Syriuus [59] : étude de cas immobilier

Bonjour à tous,

Après de multiples recherches de T2, j’ai trouvé un bien qui correspondrait à ce que je recherche.

L’objectif de cet investissement est d’ajouter un complément de revenu.

32 ans, TMI 11% ; 21 000 euros nets par an

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : néant
- Fiscales : néant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) néant
- Sociales Très bonnes
- Temps disponible plusieurs après-midi par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type :appartement T2
- Année de construction : 1930
- Étage 1er, luminosité+++, 33m2 , pas d’ascenseur
- Déjà occupé mais locataire part bientôt
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel  électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité  individuels Télé-relevés ou manuels ?
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
A creuser.
- Concierge  non
- Décoration : charme de lancien

+ attention sur plainte de la locataire concernant isolation phonique médiocre malgré faux plafond installé
+ logements neufs construit juste en face ( en plein carrefour) : concurrence à craindre?

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville nord 40 min de Lille
- Centre-ville
- Proche commodités, gare
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? bon
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? je ne pense/sais pas

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire prix demandé 75 000euros FAI +FN(7%*75000 = 5250)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 500euros CC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation

- Travaux immédiats : aucun à court terme
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : aucune idée
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : toiture réparée suite à fuite + problème de la cheminée ( retrait de cette derniere.

- Taxe foncière hors TEOM : 750euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) :
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés :

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : 450 euros loyer + 50euros charges récupérables sur le locataire ( dont 400euros d’eau) + 50 euros non récupérables

d’où rentabilité brute = 350euros hors charge / 75000 + 5250 + 2000 = 350/82250= 4.2% ----- MEDIOCRE ( 5.11 BRUT d’après simulateur rendement locatif)
rendement net net 3.43%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 si possible ou au moins les frais de notaire
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : à voir
- Durée du crédit : 20 ans minimum
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : disponible

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée lmnp ?

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif : négatif

Ce bien ne présente pas la rentabilité espérée…(10% ; 8% minimum ). Est ce dû au montant des charges élevé (100euros/mois) ou à un mauvais calcul de ma part ?
L’agent immobilier me dit que dans cette ville, je ne peux qu’espérer un rendement entre 6 et 8%. je trouve ca juste surtout en prenant la précaution de m’éloigner de Lille. Qu’en pensez-vous?

Mots-clés : immobilier, ma première étude de cas sur le forum, rentabilité médiocre