Achat de trois studios pour un investissement locatif…

Je crois qu’il y a une voie médiane, celle que, je crois, nous avons emprunté un certain temps :
démarrer doucement, jauger le marché, ses capacités de négociation, goûts et aptitudes aux travaux.

Puis accélérer en réalisant des acquisitions régulières qui permettent de gommer l’impact fiscal lié à la diminution des intérêts et frais de réparation ou travaux… et en se débarrassant des lots peu intéressants.
Réaliser une opération tous les 7 ans, c’est trop long. Un cycle de 1 à 2 ans permet de lisser les opérations sur la durée, de lisser l’impact de l’évolution des taux d’intérêt et des prix sur le LT (ils étaient élevés lorsque j’ai commencé).

Je ne change pas d’avis… Mon cap est clair, je le maintiens… Mon bilan est dressé, les nouvelles opérations suivent la même logique si ce n’est qu’aujourd’hui le risque est proche de zéro : toute nouvelle opération est financièrement couverte sans remettre en cause les précédentes.

Je n’ai aucun problème pour acheter tous les deux ans. La fréquence pourrait être plus élevée, mais j’ai d’autres occupations. Quand je termine un chantier, j’ai souvent ma dose de travail manuel pour quelques mois et passe avec plaisir à autre chose.

Ma stratégie d’achat de biens de qualité n’a pas de plomb dans l’aile : je répète que le marché de l’ancien dans ma ville favorite se porte mal face à des biens récents très concurrentiels, notamment pour les petites surfaces qui semblent avoir vos faveurs.
L’ancien meublé n’y a quasiment aucune chance… sauf à accepter certaines contraintes ou compromissions qui me gênent.

Je ne tente pas de me convaincre d’avoir raison : mon choix s’appuie sur l’expérience (la mienne et celle d’un certain nombre de mes copains) et j’en accepte les éventuelles faiblesses sans pour autant être convaincu devant l’expression de la méthode idéale qui nécessite quand même un alignement de planètes particulier pour fonctionner :
- diversifier ses sources de financement (ie contourner les difficultés de financement)
- acheter un immeuble (d’une certaine manière mettre tous ses oeufs dans le même panier)
- rentabilité élevée
- pas de vacance locative
- des taux d’intérêts bas
- pouvoir louer en meublé et amortir (quel type de meublé)
- pas de travaux importants sur le LT (toiture ou autre, improbable)
- ne pas subir une concurrence de biens de meilleure qualité
- absence d’évolution de l’environnement dans les 10 à 20 prochaines années
etc.
Bref, chaque solution est certainement jouable mais doit être adaptée au profil psychologique de l’investisseur, sa culture , son expérience, son environnement, ses moyens, sa famille et… sa carrière le cas échéant.

Je tiens à préciser qu’un emprunt sur 25 ans n’est pas une bonne chose , la durée limite se situe entre 18 en 21 ans sachant qu’ à partir de 20 ans d’emprunt on change de tranche pour les taux donc le mieux est d’être sur la durée la plus longue juste avant le changement de tranche soit 19 ans.

Je confirme cet élément sans me l’expliquer.

J’ai fais différentes simulations de prêts dernièrement et la différence était de 0.3% entre une durée de 20 ans et un autre de 19 ans.
Alors effectivement étant moi-même dans l’optique d’emprunts plutôt longs j’ai hésité sachant que le but est de diminuer les mensualités de remboursement.
Mais la différence est tellement importante que j’ai choisi la durée la plus courte.

Oui je pense que c’est possible mais il y a souvent beaucoup de conditions spécifiques propres à chaque prêt (à partir de tant d’années, modulation ne dépassant pas x % …etc).

Pour le prêt à 19 ans c’est ce que j’ai fait, et c’est effectivement intéressant (dixit mon courtier).

ZX-6R a écrit :

Si vous soutenez que votre méthode d’achat d’un bien au prix du marché avec crédit sur 7 ans est renouvelable tous les 2 ans, alors on arrête le débat de suite car c’est n’importe quoi.

Vous vous fixez sur une notion de prix de marché qui me semble discutable et expurgez une partie de mon propos pour le décrédibiliser.
Pour vous, il faut acheter par exemple 20% au prix du marché.
Pour un bien de 100 000, ça fait 80 000.
Il faut juste considérer que la plupart du temps ce bien ne vaut que 80 000 (son prix de marché) car il subit une décote.
Point.
Pour le reste, démarrer avec des biens à 100 000 sur 7 ans est impossible raisonnablement sans apport ou capacité d’épargne sauf rentabilité très élevée improbable. Ici, on démarre avec des biens de 30 à 45 000, les plus rentables et auto-finançables sur 10 à 12 ans et sans acheter des trucs pourris pour accélérer plus tard.
Sur le cash flow négatif, je vous suis, mais vous vous efforcez de mixer mes propos pour les rendre incohérents.
Si on a un apport, on peut financer sur des durées courtes.
Si pas d’apport consistant, on se résigne a acheter plus petit, moins cher et rentable pour bénéficier plus tard (éventuellement dix ans plus tard) d’une machine à cah flow positif qui facilitera le financement coûteux de lots beaucoup moins rentables d’un point de vue locatif mais à forte valeur potentielle permettant en plus de diversifier et le cas échéant de coller à la demande.

Je suis d’accord, stop au débat et restons sur la réalité. Je vous trouve partial.

Je prends donc un exemple personnel réel.
J’ai vendu à un jeune investisseur il y a un peu plus d’un an, dans un grande résidence de 15 ans en très  bon état un petit studio (objectif : récupérer la plus-value, je l’avais acheté 20 000 euros en 1998, prix très bas même pour l’époque ; il s’est largement autofinancé et… avec la même locataire pendant presque toute la durée).
Vendu 30 000.
Concours de circonstance heureux pour moi, acheté sur recommandation de mon banquier suite à la déconfiture malheureuse d’un très gros investisseur.

Bref : mon acheteur était un jeune salarié qui procédait à sa 3ème acquisition en 3 ans, financée sur 12 ans.
J’ai les données :
Loyer : 280 X 12 = 3360
Crédit : 250 X 12 = 3000
Charges propriétaire 10 X 12 = 120 (très faibles charges du fait des nombreux lots)
Taxe foncière < 280 (exceptionnel)
Assurance PNO : 58

Résultat : - 98 / an auxquels il faudra ajouter la fiscalité s’il ne réinvestit pas régulièrement.
Le montant de loyer qu’il pratique lui garantit une location facile.

Je pourrais décrire l’ensemble des opérations sur la durée mais souhaite rester un minimum discret.
NB :
- On ne peut fonder une théorie générale sur un exemple, mais j’en ai d’autres
Ces logements n’entrent plus dans mon cahier des charges mais me conviendraient tout à fait si j’avais 20 ans de moins.
- Le produit de la vente a été réinvesti dans un bien correspondant à mes objectifs du moment qui… s’autofinance grâce à cet apport.
- Ma pratique, certainement discutable, a consisté à financer des logements anciens, puis récents en quasi autofinancement pendant une quinzaine d’année (grâce à un marché favorable) tout en revendant quand l’opportunité se présentait pour m’orienter vers plus de qualité. Le bilan actuel est largement positif. Vous n’êtes pas obligé de me croire, mais il est réel. Permettez moi de ne aps entrer dans les détails.
- J’ai bénéficié à plein de plusieurs acquisitions défiscalisantes qui m’ont permis d’acheter à bon compte du beau, très bien situé, très bien loué avec un faible turn over et j’ai aussi bénéficié d’un marché haussier qui m’a permis de vendre au profit de pépites.

ZX-R6, de quelles hypothèses de base parlez-vous qui conduisent immanquablement à immeuble ancien, travaux, LMNP et emprunt sur 20 ans ?

Range19 a écrit :

…/…
Assurance PNO : 58

Pardonnez moi de rebondir sur une part infime de votre intervention, mais ce chiffre m’interpelle pour son faible montant. Comment l’obtenez vous et auprès de quelle compagnie ? (Vous pouvez répondre en MP si cela vous parait indiscret)

58 € de PNO , c’est le prix pour un studio et même pour un peu plus grand.

Sachez que ce n’est pas obligatoire

L’assurance propriétaire non occupant - Assurance : tout savoir sur l’assurance propriétaire non occupant | De Particulier à Particulier - PAP

La copropriété dispose d’un assurance , le locataire est assuré alors point trop n’en faut ..

Et comme il n’y a pas de petites économies , je n’ai aucune PNO sur mes biens en copropriété , j’économise ainsi 7 * 60 € par an par contre les immeubles sont assurés bien évidemment..

Une fois un locataire à eu une fuite de WC qui a posé problème en dessous , c’est l’assurance du locataire qui a pris en charge , il est certain que si le bien n’aurait pas été loué alors cela aurait pu me poser des problèmes mais pour faire simple , quand c’est pas loué , je coupe eau et électricité.

Je suis sûr que cela va lancer un débat sur la PNO des pro et des antis PNO , je parle bien de PRO et anti PNO ….

Philippe

Philippe30 a écrit :

58 € de PNO , c’est le prix pour un studio et même pour un peu plus grand.
…/…
La copropriété dispose d’un assurance , le locataire est assuré alors point trop n’en faut ..

Philippe

Il s’agit justement d’un cas sans copropriété que j’ai exposé ici Immeuble de rapport : assurance de co-propriété et assurance PNO ? Les devis que j’ai pu obtenir, y compris pour un autre studio, sont bien supérieurs !

Les 2 méthodes sont pour moi viable mais ont une approche différente

Méthode de Range19:
Le plus dur est de payer le 1er logement ( surement payé avec de l apport et achat revente d autres biens )
30 M2 à 80.000 € loyer de 650€ pret 1080€ sur 7ans = -430€ pendant 7ans
Mais dans 7ans il pourra acheter le meme bien et commencer a faire du bénéfice et en 14ans ( même avant si il réinvesti le cashflow pour racheter le crédit ) avoir une rente de 1300€
Si on réinvesti tout a chaque fois il est possible de payer les 2 biens sur 12ans puis d en racheter 3 sur 7ans ( 3x1080€= 3240€ de pret pour 1300€ + 3x650€ = 3250€ de revenu )
On obtient donc 3250€ de revenu en 19ans!

Méthode long terme :
30 M2 à 80.000 € loyer de 650 avec pret de 471€ sur 20ans soit 139€ de bénef /mois
On peut renouveler l opération tout les 2ans et en 14ans avoir 973€ de rente (7x 139€ )
Donc la rente a moyen terme est plus faible mais beaucoup plus élever a long terme
Par contre dans 20ans rente de 1484€, puis 22ans 1995€….

L avantage de la méthode de Range est qu elle est moins risqué, l immobilier peut changer en 7 ans et beaucoup plus en 25ans, on ne sais pas qu elle sera la situation économique du pays dans 25ans…
Si on a la possibilité de financer en parti le 1er bien est que l on cherche une petit rente rapidement ou moyenne en moyen terme c est l ideal.

L avantage de la méthode sur le long terme est de pouvoir multiplier les biens et d’espérer une plus grosse rente en fournissant aucun effort d’économie et meme une tresnpetite rente a tres court terme
Si on cherche une grosse rente sur du plus long terme c est l ideal mais aussi plus risquer

Apres il y a un gros calcul a faire avec le TI et la volonté de revendre ou non mais les 2 méthodes ont leurs avantages et leurs inconvénients

Perso je pense faire des prets sur 15 ou 18ans pour généré un peu de cash-flow car je n est pas les moyens financier de financer un bien locatif et donc cela me bloquerai totalement pour 13ans minimum

Geronimo a écrit :

Julien, je pense que vous devriez faire vos démonstrations au propre sur Excel en prenant notamment en compte :
(1) l’impact de la différence de trésorerie dans chaque cas
(2) l’impact de la fiscalité dans chaque cas

Et en définissant bien ce que veut dire "plus risqué".

Surement, quoi qu il en soit il faut pouvoir faire un gros effort financier pour le 1er logement chose que pas mal de personnes ne pourrons pas et appliqueront donc la 2eme méthode

Ou trouvez vous des prets sur 25ans pour de la locations? au CIC mon banquier prête sur 20ans max pour de la location.

18ans avec un petit cashflow me parait raisonnable surtout que je ne cherche pas une tres grosse rente et dans un délai de 20/25ans

Pour pouvoir comparer les 2 méthodes il suffit de comparer le rendement net net (avec la fiscalité).
Hors avec un emprunt court les intérêts sont plus faibles. Deplus au bout de 7 ans, nous avons 2 loyers pour seulement un crédit. Donc les appartements augmentent mais la fiscalité monte en flèches.
Si l’on prend le même bien, un qui imposable à cause d’un emprunt court et l’autre non imposable pendant plus 7-8 ans la méthode de l’emprunt long est plus rentable.

De plus la méthode emprunt court à un inconvénient important lors du 1er achat :
- cash flow d’environ -500€ qui peut bloquer l’obtention du crédit pour les salaires médians français ou en dessous,
- ou si il faut apporter un gros apport qui peut bloquer encore de nombreux cas aussi.

Pour conclure je pense que la méthode emprunt court n’est pas accessible à tout le monde alors que la méthode emprunt long peut être utilisé par n’importe quel CDI à temps complet.

Je rajouterais q’a mes yeux, emprunter sur 20-25 ans est moins "risqué".
En effet, les cycles de l’immobilier font que dans 7 ans, en cas de baisse/correction/crash, il est possible que la valeur du bien financé soit (nettement) plus faible qu’aujourd’hui.
Sur 20 ans, elle aura le temps de remonter, peut etre de redescendre mais aussi de re-remonter…