Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ?

A priori c’est bien le principe et l’intérêt  d’ une caution solidaire pourtant :-)

Alex75 a écrit :

Si vous assignez directement et uniquement la caution, je ne vois pas pourquoi il y aurait des délais de paiement si cette dernière est solvable?

On n’agit pas seulement contre la caution, pour de bonnes raisons :

1) il y a d’abord une phase amiable, indispensable (c’est la loi qui le dit). Au moins une LRAR adressée au locataire et à la caution (si possible, un peu plus, pour montrer une vraie volonté de dialogue : un coup de fil puis un courrier simple ou un mail, puis 2 LRAR ; c’est mieux). Cette phase doit être dirigée envers le locataire et la caution (et non pas la caution seule).
Le temps que vous relanciez amiablement, puis perdiez patience, vous avez déjà accumulé au moins 2 mois d’impayés.
Or, un locataire qui ne paie plus depuis deux mois va continuer comme ça. Sans parler d’éventuels autres troubles (tapage, dégradation). Donc, vous devez le virer. Donc, vous ne pouvez pas agir contre la caution seule, car il ne s’agit pas seulement d’obtenir un paiement, il s’agit de virer une personne que vous ne voulez plus voir chez vous.

2) donc, vous passez au commandement de payer visant la clause résolutoire. Adressé par huissier au locataire et à la caution.

3) Passé le délai de 2 mois, vous passez à l’assignation, qui doit aussi être dénoncée au préfet. Puis passage devant le juge ; soit il accorde des délais de paiement ; soit, mieux, il active directement la clause résolutoire. Puis il faut procéder à l’expulsion.

Tout cela prend du temps et coûte de l’argent. Donc, il faut attaquer tôt, puis continuer avec un rythme soutenu et sans faille.

Votre alternative, c’est quoi ? Laisser d’abord la dette s’accumuler, au moins 6 mois, sinon l’assignation de la caution ne serait pas "rentable". Puis commandement de payer (sans viser la clause résolutoire) envoyé au locataire et à la caution. Puis assigner la caution seule. A supposer que le juge vous suive sans rechigner et condamne la caution à payer : vu les délais de la justice, 6 mois environ après le début de vos démarches, donc 12 mois après le début des impayés, vous percevrez vos 6 mois de loyer en retard, qui vous auront coûté disons 300 € en huissier et frais divers, si vous plaidez devant le juge sans avocat (ce qui nécessite alors des dizaines d’heures de préparation, ça coûte en temps à défaut de coûter en argent), ce qui est vaguement "rentable" ; et vous auront coûté 1000 € à 2000 € environ si vous avez fait appel à un avocat ; donc, si avocat, vos loyers des 6 mois ainsi récupérés sont entièrement bouffés par les frais et honoraires ce qui n’est pas du tout rentable.
Comme, entre temps, 6 mois d’impayés supplémentaires se sont déjà accumulés, c’est reparti pour un tour.

Dans votre système, vous vous faites donc payer de façon semestrielle, par une assignation de la caution tous les 6 mois.

Pendant ce temps-là, le logement est (très probablement) dégradé ( pour se venger de ce méchant bailleur) et les voisins subissent (très probablement) des nuisances. Et un jour ou l’autre, il faudra bien passer à la clause résolutoire pour se débarrasser de ce locataire, donc on a reculé pour mieux sauter. C’est vraiment ce fonctionnement-là que vous voulez ?

Non, et c’est bien pour ça qu’on envoie un commandement de payer visant la clause résolutoire (et non pas un commandement de payer simple), puis qu’on essaie de se débarrasser de ce locataire le plus vite possible. Et c’est pour cela qu’on n’assigne pas la caution seule. CQFD.

Pour autant, la caution reste un très bon moyen de protection du bailleur :
- avant tout, préventivement : la plupart des locataires n’aiment pas qu’on dise à la personne qui s’est portée caution (souvent, ses parents) qu’il est en impayé et que la caution va devoir payer à sa place : honte, culpabilité, perte de statut social sont encore des moyens puissants de motivation à payer.
- curativement : c’est moins pire que la perte sèche. Mais ça coûte : on récupère les loyers, mais on ne récupère pas les frais d’avocat et d’huissier. Et il ne faut pas mollir, il faut agir fermement et rapidement. Trop souvent, on voit des bailleurs qui ne se décident à agir que lorsqu’il y a un an ou deux ans d’impayés accumulés.

Dernière modification par Bernard2K (21/06/2019 09h51)

Alex75 a écrit :

Bonjour Philippe

Bonjour Edouard

Alex75 a écrit :

Normalement la saisie de la caution peut se faire en toute autonomie, sans trop de démarches et frais en le faisant soit-même, par référé provision. Les frais d’huissier voire de recommandé pouvant vous être remboursés par la caution également (article 700). Je pense qu’il doit aussi être possible de demander des dommages et intérêts puisque la caution solidaire n’est pas légalement censée refuser de payer pour le défaillant sauf à ce qu’elle trouve un motif légal (dans ce cas on est en présence de "résistance abusive" qui ouvre droit à compensation).

Le juge n’est pas aussi indulgent avec une caution qu’avec un locataire et si cette dernière est solvable, que le contrait de bail est valable, il n’y a pas de raison que le recours soit rejeté, d’autant qu’avec ELAN la caution n’a plus qu’à signer le document dactylographié donc plus de risque d’erreur manuscrite.

Je suis d’accord que le référé-provision (que je ne connaissais pas, merci pour l’info) et l’injonction de payer peuvent être des démarches adaptées pour faire payer la caution, par des procédures relativement simples. Apparemment, le référé est préférable à l’injonction de payer car cette dernière fait presque toujours l’objet d’une opposition si j’en crois cet article : Dettes impayées : injonction de payer v. référé provision - Marie Laure Fouché

J’ajoute quand même :

- ne pas oublier la phase amiable : il faut avoir sérieusement essayé de récupérer les loyers auprès du locataire par des démarches prouvables, et notamment, il faut avoir envoyé au moins une LRAR au locataire et à la caution. Un bailleur qui attaquerait trop vite la caution sans avoir fait de réels efforts pour se faire payer par le locataire prendrait un risque sérieux de se faire débouter.

- "sans trop de démarches et de frais en le faisant soi-même" : vraiment, vous pensez que vous allez maîtriser la procédure en quelques recherches internet ? Ca reste humainement faisable de faire soi-même, mais je répète ce que je disais plus haut : on paie alors en temps de travail. Il va falloir des dizaines d’heures de préparation. Et le risque de faire une boulette est élevé. Il me semblerait préférable de faire appel à un avocat compétent en ce domaine pour une première démarche ; quitte à le faire soi-même lors d’une éventuelle deuxième démarche identique (ce qui suppose d’avoir souvent des locataires mauvais payeurs…).

- sur le "référé-provision" ; le référé, par définition, ne tranche pas le fond. Et une provision, par définition, n’est pas un paiement définitif. Même si le juge des référés accède à votre demande, il faudra certainement entamer une action au fond par la suite, même si j’avoue que je ne sais pas comment ça se passe exactement.

- le référé nécessite "une obligation non sérieusement contestable". Si la caution trouve un motif crédible de contester la créance, le juge des référés peut renvoyer les parties au juge de fond.

- il faudra dans tous les cas aller vers l’expulsion, car locataire et caution vont être remontés contre vous. Attendez-vous à des conséquences désagréables dans tous les cas.

- Retenez cette phrase : "il y a plus de différence entre la théorie et la pratique, en pratique qu’en théorie".

Vous semblez avoir une grande confiance dans la justice et son application. Mais ça peut être long, il peut y avoir une erreur quelconque, vous pouvez aussi avoir gagné sur toute la ligne mais l’huissier peut échouer à faire payer la caution…

Et aussi, le locataire peut se venger et vous harceler sans que vous arriviez à le faire condamner sur ces faits… Je me rappelle d’une connaissance qui m’expliquait avoir dû déménager pour se mettre hors d’atteinte d’un petit con qui lui crevait les pneus de sa voiture, rayait sa carrosserie, etc. Ce n’était pourtant pas un tendre (self-défense, tir sportif…) mais il a préféré déménager avant que ce malfaisant et ses nombreux copains ne s’en prennent à ses enfants et à sa femme. Alors que dans le conflit qui les avait opposé à la base, le petit con était 100 % dans ses torts. Le pouvoir de nuisance d’un sociopathe/petit délinquant peut être très important et très varié, et les forces de l’ordre et la justice peuvent être bien impuissantes à y mettre fin.

Au total, les pistes que vous donnez sont intéressantes. De là à dire que c’est préférable à la voie classique de commandement de payer visant la clause résolutoire, ou bien complémentaire, ou bien à éviter, je n’en sais rien. Il faudrait l’avis d’un avocat expérimenté ou au moins d’un bailleur ayant expérimenté ces divers type de procédures.

Dernière modification par Bernard2K (24/06/2019 12h29)

En ce qui me concerne la question que je me suis toujours posée depuis 11 ans est : combien cela me
coûte de m’assurer contre les impayés et les détériorations et qu’est ce que ça m’apporte.
2,5%, déductibles de mes revenus fonciers donc en fait ça me coûte 1,6% soit 121 € ? Bingo je prends. Ma tranquillité d’esprit n’a pas de prix.
J’entends les avantages de la caution qui elle est gratuite. Mais alors vous pourriez vous tourner vers Visale (qui est présentée comme un cautionnement mais qui est en réalité une GLI). Vous pouvez prendre quelqu’un qui gagner 10 fois le loyer s’il a moins de 30 ans.
Je suis juriste et j’estime avoir de bonnes connaissances en matière immobilière.
Mais pourquoi diable vais je m’embêter avec une procédure qui pourra durer 24 mois alors que ma Visale ou une GLI aurait fait le job et je n’aurai plus eu qu’à contrôler.
En vérité je suis convaincu que la seule façon pour un propriétaire d’avoir le contrôle de sa rentabilité et d’avoir un contrat de ce type. Avec un tiers solide, l’assureur, qui est votre débiteur. Et qui est solvable.
J’avoue à cet égard avoir du mal à concevoir la défiance de certains vis à vis des assureurs GLI alors qu’ils ont confiance dans leur assureur auto (en général le même). Il n’est pas plus compliqué de vérifier des critères de solvabilité que de constituer un dossier locataire.
Avec une caution vous ne maitrisez plus
votre rentabilité. Qui peut vous certifier que le locataire et sa caution vont finalement payer ? Les divorces et maladies sont malheureusment monnaie courante et principale cause de défaillances.
Et je ne parle pas de la procédure, les renvois d’audience, enquête sociale auprès du locataire, délais de paiement, plan d’apurement de la dette. Et la misérable indemnisation de vos frais d’avocat (1800 euros d’article 700 quand vous en avez dépensé 5000). Et les 10% que va garder l’huissier sur les sommes recouvrées s’il arrive à récupérer quelque chose.
Devant un juge vous ne faites pas le poids : tout est vu sous le prisme de la défense du faible contre le fort. Et s’il faut empêcher une personne ou une famille d’être à la rue et de devoir solliciter des services sociaux surchargés, le juge fera tout pour maintenir la personne dans les lieux, et sans sourciller.

La gli est déductible si vous déclarez vos revenus au réel (et non au micro foncier) en location nue.
Pour Visale vous n’êtes pas obligée de louer à quelqu’un que vous estimez insuffisamment solvable : il suffit de louer à un jeune travailleur qui a moins de 30 ans. Il peut très bien gagner 10 fois le loyer. En région parisienne (je ne sais pas où vous êtes) et à titre personnel, j’ai du mal à trouver pour un studio à 630 euros en petite couronne une personne qui gagne 1900 euros nets par mois.
Un bon profil de locataire… En ce qui me concerne, je ne sais pas si mes locataires vont rester bons dans la durée (maladie, chômage, divorce qui divise les revenus par 2). Et rien ne dit avec certitude sur leur visage qu’ils sont sérieux, pas même leur dossier qui peut être falsifié. Et même avec un dossier falsifié un assureur vous paye le loyer (sauf falsification grossière bien sûr)
Pour pousser plus loin le raisonnement. Ce qui m’interpelle dans cette discussion et dans d’autres sur le
même thème sur le forum c’est qu’on laisse penser parfois que caution et GLI seraient 2 solutions interchangeables. Et qu’il y aurait en quelque sorte une option que doit exercer le bailleur. Peut être entretenue par le législateur qui interdit leur cumul sauf dans certains cas.
Rien n’est plus faux et dangereux comme opinion. La caution est beaucoup moins protectrice qu’une GLI.
En location, vous pensez que vous maitrisez mais vous ne maitrisez rien, et surtout pas un locataire indélicat ou qui a un pépin de vie. Combien de fois ai je lu sur ce forum qu’il fallait faire bien attention à l’apparence des gens, la façon dont ils parlaient, étaient habillés…
J’ai parfois eu l’occasion de parler à ce type de bailleurs confiants dans leur jugement. Après un impayé de 18 mois et 80 heures passées sur le dossier avec une ardoise de 15000€, ils vendent sitôt le bien repris.
ASSUREZ VOUS : IL N’Y A PAS D’ALTERNATIVE. A moins de louer à votre beau frère

Dernière modification par Franc23 (24/06/2019 19h56)

Alex75, vos présupposés sur le type social du mauvais payeurs sont un peu naïfs.
- Vous pouvez avoir une personne gagnant très bien sa vie mais ayant décidé de vous emmerder (un chieur professionnel).
- Vous pouvez avoir une personne gagnant très bien sa vie mais vivant au-dessus de ses moyens.
- Vous pouvez avoir une personne gagnant très bien sa vie et tombant sur un accident de la vie : maladie grave (dont dépression, cancer, accident vasculaire laissant incapable de travailler), divorce, chôamge… Ce sont des maux très répandus.
- Et j’ajoute un "accident" auquel la victime participe volontairement au début et après elle est juste dans un piège infernal : les drogues dures, qui coûtent cher et mènent donc souvent au surendettement et aux impayés, et qui peuvent en plus faire perdre son travail et causer divers problèmes de santé, et donc amorcer une descente aux enfers, dont la consommation se banalise de plus en plus, y compris chez les profils sociaux "bien sous tout rapports".

Franc23 a écrit :

ASSUREZ VOUS : IL N’Y A PAS D’ALTERNATIVE. A moins de louer à votre beau frère

Un proche ce n’est pas la panacée non plus . La personne peut se sentir privilégié , demander des faveurs …
Et vous en vouloir au moindre refus !

Si les GLI étaient inefficaces,
Internet serait inondé de post rageurs et vous le sauriez.
Ceux que je connais et que j’estime très sérieux :
VISALE, le successeur de GRL. Gratuit en plus.
Gerancenter: des spécialistes depuis 10 ans au moins.
Solly Azar : Courtier qui vend ce type de garantie depuis très longtemps.
Prenez une assurance PJ en plus, au cas où le locataire conteste la salubrité du logement. Cela couvre également tout autre problème en lien avec le bien (voisin, copropriété, entrepreneur… Cela coûte 0,25% de plus chez gerancenter par exemple mais ça les vaut largement.
L’avantage avec gerancenter c’est que vous pouvez souscrire en ligne ou par tél.
J’ai eu un impayé une fois. J’avais une GRL à l’époque. 11 mois d’impayés intégralement pris en charge. Les gestionnaires étaient des spécialistes du domaine. Le logement a été repris en moins d’un an car le logement était vide. Je vous laisse imaginer s’il avait été encore occupé…

Oui,
J’ai eu souvent recours à gerancenter.
Je ne connais pas Insured.
La PJ vous défendra si vous avez un litige avec le locataire indépendamment du problème de loyer : salubrité, montant du loyer, régularisation des charges.

Problème d’une supposée insalubrité du logement, un classique. Exemple : problème moisissures sur les murs. Le locataire ne paye plus le loyer pour cette raison. Même si vous êtes disposée à faire des travaux de ventilation importants (VMC dans les pièces d’eau), l’assurance gli pourrait subordonnée son indemnisation à la décision du tribunal sur les dommages intérêts alloués au locataire. le tribunal ne va pas condamner le locataire à régler l’ardoise s’il estime qu’il supporte un préjudice et par conséquent votre assurance gli pourrait ne pas vous indemniser, ou en tous cas pas avant de savoir combien elle vous doit. Dans ce cas la PJ vous assiste et vous défend.

@Merci Franc23 des explications utiles :-) Si je comprends ce que vous dites la PJ va vous défendre pour que par exemple vous ne soyez pas condamné pour un pb de moisissure (si on reprend cet exemple), en faisant un peu office d’avocat je présume ?
Toutefois cela signifie que comme un avocat il n’y a pas de garantie qu’ils gagnent, la décision du tribunal étant souveraine… Dans le cas où leur assistance ne parvient pas à convaincre le juge et que vous êtes condamné, est-ce qu’ils (PJ ou GLI) paient pour vous les dommages et intérêts ou autres ?
Et quid du coup du remboursement des loyers impayés dans un contexte où le bailleur serait condamné pour une non-conformité quelconque que le locataire aurait soulevée ?

2/Est-ce l’assurance de Gerancenter que vous aviez activé lorsque vous aviez eu votre souci d’impayés de loyers à l’époque ?

Merci encore de votre retour d’expérience éclairé :-)

@Dez67, oui je suis en train d’étudier aussi justement l’offre Insured Rent via jelouebien.com, j’aimerais bien avoir un retour d’expérience si qqn a déjà dû les activer ?

Oui bien sur si on voit les choses sous cet angle, si le juge décide que le logement n’est pas habitable pour X ou Y raison et annule la dette locative, mais dans les faits il aura bien été habité et continuera probablement de l’être jusqu’à expulsion… et donc dans ce cas la GLI ou la PJ ne jouent pas pour indemniser, et donc vous vous retrouvez avec un logement qui aura bien été habité pendant X temps mais sans loyers de remboursés et tout en ayant payé une assurance et une PJ pour rien du coup (je brosse le cas extrême hein… :-)

Ce que je voulais mentionner c’est qu’une GLI pourrait vous dire : régler d’abord le problème d’insalubrité avant que je statue sur les loyers.
Et là votre PJ va intervenir pour vous défendre et organiser une expertise avec votre locataire.
Mais il y a des très fortes chances pour que ses constatations ne permettent pas au locataire de suspendre ses règlements de loyer.
Il faudrait vraiment que le logement soit dans un état épouvantable, inhabitable.
Mais durant quelques semaines votre locataire va jouer la montre et l’assureur GLI voudra en savoir plus sur l’état du logement…