Marchand de biens : sans foi ni loi ou réelle valeur ajoutée ?

On s’est mal compris : je vends les appartements en gros à 1000€ / 1200€ le m². Je ne fais pas 1k€ de marge au m²… En vendant à ce tarif là, je ne pense pas être un escroc.

Je ne vois pas ça de la même manière que vous, même si je respecte votre vision des choses…

Pour moi un marchand de biens n’est pas un intermédiaire au même titre qu’un AI. Certes, je prêche pour ma paroisse, mais pas tant que ça… Tout simplement parce que tout le monde ne peut pas investir dans un immeuble complet, ce que je fais. J’achète un immeuble que je vais découper en plusieurs lots (ce que fait un marchand de biens pur) et que je vais revendre. Et là, je prends ma marge, mais pas tant que vous le pensez. Tout le monde y trouve son compte, et rien que la vitesse à laquelle j’arrive à revendre mes différents lots le prouve.

Je ne vais pas chercher à vous faire changer d’avis vis à vis des marchand de biens car c’est peine perdue à la vue de vos réponses, mais sachez que tout le monde n’a pas la même vision des choses dans ce métier.

Concernant ma présentation, il n’y a rien de spécial, j’ai démarré il y a peu, pas fait 50 opérations, mais vous pourrez trouver facilement mon post de présentation…

A bientôt

Alors…

pour vous répondre, car il est vrai que je m’exprime mal et que je ne dis pas tout : je vends les lots en l’état ! L’immeuble est déjà en copro, donc les lots sont déjà fait. Il y a juste un rafraîchissement à faire, il y a déjà une cuisine dans chaque appart, bref, c’est pas mal AMHA.

Après je ne suis pas la pour convaincre qui que ce soit, mais juste pour rappeler qu’il ne faut pas mettre tout le monde dans le même sac. Après c’est sur que quand on parle de MdB, il y a une mauvaise image, et je suis le premier à le dire. On va dire que j’essaie de casser cette mauvaise image en état sympa avec mes futurs acquéreurs, faire ce qu’il faut quand ça ne va pas même après une vente, et surtout en leur proposant des prix compétitifs.

Bref, on ne va pas épiloguer pendant 107 ans là dessus, je tenais juste à donner mon avis. Libre à vous d’en penser ce que vous voulez

Merci de m’avoir lu,

Dedel.

@dedel
Surtout que les lots déjà répartis offrent un coût d’achat d’immeubles beaucoup plus élevés qu’un plateau à organiser.

Donc si je comprend bien vous faites du rafraichissement  de lots et vous revendez , les marges doivent être réduites dans ce cas.

En fait si on pose des questions , c’est pour avoir l’avis d’un mdb sachant comme l’a indiqué ZX-6R que c’est une option envisagée

@ZX-6R
C’est toujours d’actualité , je te tiendrais au courant de la suite début 2015.
Tu vas sur Bordeaux ?

Philippe

Le sujet de mdb me titille depuis quelque temps.

J’avais fait des recherches et simulations pour arriver à la conclusion qu’il fallait viser une revente majoré de 3 fois le prix d’achat pour couvrir les frais et disposer de sa marge.

De fait lors de l’achat il faut que le bien soit compétitif en terme de prix , d’emplacement etc …pour être revendable rapidement.

La première majoration pour payer l’achat.
La deuxième pour payer les travaux, les frais etc …
La troisième pour se payer.

Dans votre réponse , je ne comprends pas votre mode de fonctionnement, vous achetez et vous ne  rafraichissez pas le bien.

Qu’elle est alors votre marge sur un achat revente sachant que vous endossez la responsabilité décennale du bien par le fait d’une revente par un mdb.
Et vous indiquez que vous revendez moins cher l’appartement , seriez vous un philanthrope ?

Je conçois une opération achat revente mais sans travaux ou rafraichissement vous pénalisez fortement votre marge.

Merci de vos explications

Philippe

Pour la décennale , en tant que professionnel , le notaire devrait vous demander cette garantie pour les acheteurs ?

Je suppose que vous exercez en société sous quel forme sociétale ?

Philippe

Bien sûr que pour un professionnel la décennale est obligatoire.

Tout a fait d’accord avec vous Boubouka , lors d’un transaction entre particulier le notaire précise que la décennale n’est pas nécessaire donc à contrario lors d’une transaction avec un professionnel celle ci doit être fournie.

Pour la marge , j’ai aussi indiqué qu’un achat revente à minima est peu valorisant en terme de marge.
Je comprend mal la démarche et le fonctionnement de dedel

Rappelle sur les obligations d’un marchand de biens 

Avocat Responsabilités et assurances du marchand de biens avocat

L’activité principale du marchand de biens est la revente de biens immobiliers à titre professionnel, généralement après les avoir procédé à leur rénovation.
A sa responsabilité de vendeur professionnelle peut donc s’ajouter celle de  constructeur lorsque la nature de la rénovation met à sa charge les garanties légales correspondantes.
De ce fait, le marchand de biens est tenu de souscrire diverses assurances du fait de son activité.
Responsabilité du marchand de biens

en tant que vendeur professionnel
En tant que vendeur professionnel, le marchand de biens est tenu des vices cachés du bien vendu. Il ne peut se prévaloir ni de son ignorance ni d’une clause d’exclusion de responsabilité dans l’acte de vente pour s’en libérer.
L’acquéreur aura droit, en sus du remboursement du prix s’il renonce à la vente du fait du vice ou du coût des travaux de réparations effectuées, à des dommages-intérêts au titre des autres préjudices.
Au titre des travaux de rénovation effectués
Les responsabilités du marchand de bien découlent dans ce cas des garanties légales pesant sur un constructeur:La réception des travaux constitue le point de départ de ces garanties légales et bénéficient à l’acquéreur du bien.
▪La garantie décennale
Cette garantie couvre les dommages graves résultant de la fonction « construction » des ouvrages.
Elle est par l’article 1792 du Code Civil a pour objet de couvrir les dommages affectant l’ouvrage ou l’un de ses éléments d’équipement formant indissociablement corps avec l’ouvrage le rendant impropre à sa destination.
Il s’agit d’une présomption de responsabilité qui s’exerce sur dix ans et dont le constructeur peut s’exonérer dans trois cas :
-La force majeur
-Le fait d’un tiers
-La faute de la victime
▪La garantie biennale ou de bon fonctionnement
Elle est prévue par l’article 1792-3 du Code Civil et concerne l’équipement d’éléments séparables du gros œuvre sans engendrer de conséquences pour celui-ci.
Cette garantie court pendant une durée de deux ans, à compter de la réception de l’ouvrage.
▪La garantie de parfait achèvement
Elle est prévue par l’article 1792-6 du Code Civil.
Elle court pendant un an, à compter de la réception et engage l’entrepreneur à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, soit mentionnées par réserve à la réception, soit postérieurement à la réception par voie de notification écrite.
Cette garantie pèse sur le marchand de biens seulement si celui-ci exécute lui-même les travaux.
Assurances du marchand de biens

L’ensemble de ces garanties dues à l’acquéreur impose au marchand de biens la souscription d’assurances spécifiques.
Il a de ce fait l’obligation de justifier :
- d’une assurance de responsabilité civile professionnelle
- d’une assurance de responsabilité décennale
- d’une assurance dommages-ouvrage si les travaux impliquent une garantie légale décennale.
▪ Assurance responsabilité civile professionnelle
Cette assurance garantit le constructeur des dommages que peut causer :
-un vice caché des immeubles vendus, vice dont l’assuré répond en tant que vendeur professionnel
-une erreur, une omission ou une faute involontaire dans l’exécution d’une prestation de services.
▪Assurance de responsabilité décennale
Cette assurance garantit les constructeurs dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1792 du Code Civil. Elle vise à couvrir les conséquences pécuniaires de la responsabilité décennale ainsi que tous les travaux qui seront nécessaires à la réparation des désordres de ce type. Elle doit être souscrite par chaque constructeur avant l’ouverture du chantier qui doit pouvoir en justifier vis-à-vis du maître d’ouvrage.
▪L’assurance dommage-ouvrage
Cette assurance est obligatoire et doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Cette assurance garantit le financement de la totalité des travaux de réparation des dommages subis par un ouvrage dans le cadre de la garantie décennale, sans recherche des responsabilités. La couverture court pendant dix ans à compter de l’expiration de la garantie d’achèvement, soit un an après la réception.

Je suis très étonné sur les réponses fournies par dedel sur la décennale

Philippe

Merci pour votre retour intéressant.

La SAS est la meilleure forme actuellement pour limiter le poids des cotisations sociales.

Pour la décennale dans quel cas doit elle être prise ?
A partir de quel moment celle ci devient nécessaire ?

Refonte  de l’électricité , de la plomberie , changement de fenêtre ? 

Ou faut il la prendre uniquement pour des grosses modifications de structures ?

Ce point est obscur pour moi

Philippe

Bonjour à tous,

Petite précision concernant la garantie objet du débat de la file, voici pour information une des petites clauses qui résume bien la situation, qui figure le plus souvent dans les actes de vente :

Garanties et responsabilités : l’ACQUEREUR bénéficie de la garantie accordée dans le cadre de la responsabilité décennale prévue par l’article 1792 du Code civil. Cette responsabilité, d’une durée de dix ans, s’étend à tous les dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a cependant pas lieu si le dommage a été occasionné par une cause étrangère indépendante de l’état du terrain ou de la réalisation de la construction.

La notion d’ouvrage est très importante, l’analyse de la jurisprudence sur ce point est intéressante car vous pouvez constater que cette garantie ne couvre que des ’’grosses interventions’’ faites sur l’immeuble.
Le plus souvent, il n’est pratiqué qu’un travail de rafraichissement, remise aux normes électriques, réalisation d’une nouvelle salle de bains….
Ce genre de ’’petits travaux’’ ne sont pas concernés par la décennale.

S’agissant d’une vente par un marchand de biens, il doit la garantie des vices cachés, il résulte des articles 1641 et suivants du Code Civil :

"Article 1641. - Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés "de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui "diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait "donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
"Article 1642. - Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur "a pu se convaincre lui-même.
"Article 1643. - Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas "connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune "garantie.
"Article 1644. - Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de "rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire "rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts.
"Article 1645. - Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, "outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers "l’acheteur.
"Article 1646. - Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à "la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.
"Article 1647. - Si la chose qui avait des vices a péri par suite de sa mauvaise "qualité, la perte est pour le vendeur qui sera tenu envers l’acheteur à la restitution du "prix et aux autres dédommagements expliqués dans les deux articles précédents.
"Mais la perte arrivée par cas fortuit sera pour le compte de l’acheteur.
"Article 1648. - L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par "l’acquéreur, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
"Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de "forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des "vices ou des défauts de conformité apparents".

Il est conseillé aux marchands de biens de faire refaire des diagnostics quand ils procèdent à la revente, même si les diagnostics qu’il a en sa possession sont en cours de validité ceci pour créer un lien juridique entre la société de diagnostics et le marchand de biens revendeur. Nous conseillons cela principalement pour les diagnostics de recherches d’anomalies électriques et de gaz.

Je travaille tous les jours avec des marchands de biens et je peux vous dire qu’une bonne majorité de ceux que je vois ont une approche naturellement de faire de l’argent mais pas dans n’importe quelles conditions.
De ce que je constate, beaucoup de marchands de biens écoutent les besoins des acquéreurs et acceptent de gagner moins pour déboucler rapidement l’opération. Sur des opérations rapides, revente dans les 6 mois qui suivent l’achat, la marge que nous voyons le plus souvent est comprise entre 10 et 30%.

Il y a achat avec ’’frais de notaire réduit’’ , quelques petits travaux réalisés pour quelques pourcents du prix puis revente.
La plus-value se faisant à l’achat, ils profitent du marché actuel et de la déprime des vendeurs.

A titre personnel, j’ai réalisé une opération un peu dans cette veine là, acquisition d’un immeuble vide à prix très raisonnable (je pense qu’un immeuble vide fait peur aux investisseurs classiques).
J’ai réalisé des travaux pour environ 10% de mon prix d’acquisition. L’immeuble est en cours de revente (compromis mais pas encore vente définitive), j’ai trouvé un acquéreur en 6 semaines. Ma marge après travaux est de l’ordre de 21%.

Aujourd’hui tout est loué, le rendement pour l’acquéreur est de l’ordre de 8% compte tenu des frais de notaires. Avec des taux d’emprunts faibles, le bien s’auto finance. Je ne pense pas que l’acquéreur fasse une mauvaise affaire.
De mon coté c’est une opération rentable et j’ai le sentiment que ma rémunération (21% de marge avant impôt) n’est pas délirante compte tenu du risque pris à l’acquisition (immeuble vide, travaux à faire…).

Mon acquéreur semble heureux de cette opération car quand il compare les biens comparables dans le secteur, le rendement proposé après paiement des frais d’acte est de l’ordre de 7%.
J’ai donc diminué un peu ma marge mais j’ai trouvé un acquéreur rapidement.

De ce que je constate au quotidien, ce que dit ici Dedel a beaucoup de sens.

Maxime

Je n’avais pas vu que le sujet a été coupé en deux…

L’opinion que j’exprime dans le premier post est sortie de son contexte.

Un MDB peut être utile pour un acquéreur lambda, plus que pour un investisseur qui gagnera toujours à réduire les intermédiaires.

PS : désolé mais je n’apprécie pas qu’on renomme les posts sans prévenir les auteurs (ca m’est déjà arrivé) ou qu’on coupe une conversation en 2, et du coup les opinions exprimées son tronquées de leur raisonnement…

Petit comparatif rigolo entre particulier et marchand de bien sur les opérations achat / revente :

Mme et M. BIDE et OCHON                                   M. le Marchand de Biens
(peut être vous ? ou moi)





Source http://www.objectifeco.com/immobilier/b … biens.html

Dernière modification par Siocnarf (30/12/2014 17h00)

Les autres articles du même auteur sur objectif eco sont aussi agréable à lire.