Earvin : étude de cas immobilier (achat d'une maison déjà occupée)

Earvin · #1

Bonjour !
Donc après ma présentation je vous propose l’étude de mon cas pour un bien que je devrais acquérir assez rapidement puisque je vais signer mon compromis de vente la semaine prochaine ! Je vous laisse découvrir ça bonne lecture .

- Salarié 23 ans

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Je travail dans l’immobilier pas très bricoleur mais une disponibilité assez large.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison
- Année de construction 1950
- Étage 90m2 sur 2 étages
- Déjà occupé
- Chauffage individuel fuel
- Volets isolants
- Espaces verts jardin privatif
- Compteurs d’eau et d’électricité commun individuels
- Pas de copropriété

LOCALISATION DU BIEN

- Moselle entre Nancy et Strasbourg dans un petit village assez demandé
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne pense pas

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût env 51000e avec notaire
- Loyer déjà pratiqué 500e
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Travaux immédiats / peut être un assainissement à prévoir, rien de sur la dessus car une étude pour une mise au TAE est en cours
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.

- Taxe foncière hors TEOM 200e
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 130 e annuel

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire
6000/51000
11.7%

7.69 %Net via l’application rendement locatif

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0
- Type de crédit : fixe
- Taux du crédit avec assurance 1.7
- Durée du crédit 15ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 15000e

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) je pense micro foncier dans un 1er temps

CASH FLOW

Crédit + assurance et assurance propriétaire non occupant
350e loyer encaissé 500e .

Qu’en pensez vous !?

Message édité par l’équipe de modération (09/07/2016 08h24) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, investir, location

gunday · #2

Bonjour,
Un projet qui semble intéressant.
Par contre, sur quoi porte la copropriété ? Dis autrement, quels sont les frais à prévoir ?

Earvin · #3

Bonjour merci de votre réponse.
Il s’agit d’une maison d’habitation "individuelle" donc il n’y a aucune charge pour le propriétaire si ce n’est taxe foncière . L’ensemble des frais eau, ramassage des ordures ménagères ou autres sont à la charge exclusive du locataire.

gunday · #4

Earvin a écrit :
- Pas de copropriété
[…]
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.

En fait, c’est sur ce point là que portait ma question.

Earvin a écrit :
Il s’agit d’une maison d’habitation "individuelle" donc il n’y a aucune charge pour le propriétaire si ce n’est taxe foncière .

Vous oubliez les différents travaux d’entretien.
Dans la maison que je possède à but locatif, j’ai eu le droit au portail (cher dans mon coin car seulement 2 concurrents pour tout le secteur), et à la fenêtre suite à un vandalisme.
Les tarifs que j’ai pris sont : 2.600 pour le portail et 1.000 pour la fenêtre.
Avec potentiellement, une partie de la fenêtre prise en charge par un assureur (au choix, le mien, celui du locataire ou aucun, le problème est en cours depuis seulement 18 mois).
Cela sur les 3 dernières années, donc pas des sommes négligeables, surtout pour le portail que la rouille + sel à complètement bouffé.

Earvin · #5

Très bien , au niveau entretien aujourd’hui je ne vois vraiment rien a prévoir . Bien entendu nous ne sommes jamais a l’abri d’un imprévu mais rien pour le moment . Un des gros plus qui m’a fait me pencher sur le bien c’est la locataire qui est très bricoleuse et qui est entrée dans le bien il ya maintenant 4 mois et qui prévoit a ses seuls frais de nombreux travaux d’amélioration . Tout cela dans le but de rester pour du long terme dans le bien.

Bernard2K · #6

- Pas de copropriété
[…]
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.

Si je comprends bien, la première phrase est la réalité ; la seconde est un copier-coller sans mettre à jour le modèle.

Concernant "la locataire qui est très bricoleuse et qui est entrée dans le bien il ya maintenant 4 mois et qui prévoit a ses seuls frais de nombreux travaux d’amélioration"

Si vous voulez une bonne relation avec cette locataire, il semblerait correct de prendre à votre charge une partie de ces travaux. Au moins les travaux qui sont à la charge du propriétaire dans la répartition des charges selon la loi de 1989. Et même au-delà de ce qui est à la seule charge du propriétaire ; ça se fait. Soit quelques mois de loyer gratuits, soit vous lui payez quelques factures de matériaux.

Earvin · #7

Très bien merci pour le conseil ! En effet il me semble important de rester en très bon terme avec son locataire et surtout correcte avec elle . J’en profite pour vous avouer que le point qui m’inquiète le plus est le montant de l’impôt que je vais payer sur la rente créer par la maison je suis un peu dans le flou avec tout ce que l’on trouve sur Internet …

Bernard2K · #8

C’est pourtant très simple dans votre cas :
1) nu ou meublé ? Nu, donc revenus fonciers.
2) niveau de charges déductibles ? Sans gros travaux ni charges élevées, vous pouvez faire la somme des charges déductibles mais elle va probablement être inférieure à 30 % des loyers bruts.
3) à partir du moment où vos charges réelles sont inférieures à 30 % des loyers bruts, vous n’avez pas d’intérêt à passer au réel. Donc : micro-foncier.

Ensuite, les revenus imposables en micro-foncier :

Loyers bruts x 70 % = revenus fonciers imposables.

Ces revenus fonciers s’ajoutent à vos autres revenus donc vous payez l’IR dessus à votre TMI (taux marginal d’imposition) + les prélèvements sociaux. A vous de savoir dans quelle tranche vous êtes et si ce revenu supplémentaire vous fait changer de tranche.

En gros, vous payez comme imposition TMI + 15 %. Si par exemple vous êtes à 14 % de TMI, l’imposition va être de 14 % +15 % PS = 29%. Comptez une imposition globale de : loyers bruts x 70 % x 29 %.

Vous avez le détail d’un calcul de rentabilité dans cette page : (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts… . Sinon, utilisez le site rendement locatif.

Dernière modification par Bernard2K (13/07/2016 07h47)

Earvin · #9

Merci beaucoup de votre réponse ! C’est beaucoup plus clair ainsi ! Je vous avoue n’avoir encore jamais eu la "chance " :p de payer d’impôts donc c’est bien cela qui me faisait peur . J’y vois beaucoup plus clair désormais et j’espère désormais ne pas regretter mon opération !

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