Dum5000 [33] : étude de cas (immeuble de rapport, bonne affaire ou piège ?)

Bonsoir ,

Suite à ma veille quotidienne sur 2 sites très connus… Je suis tombé sur une annonce qui paraît trop facile …

VOTRE PROFIL

- concubinage mais investi seul , 32 ans ,TMI 14, RFR 2015… 16000 en intérim depuis 3 ans sans interruption 

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables , BTS compta et gestion
- Fiscales, approfondies mais sans pratique
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie), j’ai quasiment fait toute ma RP donc à part niveau structurel je suis capable surtout en second oeuvre , je suis plaquiste
- Sociales, je discute facilement avec des personnes que je ne connais pas
- Temps disponible, pas en semaine sauf si vraiment je trouve le mouton à 5 pattes soit renta brute sup à 15%!

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport
- Année de construction  ?
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur ,ne sais pas
- Déjà occupé ? Inhabité ? Oui
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Non
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ?  ,ne sais pas
- Volets isolants ou persiennes ? ,ne sais pas
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? ,ne sais pas
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
- Concierge  ?
- Décoration : antique / vieillotte / moderne ,  ,ne sais pas

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville … 6000 habitants en croissance de 30 âmes par ans depuis 20 ans
- Centre-ville, périphérie, plein centre
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?une grande ville à 40 min de trajet
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? ,ne sais pas

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire   115000
- Loyer déjà pratiqué 12000 à l’annee
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 1 mois par an
- Frais de gestion locative envisagé si délégation non ce serait à 5h de chez moi

- Travaux immédiats  ,ne sais pas mais à ce prix c’est encore une bonne affaire
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture)

- Taxe foncière hors TEOM,  ,ne sais pas mais j’ai pris 1500 dans mon tableur
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) j’ai compter 4 apparts mais  ne sais pas dans l’annonce
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés provisionnel  à 8% des loyers

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire  10,43% ! Sans négocier ! Vends pour raison familiale …
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats  1%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport  0
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance 2,26
- Durée du crédit 25
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 1500
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? Non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)  oui en reel
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? Négatif en moyenne de 2000 à l’année

La question était de savoir vu la situation  du vendeur si avec une grosse négo je pourrais taper dans un projet qui du coup s’autofinance ( si j’arrive à négocier 80 000 net vendeur ce sera le cas)

Qu’en penez-vous chers investisseurs aguerris ? Moi qui ne suis qu’en formation autodidacte depuis 6 mois et qui cherche un bon premier investissement qui facilitera la suite des événements. .. Je compte pas m’arrêter à 1 projet

Mots-clés : bon vendeur, cash flow, immobilier