SCI et achat d'un appartement loué en nu

simlyon · #1

Bonjour,
Je suis à la recherche d’un bien sur lyon et j’ai du mal trouvé ce que je veux.
Les seuls qui me conviennent seraient des appartements mais loués en nu ce qui n’est pas compatible avec le statut fiscal LMNP.
Pour les spécialistes, est ce que la solution de contournement serait de créer une SCI IS afin de faire de l’amortissement ?
Mon objectif a terme est de transmettre à mes futurs enfants des biens.
Par avance, merci

Mots-clés : sci lmnp

Siocnarf · #2

Bonjour simlyon,
Je ne comprends pas bien où est votre problème… Si les biens susceptibles de vous interesser ne sont que des biens loués nus, vous pourrez toujours les acheter tels quels, puis profiter d’un changement de locataire pour les meubler et passer LMNP. Et en attendant vous percevrez des revenus fonciers.

La SCI à l’IS permet effectivement de pratiquer l’amortissement des biens, mais sa fiscalité (surtout à la revente - pas de problème si vous souhaitez transmettre) n’est pas forcément avantageuse, il faut bien calculer :
- 2,5% de CRL à payer sur les revenus bruts
- 15% d’impôts sur les 38120 premiers euros de bénéfice, 33,3% au-dessus
- imposition sur le revenu des dividendes si vous vous les distribuez.
- régime d’imposition des plus-values mobilières : on déduit le montant des amortissements pratiqués du prix d’achat (ex: prix d’achat 100k€, amortissements 20k, prix de vente 150k€ : la plus value imposable sera de 150-(100-20)=70k€)

simlyon · #3

Bonjour,

Je préferais des biens vide et pouvoir les mettre en meublé.

Mais le probleme et que jusqu’à maintenant, je n’ai vu que des loués en nu qui correspondent à mes criteres.

Justement, je préferais pouvoir plutot bénéficier d’un statut lmnp ou via scpi pour faire de l’amortissement.
En effet avec un régime général, la fiscalité n’est pas intéressante et je ne peux pas amortir tous (les frais de notaire, …) et je suis loin de l’autofinancement.

GoodbyLenine · #4

N’oubliez pas non plus qu’en général, un bien libre sera vendu plus cher qu’un bien occupé…

Construiresaretraite · #5

simlyon a écrit :
je suis loin de l’autofinancement.

C’est à dire ?

Nous préconisons tout de même de s’en approcher. Avec les taux actuels, c’est tout de même jouable.

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simlyon a écrit :

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