Dav26 : étude de cas immobilier (maison et grand terrain-zone agricole)

Dav26 a écrit :

Valorisation du bien
Si je calcule bien (je préciserai ultérieurement ma méthode), estimant le coût du foncier sur la commune concernée (j’ai prix comme base le prix des terrains à bâtir même si il y en a peu), le prix demandé (estimé par l’AI) ne valorise pas la maison, mais uniquement le terrain derrière (en gros 1700m2 de terrain). Est-ce parce que nous sommes en zone A, j’avoue avoir du mal à comprendre à date. ?

La zone A n’est pas constructible sauf cas très particulier comme vous l’avez vu.
Cela change le prix du foncier du tout au tout. Si votre méthode valorise du terrain agricole au prix du terrain à bâtir, je vous suggère humblement qu’elle est sûrement à revoir. Dans le 47 à l’endroit où je vivais auparavant on avait une différence d’un facteur 10 entre les deux.

Sur l’hypothèse de la revente à un apiculteur je comprends comme vous, sauf à ce que son exploitation se trouve proche du terrain.

La valeur de ce bien immobilier, c’est la maison. Elle a été autorisée (à vérifier quand même avec le service urbanisme) donc c’est bien une maison d’habitation en bonne et due forme.
Par contre le terrain n’est pas du terrain à construire mais du terrain agricole.

Comme vous dites, cette maison est trop grande pour vous. J’espère que vous aimez le bricolage et le jardinage tendant vers l’agriculture. Entretenir une telle maison et un tel jardin est un travail considérable. Si vous faites vous-même, ça veut dire que vous occupez tout votre temps libre à cela.
Si vous n’en avez pas le goût mais que vous avez les moyens d’avoir du personnel de maison, il vous faudra une femme de ménage et un jardinier.
Si vous n’en avez ni le goût ni l’envie d’avoir du personnel de maison, cette maison n’est pas pour vous.

Il y a aussi les solutions d’avoir beaucoup de locataires (à l’année ou type airbnb), ou bien de démarrer une communauté… pourquoi continuer à vivre seul alors qu’on peut se lancer dans les joies de la vie en communauté ?

Notez les moyens de faire entretenir le terrain agricole par un agriculteur :
- permettre à un agriculteur de venir faucher gratuitement l’herbe. Le contrat implicite est un commodat. Cela ne lui donne pas de droit sur le terrain.
- permettre à un agriculteur de venir faucher l’herbe en échange d’un petit montant (genre 50 €/an). Le contrat implicite est une vente d’herbe. Cela ne lui donne pas de droit sur le terrain si et seulement si vous changez d’agriculteur chaque année. Néanmoins, dès que c’est le même agriculteur deux années de suite, cela peut être requalifié en bail rural, ce qui donne énormément de droits à l’agriculteur. En pratique, il est très rare qu’un agriculteur fasse une telle demande, surtout pour 1/2 ha. Néanmoins, le risque existe. Donc, il ne faut surtout pas demander de rémunération pour l’herbe.

Notez enfin qu’habiter à côté d’une exploitation agricole non biologique présente quelques inconvénients. Pensez à bien fermer les fenêtres les jours de traitement. Et si vous espériez produire vos légumes bio, c’est râpé.

Encore 2 remarques : concernant le 2nd diag, il s’agit en fait d’un audit énergétique. Cette obligation a été étendue aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025.

Pour ce qui de vendre le terrain à un agriculteur qui pourrait être intéressé pour s’établir :
- comme indiqué par Iqce, il faudrait que l’exploitation nécessite vraiment sa présence en urgence. Seul l’élevage avec des mises bas peut être concerné, et encore. J’ai entendu le cas d’une personne qui avait mis quelques brebis autour d’un tas de foin et d’un abreuvoir pour obtenir le droit de construire, ça lui a été refusé par la DDT qui a bien perçu la manœuvre.
- Pour qu’un nouvel agriculteur ait intérêt à s’établir et à construire sa maison dans le terrain ainsi détaché et vendu, il faudrait qu’il arrive à exercer son activité sur votre terrain (vu qu’il est peu probable que les agriculteurs voisins lui cèdent du terrain). Or, bien peu d’exploitations agricoles peuvent être exercées sur les 3000 m² de terrain que vous pourriez lui céder. Seul l’élevage intensif répond à cela (des animaux dans un bâtiment, nourris à partir de granulés pris dans un silo). C’est pas joli et ça sent pas bon, donc se fabriquer un tel voisinage n’est pas une bonne idée.

Qui plus est, si vraiment l’agriculteur en question a une activité qui lui permet d’obtenir le droit de construire une maison d’habitation sur son terrain, il peut le faire sur sur n’importe quel terrain agricole, qu’il achètera donc au prix du terrain agricole. Il va donc passer par la SAFER ou par le bouche à oreille pour trouver du terrain agricole à acheter. Il n’a aucune intérêt à venir acheter spécifiquement votre terrain, qui reste très petit et enclavé ; et surtout, il n’a aucune raison de le payer au prix du terrain constructible, donc ça ne donne aucune valeur à votre terrain.

En résumé, il me semble quasiment impossible de détacher un terrain et de le vendre à un agriculteur qui construirait sa maison sur place. C’est une idée à oublier.

Dernière modification par Bernard2K (14/01/2025 17h18)

Bref au vu des réponses cet achat semble être un nid à emmerde !

J’ai déjà acheté une ferme ; l’agri qui cultivait les terres la voulait mais "gratuit c’est mon prix" dixit mon vendeur.
Bref, dés notre installation, il a inversé les sillons pour que le mur mitoyen de l’habitation soit inondé aux 1éres pluies ; il ne retournait pas le lisier etc etc
Je lui ai demandé pourquoi : "vous avez acheté la maison, vous avez acheté la discorde".
J’ai revendu avec plu value assez vite (comme prévu) et il l’a eu ou je pense (faites la rime en "u") pour l’achat gratuit…

Bon, j’oublie ce projet…comme dit par certains d’entre vous, et comme je souhaite privilégier une certaine tranquillité d’esprit et un environnement le plus sain possible, ce n’est sans doute pas pertinent pour moi (mais peut-être pertinent pour d’autres).
Ces réflexions me permettront de me méfier davantage des zones agricoles…
Je me suis donc aussi planté dans la valorisation du terrain, en donnant un prix sans doute trop élevé au terrain agricole concerné, me disant que son prix ne devait pas être le prix d’un terrain agricole* puisque constructible sous conditions, mais la remarque ci-dessous de Bernard2K me semble pertinente pour considérer finalement que le bon prix doit etre assez proche du prix du terrain agricole, et qu’un projet à terme de détacher le terrain et le revendre est peu jouable .

Bernard2K a écrit :

si vraiment l’agriculteur en question a une activité qui lui permet d’obtenir le droit de construire une maison d’habitation sur son terrain, il peut le faire sur sur n’importe quel terrain agricole, qu’il achètera donc au prix du terrain agricole. Il va donc passer par la SAFER ou par le bouche à oreille pour trouver du terrain agricole à acheter. Il n’a aucune intérêt à venir acheter spécifiquement votre terrain, qui reste très petit et enclavé ; et surtout, il n’a aucune raison de le payer au prix du terrain constructible, donc ça ne donne aucune valeur à votre terrain.

(*) je ne parviens pas à trouver dans le secteur le prix du terrain agricole (trop peu de ventes dans DVF), mais en regardant un secteur équivalent d’une commune voisine (et assez similaire), je pense qu’on est plutôt vers 4000€ par hectare, ce qui effectivement change la donne.

NB: L’annonce de vente n’a pas encore été diffusée par l’AI ce qui est tout de même étonnant.