Transmission/Donation de biens immobiliers via nue-propriété et SCI ?

alexandre · #1

Bonjour à tous,

Je vous contacte pour vous faire part d’une situation personnelle qui pourrait éventuellement intéresser des personnes sur ce forum et j’en profite également pour demander vos avis éclairés à ce sujet !

Mes parents possèdent leur résidence principale (évaluée 300kE) ainsi que 4 appartements en location (évalués environ 100kE, 90kE, 90kE et 70kE). Il souhaiterait transmettre la nue propriété (ils sont dans la tranche d’age 50%NP, 50%Usufruit) de ces biens à mon frère et à moi même.

Plusieurs solutions sont possibles :
-->Donation de la nue propriété de chaque bien pris séparément (2 pour mon frère, 2 pour moi)
Connaissez-vous le montant des frais lors de la donation de la nue propriété d’un bien de 100kE (valeur de la NP : 50kE)?
-->Donation de la NP des biens en indivision entre mon frère et moi
-->Passage par une SCI à l’IR
-->?

Je me pose des questions sur l’option SCI :
Nous avons effectué il y a peu de temps une opération en SCI avec mon oncle et ma tante (qui n’ont pas d’enfant). Ces derniers ont crée une SCI en apportant au capital leur résidence principale (estimée correctement avec évaluation d’une agence immobilière). Mon frère et moi avons ensuite acheté chacun pour moitié la nue propriété des parts.

Je pensais faire le même type d’opération avec mes parents; création d’une SCI à l’IR avec apport en société de tous les biens immobiliers (RP + locatif) puis donation de la nue propriété des parts (tout en restant sous le seuil des 100kE par parent et par enfant).
Le notaire de mes parents a soulevé un point important; l’impôt sur la plus value entre le prix d’acquisition des biens (acheté initilamement en direct par mes parents) et le prix évalué lors de l’apport en société (purge de la plus value). Je souhaiterais avoir une confirmation de votre part sur ce dernier point.

Que pensez-vous de ce montage, y-a-t’il des solutions plus interessantes? des optimisations possibles?

Si j’ai commis des erreurs de raisonnement, n’hésitez pas à me reprendre!

Merci d’avance pour vos commentaires

Alexandre

Mots-clés : donation, nue propriété, sci

GoodbyLenine · #2

A quoi vous servirait une SCI IR dans ce cas ? (sinon à se compliquer la vie)
Voulez-vous assumer les contraintes de l’indivision ? (si un des frères veut vendre un jour et pas l’autre, etc.)

Ne serait-il pas plus simple de faire juste une donation partage de la nue-propriété des 4 biens (2 chacun, en équilibrant les valeurs, éventuellement avec une petite soulte) directement à votre frère et vous ? (il n’y aurait alors aucun souci de "purge de la plus-value").

Le montant des droits a été évalué pour une opération assez similaire sur Donation en nue-propriété : montant des frais de notaire ? (par un membre du forum qui travaille dans le notariat).

Attention : Si vos parents sont à l’ISF, en conservant l’usufruit des biens, ils devraient continuer à inclure leur valeur en pleine propriété dans l’évaluation de leur patrimoine pour l’ISF.

stephane · #3

Pour assurer la transmission de ce patrimoine, vous avez deux solutions :

* Soit passer uniquement par la donation : vos parents vous consentent une donation-partage en nue-propriété du patrimoine immobilier locatif et s’en réservent l’usufruit. Dans ce cas, le plus sensé est de partager ce patrimoine en attribuant deux appartements à chaque enfant. Dans cette hypothèse, la SCI et l’indivision sont des mauvaises solutions.

La résidence principale peut également faire l’objet d’une donation complémentaire, lorsque les abattements en ligne directe seront reconstitués, à condition toutefois que l’importance du patrimoine non transmis justifie cette opération.

* Soit passer par la cession du patrimoine immobilier locatif : une société civile pourrait être constituée entre les deux enfants, avec pour objectif de racheter l’immobilier locatif des parents au moyen d’un emprunt sur 20 ans. Cette formule permet de dégager des liquidités au profit de vos parents, dans le but de leur assurer un revenu complémentaire. Bien entendu, une telle solution n’est envisageable que si :
- l’impôt de plus-value n’est pas trop conséquent,
- l’immobilier est suffisamment rentable pour soutenir l’opération,
- et que votre surface financière permet un tel endettement.

Ce faisant, vous tirez partie de taux particulièrement attractifs en ce moment. C’est donc un moyen de faire croître le patrimoine familial en faisant jouer l’effet de levier du crédit. Les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.

Les liquidités de vos parents peuvent être investis en assurance-vie pour en assurer la transmission, à terme, à moindre coût fiscal. Il n’est par recommandé de nantir ce placement au profit de la banque…

GoodbyLenine · #4

@Stephane : Pouvez-vous expliquer pourquoi "Il n’est par recommandé de nantir ce placement au profit de la banque…" (l’AV) ?

alexandre · #5

Bonjour

Merci bcp d’avoir pris le temps de me répondre.

Nous avons en effet le problème de l’impôt sur la plus-value pour l’option rachat via une SCI.

Il est vrai que le plus simple pour l’instant paraît la donation en NP classique.

Alexandre

stephane · #6

Il n’est pas recommandé de nantir pour deux raisons :

- la banque dispose de suffisamment de garantie en hypothéquant l’immeuble. A quoi bon lui accorder les bretelles + la ceinture ?

- les fonds investis en assurance-vie doivent rester disponibles pour permettre les retraits nécessaire pour compléter les revenus parentaux.

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