Investissement locatif en Mayenne : T2 de 36m2…

salut Mayennais!

Je suis voisin mais j’ai pas encore franchi le pas(y’a un peu trop de logements vides à Laval,je trouve).
Perso,j’ai investi dans des petites maisons de bourg des environs dans des villages avec services et bien desservis.
Je sais pas trop quoi te dire. 378€  de loyer pour un rez de chaussée de 36m²,ça me parait cher de meme que 58 000€ d’investissement.
Après faut voir le quartier(la gare c’est surement mieux que Murat).Le marché lavallois m’inquiete un peu mais c’est peut etre mon coté "rural" qui ressort

Je me suis planté dans mon calcul de cash flow. La première année est trompeuse car beaucoup de déductions d’impôt. Les années suivantes sur cet exemple je suis en cash flow négatif mensuel à 123 €. Ca va pas du tout.

Salut Toudoucement. Content de rencontrer un gars du coin. Tu es à combien de km?
On doit quiter la ville l’année prochaine en effet mais j’aimerai bien acquérir un appart avant de partir, c’est pour ca que dans mes calculs j’ai compté les frais d’agence pour la gérance et l’assurance loyer impayé.

Où vois-tu qu’il y a trop de logements vides sur Laval?

Le marché de cette préfecture t’inquiéte? Et tu investis dans les bleds aux alentours? C’est quand même hyper rural dans le département. Je ne me vois pas du tout investir ailleurs que dans Laval.

58 k€ soit 1610 €/m2, ca fait un peu cher en effet, tu as raison. Il faudra que je fasse descendre le prix sinon ca ne sera pas rentable.

Bonsoir,

Je ne comprends pas pourquoi l’impôt est un flux positif dans le calcul du net cash flow.

Cordialement,
Guillaume

bonjour
je confirme que le marche de laval n est pâs cher …mais pas dynamique non plus.
nous avons acquis il ya un peu plus de deux ans maintenant un appartement de 34 m2 tres bien situe (100 m de la place de la mairie) dans une belle petite copropriete des annees 80 pour 45.000e directement au proprietaire ’mon amie etant sa derniere locataire)
il est vrai que de part sa situation nous n avons aucun mal a louer.un seul mois de vide depuis l acquisition (le 1er mois entre l acahat et l entree dans les lieux du 1er locataire)
Mais les loyers sont faible 255e +charges et nos deux locataires ont pour l instant etait tous les deux des etudiants.
l avantage est que le loyer est "garantie" par la caf a 95% mais laval n ets pas la panacee.
j ai voulu a un momemnt reinvestir dans cette ville sur le projet de la crossardiere mais j ai laisse tombe.trop cher par rapport a la valeur locative.
en plus la taxe fonciere est hors de prix .500e pour cet appartement soit 2 mois de loyers.
bref nous somme satisfait de cet achat car sur 10 ans d emprunt il nous coute 250e par mois et la taxe fonciere et il nous servira bien un jour mais je pense que comme rapport locatif il y a bien mieux ailleurs.
d ailleur a titre perso j obterai egalement plus si je devait le faire sur une petite maison aux alentours 25 km .y a pleins de truc dans les 20.000e a retapper et a mettre des cassos dedans .apres….. je ne vais pas le faire non plus

Moi je trouve que c’est pas si mal. Pour du logement la renta est bonne (sous réserve que vous êtes confortables sur la valeur locative que vous annoncez).
Vu la valeur vénale, l’enjeu est peut-être les travaux mais vous avez l’air de les avoir appréhendé. En parties communes?
Aujourd’hui c’est quasiment impossible de trouver des investissements "qui se portent".

Attention à la destination du bien. Si c’était du bureau avant, il faut faire un permis de construire (PC) pour changement de destination. Bien souvent il faut affecter une ou des places de parking au PC.
Quand on en a pas (assez), il faut en acheter (ou location long terme) à côté (dans un rayon de 300m environ) ou alors payer une taxe qui coûte assez cher.
A voir avec votre notaire donc !

élément de comparaison:
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=18_s

je reste sur mon opinion,y’a sur-offre de logements à laval. le seul plan jouable est de dégotter le bien d’un vendeur très pressé et de négocier fermement pour esperer un rendement correct et de retrouver ses billes à l’arrivée.

je trouve dommage de plomber sa capacité d’investissement pour un achat de ce type meme si pour se lancer,je pense qu’il faut savoir faire certaines concessions(on peut rarement débuter par un immeuble à 10 ou 11% de rendement).Le tout est d’acheter des petits biens de ce genre mais il faut qu’ils deviennet vite un atout(et non un hadicap à long terme).

perso,j’ai acheté à 7,5/8,5% de rendement sans copro et avec des TF peu élevées.C’est pas Byzance mais ça m’a permis de me faire la main.J’espere que ça va bientôt me servir à acheter un immeuble à 200/250 000 et à plus de 10% brut.

Je crains que ce bien soit plus un handicap qu’un atout à moyen terme

guillaumega a écrit :

Les immeubles à 10/11% sans risques locatifs et/ou sans travaux n’existent pas. Il faut arrêter de croire au père Noël.
!

Pourtant,il me semble qu’ici,on a des investisseurs qui prouvent le contraire…Je viens de repérer des biens semblant répondre à ces criteres(je vous tiendrais au courant).

y’a pas longtemps j’en avait trouvé un à + de 12% dans le maine et loire(rénové ss travaux grands apparts avec terrain) mais il etait vendu avant que je réagisse.

guillaumega a écrit :

et il n’y avait pas de downside sur les loyers, un risque de vacance fort en cas de départ d’un locataire etc ?

Maintenant c’est vrai que le marché parisien / IDF est beaucoup moins rentable que certaines villes de province

Il y’a le marché et ce qu’on est capable d’en faire.
Peut-etre que ces marchés locaux demandent un peu plus de professionnalisme et d’implication(chacun sa vérité) .

guillaumega a écrit :

Les immeubles à 10/11% sans risques locatifs et/ou sans travaux n’existent pas. Il faut arrêter de croire au père Noël.

Nous ne voyons pas ce qui vous permet d’être aussi affirmatif. La rentabilité n’est pas liée au fait qu’il y ait des travaux ou pas. Elle se calcule après avoir fait les travaux.

Il existe des marchés de niche ou des opportunités qu’il fait avoir la patience de chercher qui se déclarent. Cela nécessite du temps mais "Tout vient à point à qui sait attendre".

guillaumega a écrit :

Je dis juste qu’en théorie financière, le rendement est corrélé positivement au risque.
Mais vous avez raison il faut être positif J’aime l’état d’esprit des contributeurs du forum !

partiellement seulement.

Y’a le marché des particuliers(qui vont acheter de petits lots)
Le marché des institutionnels(gros budgets biens de qualité grandes métropoles)
Entre les deux il y’a le marché des petits immeubles(trop lourd pour le débutant,trop petit et gourmand en frais pour les institutionnels).
Je suis pas convaincu qu’un immeuble de 5 ou 6 lots soit plus risqué qu’un studio(c’est le meme creneau de locataires sur le meme secteur).Pas sur que le proprio d’un studio soit moins exposé en terme de risque.Dans ce cas la différence de rendement n’est pas lié au risque mais au caractere plus confidentiel des immeubles.

Construiresaretraite a écrit :

guillaumega a écrit :

Les immeubles à 10/11% sans risques locatifs et/ou sans travaux n’existent pas. Il faut arrêter de croire au père Noël.

Nous ne voyons pas ce qui vous permet d’être aussi affirmatif. La rentabilité n’est pas liée au fait qu’il y ait des travaux ou pas. Elle se calcule après avoir fait les travaux.

Il existe des marchés de niche ou des opportunités qu’il fait avoir la patience de chercher qui se déclarent. Cela nécessite du temps mais "Tout vient à point à qui sait attendre".

100 % en phase avec l’opinion de Construiresaretraite, nombreux sont ici les contributeurs qui dépassent les 10% de rendement sur des biens qui ne présentent pas de risques particuliers. Si en théorie le risque et la rentabilité sont évidemment corrélés, dans la vie on peut parfois trouver bien mieux que la théorie, mais c’est du travail ! Il faut viser les étoiles pour atteindre la lune ET croire au père noël