoir accès à ses comptes, comprendre son business, comment il fait son bénéfice, etc.), et vérifier que l’exploitation de l’établissement dans lequel on investi est saine (ce qui idéalement nécessite de comprendre le business model de l’exploitant).

[2) On se lie à très long terme via un bail commercial, donc il faut comprendre les caractéristiques d’un tel bail, qui en particulier ne pourra jamais être résilié par le bailleur sans indemniser le locataire (pour ses pertes d’exploitations), pour lequel le montant du loyer évolue selon certaines règles (certaines étant contenues dans le bail, d’autres étant d’application générale, sachant que le loyer peut dans certains cas être décidé par un juge, éventuellement à la baisse), et pour lequel il y a une certaine latitude laissé aux parties (pour définir quelles charges restent supportées par le bailleur -art 605-606 du Code Civil, taxe d’ordures ménagères, renouvellement du mobilier, impôt foncier,…-; pour définir comment le montant du loyer sera réévalué; etc.)
EDIT : à noter que en France la loi Pinel de 2015, sur les baux commerciaux, limite pas mal la flexibilité des baux commerciaux.

(3) Il ne sera pas forcément facile de revendre ce bien, surtout si l’exploitant n’est pas de première qualité. Par ailleurs, le prix de vente ne suivra pas vraiment l’évolution des prix de l’immobilier, mais réagira plus comme le prix de rachat d’une rente (on vendra surtout un loyer annuel, et un taux de rendement dépendant des caractéristiques de l’établissement et de l’exploitant), donc il ne faudra pas vraiment escompter des plus-values à la revente. Par ailleurs, il y une différence importante (encore plus que pour l’immobilier traditionnel) entre le prix net acheteur et le prix net vendeur, qui comprend : les "frais de notaire", les "frais d’agence", et les éventuels "frais d’ingénierie" (que le conseiller de l’acheteur facturera généralement, pour le montage d’une opération LMNP packagée).

(4) Certains établissements peuvent "subventionnés" (donc leur équilibre financier est fragile), via divers accord, soit avec les collectivité locale, soit avec le groupe dont ils affiche l’enseigne.

(5) Ouvrir et exploiter un établissement nécessite des autorisations : on peut donc considérer qu’il y a une barrière à l’entrée… pour l’exploitant, qui protège un peu le propriétaire des murs (l’exploitant pourra toutefois déménager son établissement… mais pourrait devoir justifier de ses motifs auprès des autorités pour pouvoir transférer son autorisation. Des locaux trop vétustes,  plus aux normes, et dont les propriétaires refusent de financer les travaux, peuvent être un motif acceptable. Lorsque l’exploitant déménage, c’est généralement une catastrophe pour le propriétaire des murs, qui se retrouve avec un immeuble difficilement adaptable à d’autres usages, et avec une valeur locative bien plus faible qu’avant).

(6) Il existe divers autres risques potentiels… dont celui que l’établissement ne soit pas assez occupé par des clients (comme en ce moment avec le Codiv-19), ou même qu’il n’ai jamais été sérieusement envisagé (avec une analyse de business case raisonnable) de correctement exploiter le bien afin que l’exploitant soit rentable en payant le  loyer soi-disant "garanti" (qui a juste été surévalué au départ, pour vendre plus cher à l’investisseur pigeon), et donc que l’exploitant négocie avec l’argument "soit je paie un loyer moindre (ou rien du tout), soit je ferais faillite et vous n’aurez plus de locataire (ou au mieux un autre qui n’acceptera de payer qu’un loyer bien plus faible)".

Après, aux USA, le contexte est peut-être différent.

Bonjour,
Sans rien ôter de la pertinence des messages ci-dessus, pouvez-vous nous en dire plus ?
vous dites que vous l’avez fait ? mais où? quand? et comment?

Etait-ce en France ou aux USA?
Depuis combien de temps avez-vous investi? 3 mois ou 20 ans? la notion de satisfaction peut varier avec le temps.
Avec qui avez-vous signé ? est-ce une société spécialiste de ce genre d’exploitation?

Sans aucun élément de votre part, je ne vois pas quels enseignements on pourrait tirer de votre investissement (même s’il est fructueux)