Portefeuille immobilier de Texas

Bonjour Je voulais partager mon Portefeuille Immo; mes idées, et mes convictions.

SCPI :

Notapierre 50k€
Rivoli Avenir Patrimoine 10k€
Corum 10k€
PiervalSanté 5 k€

Pour les SCPI, j’ai acheté de manière opportuniste, et en disant que cet argent serait mieux rémunéré et que sur un livret classique et avec un coté sympa de gestion sans douleur (mais avec des frais)

Immobilier en Direct

Appartement ( à Bourgoin Jallieu) Pinel acheté en 2019 livré en 2021 150k€ T2 de 44 m² avec balcon et place de parking en surface.
- Motivation d’achat : Super rendement 6.5% brut, locataire qui paie bien, une résidence plutôt sympathique dans un petit parc, avec des faibles charges. Je suis content d’avoir acheté ce bien car quand je vois le prix des pinel en 2022, je me dis que les rendements doivent être bien bas…. ;
- Financement : 85% à crédit (cash-flow positif ; en comptant la défisc ; loyer vs crédit pendant 9 ans assuré)  et 15 % en cash.

Appartement (à Vénissieux) achat en 2021 108k€ T2 de 41 m² avec box en sous-sol, à 2 rues de lyon 8 eme ; dernier étage vue sur fourviere ; résidence de 2012; valeur sans locataire environs 140 k€ suivant derniere vente dans la résidence du meme type d’appartement
- Motivation d’achat : Un vendu loué avec un rendement de 5% , un locataire en place sérieux qui paie, mais avec une forte décote sur le loyer qui pourra être largement revalorisé lors de son départ et au passage un changement de régime fiscale vers le LMNP
- Financement : 85% à crédit (équilibre loyer vs crédit) et 15 % en cash.

Dans l’approche et les motivations :

Recherches : D’une manière générale, je suis toujours en train de chercher une jolie opportunité d’achat, j’ai une watch list d’environ 20 appartements, je cherche toutes les semaines, j’attends de voir quand le bien baisse ; sur le marché des vendu loué j’observe que cela ne se bouscule pas au portillon et les fins de De Robien sont juteuses (surtout quand les propriétaires se trouvent à 500km de leur bien.

Type d’appartement : Pour le moment je me refuse à acheter des T1, je trouve que ces logements sont totalement irrespectueux pour les locataires, car trop petit et non adapté à une vie confortable. J’ai cherché pour le moment uniquement des T2, mais je commence à ouvrir la porte à plus grand avec T3 ou T4. Globalement je cherche des appartement de plus de 40 m², avec un DPE D mini, dans une résidence en bon état et bien géré, de moins de 15 ans. L’idée étant de limiter les risques de gros frais de copro trop tôt dans mon investissement, et d’avoir un bien qui soit moderne et confortable pour les locataires.

Motivations : je trouve cela sympa d’avoir un effet de levier parmi ses « assets ». En gros je cherche surtout à être à l’équilibre et à ne surtout pas faire d’effort d’épargne, sans quoi l’investissement devient une contrainte et non pas une amélioration du niveau de vie. A terme ces appartements pourraient me servir à solder le crédit de ma résidence principale en cas d’arbitrage, ou alors de réduire mon activité pro ; ou alors à payer les études de mon enfant…. A voir , mais sur le long terme c’est pas moins de 1100 € par mois qui viennent dans mon patrimoine via le désendettement.

La passion : j’ai commencé par un pinel pour faire un peu comme tout le monde, mais au final je ne trouve pas que ce soit ce qui me passionne le plus (même si je ne le regrette pas du tout). Je trouve l’investissement immo sympathique et passionnant par le mécanisme, les rencontres, les discussions, et la mise en forme d’une idée via des tableaux excel, des calculs et recalculs, des négociations qui font passer le bien en question du bon coté ou du mauvais côté, de l’achat à la déception… tout le cheminement est comme un puzzle qui prend forme et qui se met en place naturellement.

Bien a vous et surtout si vous avez des remarques ou questions je serai ravi d’échanger

Mots-clés : immobilier, pinel, portefeuille, scpi (société civile de placement immobilier), venduloué