Règlement intérieur de copropriété et location saisonnière ?

Excellente intervention de carpediem. Je ne suis pas d’accord avec les juges lorsqu’ils disent que c’est une activité commerciale, car il me semble que la location meublée, même saisonnière, d’une habitation demeure une activité civile par essence. A preuve l’impossibilité de s’immatriculer au RCS, et le conseil constitutionnel qui a rappelé, dans une décision fameuse, que la location meublée n’est pas un acte de commerce.

L’activité de location meublée est imposée comme une activité commerciale, au motif que la location des meubles, bien que secondaire dans la location de l’habitation meublée, est une activité commerciale. Mais, en vertu de l’indépendance du droit fiscal, ces dispositions du CGI ne devrait pas contaminer le reste du droit, et notamment le droit civil. Or, on voit que la cour d’appel qualifie cette activité de commerciale, alors même que le conseil constitutionnel, qui est quand même "assez haut" dans la hiérarchie, dit que ce n’en est pas une.

Bref, ça c’était pour le plaisir de la finasserie juridique. En pratique, il y a la jurisprudence de ces décisions de la cour d’appel, donc ça semble bien râpé dans votre cas. A moins que vous ne tentiez le grand marathon juridique avec première instance, appel, peut-être une QPC, et pour finir Cassation. Vous avez le moral et les sous pour ?

Dernière modification par Bernard2K (28/03/2019 12h17)

Alors pour vous répondre en partie, il faut savoir que la Polynésie française est un "Pays d’outre mer" (non plus un territoire) et qu’en l’état seulement 30% des lois française sont retranscrit en lois de pays

Amha, seul un avocat de votre "pays" peut répondre sur des questions à ce point spécifique…

Pourquoi ne pas aller discuter/négocier avec le conseil syndical?

Chez nous en tout cas le règlement intérieur n’a de valeur que parce qu’il est conforme au RC : il ne permet pas de le contourner. Il faut simplement l’envisager comme un outil de vulgarisation du RC à destination des occupants.

Bonjour, je me permet de rebondir sur votre post.

L’un de mes appartements qui est en location type Airbnb, fait mention dans le RI de la copro du terme "les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement".

J’avais demandé à mon notaire avant l’acte, si ce terme qui me paraissait étrange, interdisait le type de location que je cherchais à réaliser.

Il m’avait alors dit que non.

Si je comprends bien votre débat, cela pourrait en cas de contestation du syndic, m’obliger à cesser mon activités?

Merci pour vos réponses, Cyril.

"" les appartement ne seront t’occuper qu’a titre bourgeois exclusivement".
Je ne pourrais jamais signer une clause ainsi rédigée, j’exigerais une version française. :-)

Bonjour,

Cette discussion m’inspire les deux commentaires suivants :

- le pléonasme relevé vient vraisemblablement de l’existence des notions de d’occupation bourgeoise et d’occupation exclusive (voir définition). C’est épouvantablement mal rédigé… mais il me semble que l’on fait référence à une occupation bourgeoise exclusive…

- en creusant un peu le sujet, j’ai localisé cet article qui va surement irriter certains membres du forum par son orientation, mais qui liste clairement trois arguments que peuvent se voir opposer des copropriétaires pratiquant la location de courte durée :
* qualification de l’activité de location meublée touristique comme contraire à la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété.
* trouble de voisinage
* dans les communes de plus de 200 000 habitants et les départements de la petite couronne, absence d’autorisation de changement d’usage.
Au passage, l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation dispose que "Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage". Cette disposition a été intégrée par la loi ALUR en 2014.
Il convient également ne pas confondre les notions de changement de destination (définitif) et un changement d’usage (temporaire). Voir l’article de service public à ce sujet.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (06/04/2019 14h12)

Une autre jurisprudence dans le même sens :

Ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale.

Donc conforme au règlement de copropriété.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 janvier 2024, 22-21.455, Inédit - Légifrance

La mise en conformité des règlements de copropriété à la loi ELAN favorise l’introduction de clauses du type de celle-ci (je prends l’exemple de ma copropriété):

Il est rappelé :
 La location type AirBNB est interdite.
 La colocation et la sous-location sont interdites.

La rédaction de la première clause me paraît un peu étrange (il aurait peut-être mieux valu définir ce qu’on entend par là) mais d’après le cabinet qui a procédé à la révision du règlement cela nous protège; à ma connaissance il n’y avait eu par le passé qu’un seul essai de location RBNB qui a cessé après intervention du conseil syndical.

durand18, le 23/05/2024 a écrit :

Une position hors sol et anachronique à mon humble avis. La LCD est de fait une activité économique en pleine concurrence avec l’activité hôtelière et para hôtelière, nonobstant l’absence de services annexes, à grand renfort de publicité via les plateformes spécialisées (et accessoirement de boîtes à clés)

Voilà un avis un peu expéditif. Vous étiez pressé ? Ce n’est pas à vous qu’il faut expliquer la différence entre une activité économique comme vous dites, une activité professionnelle, et une activité commerciale ?

Une activité professionnelle (au sens général) se caractérise notamment par :
- la récurrence des revenus
- le niveau significatif des revenus
- le recours aux moyens utilisés par les professionnels
- la publicité de l’offre.

Une activité professionnelle au sens fiscal se caractérise par des critères qui sont propres au droit fiscal et qui laissent parfois songeurs (indépendance du droit fiscal).

Une activité commerciale est définie par des actes de commerce répétés. Un acte de commerce consiste à acheter et revendre. Par assimilation, la location d’objets meubles (vélos, voiture, outillage) est une activité commerciale.

La location d’un bien immobilier est une activité civile.

Or, il est considéré de longue date que, dans la location meublée, la location du bien immobilier est majoritaire, et la location des meubles minoritaire, c’est pourquoi cela reste une activité civile.

Une profession libérale, comme la votre, n’est-elle pas justement une activité civile et professionnelle à la fois ?

L’arrêt de la cour de cassation dit que ce n’est pas une activité commerciale. Ca me semble correct et dans la droite ligne de l’avis du conseil d’Etat de 2018 sur la location meublée.

Vous semblez dire que c’est une activité professionnelle qui devrait être réglementée à ce titre. Peut-être. Mais est-ce une activité commerciale pour autant ?

Ca fait une certaine différence dans les règlements de copro. Car, souvent, les activités commerciales sont cantonnées au Rdc, les autres activités professionnelles (dentistes, médecins, avocats…) sont acceptées dans les étages. Ces activités professionnelles sont aussi la cause de beaucoup de va et viens, et donc de bruit voir d’autres nuisances (les clientèles de ces professions n’étant pas toujours très respectueuses des parties communes). Si vous pensez que les activités professionnelles (non commerciales) n’ont pas leur place dans les étages des immeubles de logement, attendez-vous à ce que  cela impacte de nombreuses professions libérales telles que (dentistes, médecins, avocats…).

Ca fait des années que le législateur veut décourager la location saisonnière, mais ça fait des années qu’il peine à trouver une solution satisfaisante du point de vue du droit ! Par exemple, le système parisien, avec obligation de changement d’usage, ça vous paraît logique ? Il faudrait changer d’usage au motif que c’est commercial, alors même que ce n’est pas commercial comme l’ont rappelé le Conseil d’Etat et la Cour de Cassation ! Et les charges sociales à payer par les loueurs de meublé si plus de 23000 € et si saisonnier, vous trouvez ça solide, du point de vue du droit ?

Personnellement, je trouve aussi qu’il faut réglementer la location saisonnière (sinon on n’aura plus de logements), mais quand le législateur utilise des gremlins juridiques pour ce faire, et ça me choque. Le raisonnement sous-jacent semble être : "il y a urgence à dissuader la location saisonnière, alors on saupoudre des mesures anti-location saisonnière un peu partout dans le droit (urbanisme, fiscal, social, tout est bon), et tant pis si c’est très olé-olé et si ça finit par être retoqué un jour". Quand la fin justifie les moyens, on n’est plus dans un état de droit !

Quand on loue un hébergement à la nuit / semaine, on peut quand même considérer que la présence des meubles n’a rien d’accessoire, on va pas partir en vacances ou en voyage d’affaires avec son lit …

Ensuite à tort ou à raison les politiques ont fait de la LCD un des symboles de la crise du logement.

Non non c’est bien une opinion juridique.

Je dis simplement que pour un grand nombre de consommateurs le service offert par les hôtels est substituable par la location courte durée. Le service est essentiellement le même. Je ne dis pas que c’est exactement la même prestation mais les consommateurs arbitrent (moi le premier).

Ce service est géré de manière commerciale avec notamment des prix qui varient en fonction de l’offre et la demande, de la publicité sans limite, ce qui n’est pas tout à fait le cas, du moins officiellement/déontologiquement de professions libérales telles que médecins et avocats.

edit: c’est également l’avis du Conseil d’Etat rendu en matière de TVA la règlementation n’étant pas conforme au droit de l’UE :

Conseil d’Etat a écrit :

2. Aux termes de l’article 261 D du code général des impôts : " Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : (…) / 4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation. / Toutefois, l’exonération ne s’applique pas : / (…) b. Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. (…) ".

3. Ces dispositions ont pour effet d’inclure dans le champ de l’exonération toute mise à disposition d’un local meublé qui n’est pas assortie de l’offre, par l’exploitant, d’au moins trois des quatre services que constituent la fourniture du petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. Elles sont ainsi susceptibles d’entraîner l’exonération de locations de logements meublés au seul motif que deux de ces prestations accessoires ne sont pas offertes à la clientèle dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers, alors que le cumul de trois de ces quatre prestations n’apparaît pas systématiquement indispensable pour que de telles locations puissent, selon le contexte dans lequel elles sont proposées, être regardées comme se trouvant en concurrence avec le secteur hôtelier.

Conseil d’État, 8ème - 3ème chambres réunies, 05/07/2023, 471877 - Légifrance

Quel rapport avec un règlement de copropriété ? Pas moins qu’avec la notion d’acte de commerce, la loi ne dit pas que la notion d’"activité de nature commerciale" inscrite dans un règlement de copropriété devrait s’interpréter à la lumière du code de commerce …

Dernière modification par durand18 (24/05/2024 11h28)

Pour compléter mon analyse

Code civil a écrit :

Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Chapitre III : L’interprétation du contrat (Articles 1188 à 1192) - Légifrance

A l’heure où les copropriétaires ont voté leur règlement, je doute qu’ils avaient en tête la notion d’activité commerciale au sens du code du commerce, ou d’autoriser la LCD selon que le copropriétaire fournira ou non le petit déjeuner, mais bien la notion d’activité de nature commerciale dans son sens le plus  générique.