SCI lorsque l'on est seul ?

supernewbiepro · #1

Bonjour

Je viens vers vous car je m’arrache les cheveux. Après prés de 2h de recherche, avoir lu tout et son contraire, j’ai finalement décidé de venir ici.

Pour résumer la situation :
- Je suis un particulier salarié et touche 1340€ de salaire
- J’ai des primes mensuelles, kilométriques, primes d’équipe et de panier etc… pour une moyenne de 750€ par mois (mais mon banquier refuse de les prendre en compte)
- Je suis propriétaire d’une maison louée 470€ avec un crédit de 377€
- Je suis propriétaire d’une maison où j’habite, que j’ai construis, financé par crédit à 155€ par mois
- J’ai un apport de 40.000

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J’ai repéré deux immeubles qui m’intéressent.

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==> Le premier est à 110.000 €.

Il dispose de 2 F3 de 80m² et un studio, tous vides et d’un local commercial loué 500€. L’agence immobilier annonce une capacité locative des F3 de 600€ car à côté de la mairie et donnant sur la principale rue commerçante de la ville. Après recherches, en même superficie, ce type d’appartement se loue en moyenne 450€ si on met de côté l’emplacement. Capacité locative de 1500€ si on met les F3 a 400 et le studio à 200 (prix imbattable sur la localité) Nécessité de refaire la toiture pour 10.000 et la façade pour 4.000€.

La taxe foncière est de 2500€ (ARRRFF !)

==> Le second est à 69.000 €

Avec nécessité de rafraichissement de rafraichissement et ponçage des parquets.
Il est doté de 3 F3 de 60m² avec garage. Situé sur la place de la mairie d’une autre ville, entouré de commerces. Les loyers dans cette ville pour ce type de bien sont de 450€ en moyenne. Je souhaite donc viser du 400€ pour ces appartements (395€ pour attirer). Capacité locative donc : 1200€.

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Problème, mon banquier à qui j’ai fait part de mes trouvailles et souhaits de crédit, m’envoie ce mail relatif au second immeuble (pour le premier immeuble, dans un précédent mail, même conditions de taux, même durée, montant remboursable de 700€ pour 100.000 empruntés) :

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je peux vous aidez dans votre décision quand au financement de l’immeuble de Cusset : voici les simulations possibles :

- Montant : 40 000€ (vous apportez vos 40.000)
- Durée : 15 ans
- Taux : 2.80%
- Frais de dossier : 400€
- Pas d’hypothèque mais caution mutuelle : 488€
- Mensualité : 272.40€/mois
- Mensualité avec assurance (1 tête - 100% - Décès) : 278.80€
- Cout total du crédit : 9 920€ + 1 152€ d’assurances
- Cout total de l’opération : 11 072€

OU

- Montant : 80 000€
- Durée : 15 ans
- Taux : 2.80%
- Frais de dossier : 400€
- Pas d’hypothèque mais caution mutuelle : 968€
- Mensualité : 544.80€/mois
- Mensualité avec assurance (1 tête - 100% - Décès) : 557.60€
- Cout total du crédit : 19 432€ + 2 304€ d’assurances
- Placement de 40 000€ sur nos comptes épargne sur 15 ans : gain de 14 712,19€
- Cout total de l’opération : 7 023.81€ soit un gain de 4 048.19€

Parlons maintenant de la faisabilité du projet :
Vos revenus : 1 340€
Loyers : 470€
Loyers à venir : 400€ x 3 = 1 200€
Nous prenons en compte 70% des loyers : 1 340€ + 70% x (470+1200) = 2 509€

Endettement maximum : 33%
2 509 x 33% = 827.97€
Enlevons vos prêts actuels (155 + 377), il nous reste 295€ de remboursement de prêt possible.
La première solution est donc viable. (Emprunt de 40 000€)
Mais en passant par une SCI, la deuxième aussi (Emprunt de 80 000€) et au passage également le premier immeuble (100.000)

N’hésitez par à revenir vers moi pour plus d’infos

*****************

J’ai contacté toute la famille, personne ne veut être dans une SCI même minoritaire. Je suis seul et c’est impossible de faire autrement.

Sur ce site Y a t’il moyen de créer un SCI tout seul? | Yahoo Questions/Réponses je lis avec effroie les "techniques" pour contrer ce problème :

Pour créer une SCI, il faut effectivement être au moins 2
L’astuce = trouver un associé( frère, enfant…) qui aurait 5 à 10% puis lui racheter ses parts ultérieurement
Je l’ai fait et approuvé par mon comptable et notaire

En théorie, il faut être au minimum 2
En théorie, bien sûr …
car il existe de nombreuses solutions pérennes
pour monter sa SCI seul et en toute sécurité.

Ici le problème est mon endettement m’empêchant d’acquérir ces immeubles.

Mes questions :
1°) Auto-entrepreneur : est-ce faisable pour ce type de projet ?
2°) Cette histoire de se mettre avec quelqu’un en SCI puis de le virer en rachetant ses parts (approuvé par un notaire parait-il), comment réagissez-vous à la lecture de ce genre de choses ?
3°) Sur certains forums ça parle d’EURL… Est-ce la meilleure solution ? peut-être est ce un préjugé mais quand j’entends EURL, je pense à société pure et dure, impôts, charges, cotisations tous azimuths, le cauchemard…
4°) J’ai lu sur d’autres sites qu’on suggérait de monter une société en Irelande où le taux d’imposition est très bas, et de souscrire les crédits pour acheter puis louer via ce biais… Je suis sceptique quant à la réaction du fisc sur ce genre de montage…
5°) Quelle solution adopter quand on est seul, pour contourner ce taux d’endettement et poursuivre des acquisitions ?

D’avance merci pour vos avis et conseils.

Mots-clés : endettement statut sci eurl immeuble, sci

toudoucement · #2

et rencontrer une autre banque ou un courtier?

GoodbyLenine · #3

Outre consulter d’autres banques (parce que pour un bon professionnel, le risque sera la même avec ou sans SCI ’’tout seul’’, alors …) ou insister avec celui-ci pour qu’il explique pourquoi la SCI permettrait de contourner les 33% (c’est peut-être juste son niveau de délégation qui est atteint…), vous pouvez lire Associé unique SCI ou Associé unique et société civile à caractère familial - BDIDU Blog Droit Immobilier et Droit de l’Urbanisme entre autre.

Pour vos questions :
1° AE , ce n’est pas pour une activité (civile) de location nue de biens immobiliers
2° Je ne vois pas pourquoi ça ne marcherait pas, mais il y a un certain nombre de frais à prévoir….
3° Pourquoi pas une EURL (en optant pour l’IR), en effet. Mais en ce qui concerne votre préjugé, ne croyez pas qu’une SCI n’en génère pas…
4° oubliez… (pour que l’idée soit "faisable", il faudrait que l’activité ai lieu en Irlande, et Cusset en est loin).
5° une société ne permet a priori pas de contourner ce taux d’endettement. Solution pour ne plus être seul : Meetic, etc. (:)). Plus sérieusement, pour commencer, mieux vaut partir sur un (seul) projet, et pas trop gros….

Pour améliorer votre capacité d’emprunt : envisagez d’utiliser une partie de vos 40 k€ pour rembourser le pret RP (qui coute les 155€/mois), plutôt que de faire un apport sur un investissement locatif. Dab=ns un cas les intérêts sont déductibles, dans l’autre ils ne le sont pas.
Pourquoi indiquer 3x400€ dans le dossier de prêt, et pas 3x450€ ? (sachant que la banque ne prendra que 70% en compte déjà…).
Avec ces 2 adaptations, la capacité de remboursement devient 494€ (((1340 + 70%* (470+1350)) *33%) -377), permettant d’emprunter 71 k€ sur 15 ans dans les conditions décrites par le banquier.

Kool31 · #4

Personnellement vu que le taux d’endettement bloque votre obtention du crédit.

Il faudrait plus de renseignements sur votre crédit de votre RP : taux, IRA, etc…

1) Je ferais un rachat anticipé partiel ou global d’environ 10k€ du crédit RP vu que les intérêts ne sont pas déductibles autant remboursé le plus tôt possible ou sinon placer les fonds où l’on peut obtenir un meilleur taux que celui du crédit.

2) Essayer de faire une simulation avec un taux à 3% sur 18-20 ans afin d’augmenter votre cash flow.

En faisant ces 2 opérations vous baisser les mensualités de vos crédits et donc de votre taux d’endettement.

3) Aller voir un courtier immobilier ou une autre banque car votre dossier est loin d’être délicat et l’obtention de votre crédit à de votre chance d’être accepter ailleurs à mon avis.
J’ai environ votre salaire et je suis locataire et j’ai 3 crédits immobiliers d’une valeur d’environ 960€ avec 1,3k€ de loyers
Taux d’endettement > 42% et j’ai un crédit conso qui me fait approcher les 50% pour quelques mois.

L ’important n’est pas le taux d’endettement mais avoir un dossier détaillé et tombé sur un banquier compréhensif et compétent.

supernewbiepro · #5

Merci pour ces retours.
Je vais me pencher sur la fiscalité de l’EURL pour comparer ce que je vais devoir payer par rapport à un achat en nom propre.
Je vais également démarcher d’autres banques.
Très bonne idée le remboursement de la RP.
Merci à vous je vous tiens au courant

Motus · #6

Je comprends que votre problème est d’avoir une sci alors que vous êtes tout seul.
La sci est-elle a l’is ou a l’ir ?
Si a l’is alors c’est simple: vous créez une SARL dont vous êtes l’associé unique (ou une sasu) et elle prend 1% de la sci. Pour la forme juridique adéquate, faites vous conseiller (notaire ?) afin d’optimiser les frais (ne pas être obligé de certifier les comptes notamment)

Siocnarf · #7

Ne cherchez pas à vous compliquer la vie avec une SCI ou un montage complexe et couteux qui vous permettrait (peut-être) d’obtenir le crédit que vous désirez auprès de ce banquier.

L’idée de GBL sur le remboursement anticipé de votre RP est très bonne.
L’idée de toudoucement et Kool31 également : faites le tour des banques, déposez un dossier chez un courtier en ligne.

Quand on parle d’investissement immobilier, les 33% d’endettement sont un mythe. Il est plus que fréquent de voir ce taux dépassé, de nombreux membres (dont moi-même) pouvons en attester.

Et parlez de votre "reste à vivre" au banquier, car vos primes pourraient être prises en compte dans ce calcul du reste à vivre.

qdedroit · #8

supernewbiepro a écrit :
2°) Cette histoire de se mettre avec quelqu’un en SCI puis de le virer en rachetant ses parts (approuvé par un notaire parait-il), comment réagissez-vous à la lecture de ce genre de choses ?

Je vous confirme qu’une telle pratique ne pose aucune difficulté.

L’article 1832 du Code Civil dispose que toute société (hors les cas spécifiques) doit être constituée par deux associés au moins. Ainsi, pour créer une SCI en France, lors du dépôt des documents constitutifs, vous devez impérativement être au moins deux.

L’article 1844-5 dispose que, dans l’éventualité où toutes les parts sont réunies entre les mêmes mains, la dissolution de la société n’est pas automatique (sauf si cela est précisé par les statuts, attention à la rédaction et à la récupération de statuts sur Internet). En revanche, ce même article précise que tout intéressé peut en demander la dissolution en justice si cela n’a pas été régularisé dans un délai d’un an. L’associé unique dispose de six mois pour trouver un nouvel associé. Et le tribunal ne peut prononcer la dissolution s’il y a un nouveau une pluralité d’associé le jour où il prononce sa décision, même si le délai de six mois est fini.

Une telle disposition peut éventuellement inquiéter. Toutefois, il n’en est rien, et c’est pour cela que le montage est accepté par tous les notaires et juristes : le demandeur de la dissolution doit avoir un intérêt. Or, un tel intérêt n’a jamais été démontré à ma connaissance (et à la connaissance de tous les professionnels du droit que j’ai pu rencontrer). Ainsi, aucun problème pour un tel montage.

[Edit: en revanche, je ne vois pas en quoi une SCI pourrait faciliter l’octroi d’un crédit. Surtout une SCI IR. La SCI ne sert pas à ça, mais plutôt à permettre la structuration du patrimoine et son éventuelle transmission.]

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supernewbiepro a écrit :

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