Range19 a écrit :
Je prends donc un exemple personnel réel.
J’ai vendu à un jeune investisseur il y a un peu plus d’un an, dans un grande résidence de 15 ans en très bon état un petit studio (objectif : récupérer la plus-value, je l’avais acheté 20 000 euros en 1998, prix très bas même pour l’époque ; il s’est largement autofinancé et… avec la même locataire pendant presque toute la durée).
Vendu 30 000.
Vous les achetez où vos studios ? car 20.000 en 1998 au bas de la courbe et revendu 30.000 15 ans après…
C’est pas une super opération au vue des prix à l’époque.
Actuellement on trouve des studios entre 30.000 et 40.000 dans le Gard que l’on peux louer 280 € , c’est moitié prix de Montpellier.
Je suis d’accord avec vous pour les reventes mais autant que les biens aient généré du cash flow positif du la location comme l’indique ZX-6R.
Ce que vous pouvez faire aujourd’hui c’est parce que vous disposez de biens payés qui vous permettent de faire des apports sur de nouveaux achats , ces biens payés ont été acquis à une époque où les prix étaient plus bas qu’actuellement.
Ce qu’indique ZX-6R , c’est que l’on ne peux pas changer les prix du marché , les prix ont augmenté depuis début 2000-2001 alors pour être en mesure d’acheter sans s’étrangler ni se limiter , il faut utiliser la méthode de l’achat avec rénovation et durée d’emprunt longue.
Dans votre exemple , le jeune investisseur doit sortir de l’argent tous les mois pour l’achat qu’il a fait en plus des deux autres studios , cette sortie d’argent le met en situation tendue en cas de vacances locatives , je ne parle même pas d’une situation d’impayés car là il va flirter avec le vide sidéral du compte en négatif en fin de mois.
Au début , c’est toujours délicat de se lancer alors autant mettre toutes les atouts de son coté en visant à long terme pour être serein et gagner de l’assurance auprès des banques pour des achats ultérieurs.
Pour moi ( et je ne suis pas le seul ) , la durée d’emprunt permet de moduler le cash flow positif , si vous disposez d’argent en plus cela aide mais comme je l’ai remonté hier dans un autre post on voit clairement qu’en dessus de 12 / 15 ans on est en négatif ou à peine équilibré.
Je reprend une analyse simple , si à chaque achat d’un studio vous êtes en positif de 50 € / mois pour un remboursement de 250 € comme dans votre exemple alors vous pouvez acheter 6 studios facilement et SURTOUT si vous avez un problème de vacances locatives ou d’impayés sur un des studios alors les 5 autres studios couvriront le remboursement du crédit par le cash flow de 50 € *5 généré par les 5.
Autre point quand on emprunte sur du long terme on paye plus d’intérêts d’emprunt c’est un fait mais on s’assure une fiscalité indolore qui est nécessaire durant une phase de constitution de patrimoine.
J’entends certains dire que le bien leur à coté plus cher MAIS qui a payé les loyers et qui vous a procuré 50 € de bonus par mois pour reprendre mon exemple ? , c’est le locataire….
Au moment de la revente , j’entends que l’on revend à perte par rapport au coût d’achat ou que l’on revend moins cher mais qui à payé les loyers ? , c’est le locataire….
Pour cela en lien avec les exemples que j’avais donné en
Achat de trois studios pour un investissement locatif… (2/5)
si vous prenez une durée courte de 7 ans alors vous aurez payé en tant que propriétaire 40 % de la valeur du bien et je comprendrais bien que le fait de la revendre moins cher serait alors une mauvaise opération.
Ce débat de durée d’emprunt est récurrent , j’ai moi même pris un ou deux crédits courts mais très vite je suis passé en mode crédit long.
Aujourd’hui je ne le regrette pas car je peux revendre mais si c’était à refaire je prendrais directement des durées longues.
Philippe
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