Investissement dans un T1 à Toulouse et basculement en LMNP ?

lemouz · #1

Bonjour,

Je sollicite vos lumières car je viens de visiter un appartement qui me laisse, comme on dit, "le cul entre 2 chaises"

Le bien :
T1 à 77 k€ (FAI) pouvant être loué dans l’état, estimation agence 450+20 avec un léger rafraichissement

Immeuble vendu à la découpe depuis le début de la semaine, environ 70% des lots sont déja vendus.
Placé à qq mètres du Conseil Général de Toulouse (sans vis a vis car zone dégagée appartement au conseil), quartier bas des Minimes / Chalets donc, proche fac de droit.
Le proprio actuel, marchand de biens a remis au propre les partie communes intérieures et va refaire les 2 facades, les celliers, la zone de parking intérieure + nouvelle porte de garage et le local à vélo, ainsi que la condamnation des vide-ordures. Ces travaux seront détaillés dans le sous-seing et engagent donc formellement le vendeur.

Locataire en place, mais apparement désireux de partir en septembre (nous ne l’avons pas vu pour lui demander pourquoi)

Charges estimées à 450€/an max (250 tant qu’il n’y a qu’un syndic bénévole)
TF estimée à 300€

En gros, l’ensemble des données me donne, en louant nu et au réel, un cash-flow négatif de 70€/mois (renta 4.72% après impots)
Donc il n’est pas autofinancé.

Sauriez-vous me donner un coup de main simple pour savoir si le passage en LMNP me permettrait de l’autofinancer ? Je pense pas que le loyer serait augmenté de beaucoup et voudrait donc limiter le cas d’étude au changement de rantabilité/cash flow qu’entrainerait le passage en LMNP.

Merci pour votre aide sur ce coup.

Mots-clés : auto-financement, lmnp, location

Kool31 · #2

Je vais essayer de donner mon avis concernant ce bien sur Toulouse.

Tout d’abord pour répondre à votre question l’autofinancement ne dépend que peu de la location nu ou meublé. Cela dépend surtout de la rentabilité et de votre apport.
Si vous apportez 50% de bien tous vos achats seront autofinancer sur des prêts à 20ans.

Premièrement je trouve le bien pas mal placé (proche du métro et de la rocade).
Après ce qui me gène le plus et le loyer. 450+20 pour un T1 je trouve cela cher. Je pense pas que ça soit dans les prix du marché.

location conseil général :
Annonces Locations conseil général Toulouse - leboncoin.fr

On remarque que les loyers vers les 450-500€ sont des T2 d’environ 40m2 ou des studios meublés.
Pouvez-vous donner plus de détail sur l’appartement car on peut le rafraichir et créer un coup de cœur mais on ne peut pas rajouter des m2.

De plus je trouve votre estimation de la TF faible, en général on se base sur un mois de loyer donc vers les 450€.

Quel est le but de cet investissement? Avoir du cash flow? faire un achat-revente?

lemouz · #3

En fait, pour moi le mode de location joue sur l’autofinancement car un bien autofinancé avant impot le sera toujours si on ne paie pas d’impots fonciers (ou tres peu). et ce pas ou peu peut dependre du mode de fiscalité choisi : Micro-foncier, réel, LMNP…

En effet, je trouve aussi que 450+20 est un peu beaucoup, en me basant sur 430+20 (peu de difference mais c’est toujours ca) j’arrive a -90€ environ (TMI14%).
Pour la taxe fonciere, c’est une estimation de l’agence qui n’a pour le moment qu’une TF générale pour l’immeuble (bah oui, ca découpe…)

L’appartement est exposé sud, au 2ieme sur 3 sans ascenseur.
Il a des carrelages viellots au sol, en coin cuisine et dans la salle d’eau. L’ensemble peut être refait + ou - moyen/haut de gamme selon que l’on repeint les faïences proprement ou on refait toute la déco, on pose du parquet…. Le coup de coeur est créable mais la location en l’état (avec rafraîchissement of course) est possible.
Pour l’apport perso, je contait le limiter aux travaux et faire le max possible pour financer a crédit.
Je suis parti pour mes calculs sur un pret a 25 ans à 3.6%. (je renégocie actuellement mon prêt pour un autre locatif dans le 92 et la conseillère meilleurtaux m’a confirmé pouvoir me (re)financer sur 25 ans a 3.55% sur un montant à 10k€ près identique a ce qu’il faudrait emprunter pour le bien objet de ma visite de ce jour.

L’emplacement est en effet bon. Il est sur une perpendiculaire a Honoré Serres.

Le but est d’avoir un cash flow non négatif pour (continuer de) créer un patrimoine sans me pénaliser pour les investissement futurs (locatifs ou RP…)

Dernière modification par lemouz (02/03/2013 21h51)

Pruls · #4

Avez vous utilisé l’outil de simulation développé par un des membres du forum?

ZX-6R · #5

Partir sur 25 ans avec un cash flow négatif c’est pas l’idéal… Votre renta nette est d’un peu pus de 5%, à comparer avec d’autres bien situés dans le secteur…

Bistouky · #6

Avant d’aller plus loin des photos de l’appartement .

des questions en vrac sur l’appt:

- état de la salle de bain
-état de la cuisine
-photo du compteur électrique
-double vitrage ou pas , bois ou pvc

nature des sols ( amiante ou pas)
-performance énergétique
-vmc ou pas (humidité ou pas)

ensuite

pour l’immeuble

carnet d’entretien de l’immeuble ( diagnostic termite amiante plomb)
état de la toiture ( tuile canal ou pas) si oui crocheté ou pas.
année de construction (début de siécle ou année 60)( avec vide ordure , je suppose un année 70)

Les marchands de bien ont tendance " àréparer "les parties communes à la peinture.

Pour le locataire qui doit partir:
bail actuel ( niveau de loyer) car avec la nouvelle loi, on augmente pas le loyer comme on veut, sauf effectivement à en faire un meublé.
la taxe fonciére sera sans doute augmentée lors de la vente ( tabler 400/450€/an)
si le locataire doit partir et que l’agence en fait un argument de vente, le locataire peut donner son préavis maintenant .( inclure le préavis dans l’acte de vente)

Sinon l’emplacement est trés bon , 390€ vide et 450 meublé hors charges

Merci de me donner les infos complémentaires pour pouvoir avancer et vous aider

lemouz · #7

Pruls a écrit :
Avez vous utilisé l’outil de simulation développé par un des membres du forum?

Je viens de faire la simu.

Certaines options sont difficiles a choisir (comme dans l’industrie, il ne faut surtout pas rajouter des coef de sécurité sur des coef de sécurité etc etc…) :
- taux d’occupation : 12 mois est-il trop optimiste ? 11 mois plus réaliste malgré le très bon emplacement et l’assurance loyers impayés ?
- travaux récurrents : 100€/an. Trop ? Pas assez ?
- coût mobilier : 5 k€ ca fait peut être beaucoup…
- valorisation des loyers : 1% (mouais)
- valorisationd es charges : 2% (mouais mouais)

En gros, en LMNP avec 6k€ d’apport (notaire) j’arrive à -3€/mois. Mais bon, que valent les hypothèses prises en compte dans le simulateur ?
"Les frais de notaires sont déduits la 1ère année
Les meubles (5 000€) et les frais d’agence (7 000€) sont amortis sur 6 ans
Le prix du bien moins 10% pour le prix du terrain (63 000€) est amorti sur 30 ans
Les travaux sont amortis sur 6 ans si supérieurs à 500€ sinon ils sont déduits en charge la 1ère année"
Je ne vois pas les éventuels frais de comptable…. mais est il vraiment nécessaire ?
En réel, je suis a -48€/mois

bartissimo45 · #8

Je vous donne mon avis ,mais ne connaissant pas le marché ou vous voulez acheter .

Premièrement ,la rentabilité me parait faible .si en plus avec un emprunt sur 25 ans ,vous etes en cash flow négatif ,le bien est trop cher ,et vous empêchera d’emprunter par la suite.

Le but d’emprunter sur une longue durée est de dégager de la trésorerie ,si vous en perdez …

Deuxièmement,le passage en LMNP (au réél),n’apportera pas grand chose ,bien sur vous amortirez le bien ,donc vous serez tranquille niveau impôt ,juste pour le micro bic par contre .Ce qui ne changera pas la faible rentabilité du bien.

En dessous de 10% de renta brute ,je ne regarde même pas ou a peine (si travaux ),j’habite une région ou l’on trouve assez facilement ce genre de bien.

Donc soit faire baisser drastiquement le prix du bien,sinon l’enjeu me parait limite ,a moins que ce ne soit les prix réels du marché local.

lemouz · #9

Je pense, que ce sont les ordres de grandeur des prix dans la zone (ahh Toulouse) pour un bien sans travaux obligatoires.
Je ne pense pas pouvoir faire baisser le prix : une majorité des autres lots sont déja partis, le vendeur est marchand de biens…

ZX-6R · #10

Si c’est un bien "au prix du marché", alors je vous déconseille vivement d’investir. On gagne de l’argent en immo en achetant sous le prix du marché (mini 25%) J’en parle sur d’autres fils. La recherche d’une affaire est un point clé d’un investissement réussi. On parle de locatif, pas de RP, donc les critères de rentabilité sont primordiaux.

Maintenant, si vous ne voulez pas vous en occuper, ne souhaitez pas obtenir un rentabilité mais plutôt "protéger" du capital en le plaçant dans la pierre dans un coin bien situé, dans ce cas, et uniquement celui ci, why not…

Pruls · #11

lemouz a écrit :
Pruls a écrit :
Avez vous utilisé l’outil de simulation développé par un des membres du forum?
Je viens de faire la simu.

Certaines options sont difficiles a choisir (comme dans l’industrie, il ne faut surtout pas rajouter des coef de sécurité sur des coef de sécurité etc etc…) :
- taux d’occupation : 12 mois est-il trop optimiste ? 11 mois plus réaliste malgré le très bon emplacement et l’assurance loyers impayés ?
- travaux récurrents : 100€/an. Trop ? Pas assez ?
- coût mobilier : 5 k€ ca fait peut être beaucoup…
- valorisation des loyers : 1% (mouais)
- valorisationd es charges : 2% (mouais mouais)

En gros, en LMNP avec 6k€ d’apport (notaire) j’arrive à -3€/mois. Mais bon, que valent les hypothèses prises en compte dans le simulateur ?

C’est une bonne question, l’avantage du simulateur est de référencer toutes les questions à se poser directement ou non.

Par exemple, les frais d’entretien annuel par logement vont dépendre de la qualité des équipements et de l’age du logement, ça évolue donc dans le temps, à vous de placer le curseur au bon endroit.

Si vous n’êtes pas sûr de vous, c’est que vous devez creuser un peu plus ou que la précision est impossible et doit donc être remplacée par une estimation.
Cette estimation est fausse et sa qualité va définir le risque que vous prenez.

Si vous sur estimez, vous risquez de ne pas pouvoir passer à l’action, si vous sous estimez vous risquez de devoir sortir de l’argent de votre poche.

Cela dit, en gros, au vu des expériences recueillies sur ce forum et des estimations à la louche que j’ai pu faire, un bien à 9% de rentabilité brute s’autofinance sur 20ans. Disons 10%, il semble que ce genre de biens existe.

lemouz · #12

En fait, sur les hypothèses du simulateur, je pensais surtout aux durées d’amortissement car c’est de là que provient la non-imposition.
ensuite oui, les autres hypothèses que j’ai prises sont clairement a adapter à chaque fois et personne ne peut vraiment y répondre à ma place mais c’était principalement pour savoir si les ordres de grandeur étaient bons ou pas.
En LMNP comme dans le reste, c’est la 1ère fois qui est la plus difficile…

Pruls · #13

Attention, la défiscalisation va très souvent de paire avec baisse de pouvoir d’achat. Cela ne peut donc pas être un objectif, mais seulement un bonus accompagnant une stratégie précise.

Cordialement.

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