Investir dans un immeuble de rapport avec travaux ?

Voici ce que m’inspire votre descriptif :

En effectuant 50 k€ de travaux, le loyer annuel augmente de 23 k€ par an, soit 2 ans de retour / investissement. Pourquoi le propriétaire ne s’est-il pas donné la peine de les cueillir ?

Augmentation de la surface habitable : renseignez-vous sur la SHON maximum autorisée sur le terrain. Si la SHON résiduelle est nulle, impossibilité de transformer l’atelier en appartement

Faut-il envisager l’aménagement du garage en appartement ? Vous pouvez peut-être créer des places de parking en essayant de les valoriser au niveau du loyer des appartements, ce qui vous permettrait également à terme d’éviter de devoir payer une taxe parking au moment d’une vente partielle à la découpe.

Attention au raccordement EDF des nouveaux lots : si l’installation actuelle n’est pas adaptée, ERDF peut vous réclamer une mise aux normes + création d’une colonne, dont le coût peut dépasser 5 k€. Prévoyez peut-être une contre-visite avec un électricien éclairé.

Aménagement des combles : si l’escalier commun dessert un 3° étage, il faut prévoir un système d’évacuation des fumées. Si le 3° étage est desservi par un escalier en partie privative (duplex), cela n’est pas nécessaire.

Revenu locatif potentiel : avez-vous pris en compte pour les studios une vacance locative sur la période estivale ? envisagez-vous une location saisonnière pendant l’été ?

Bail commercial : regardez sur le bail si la taxe foncière est répercutée au locataire au pro rata de la surface, c’est toujours cela de pris.

Prix de vente : difficile de vous conseiller sans connaissance des prix de marché. Vous pouvez fixer votre prix d’intérêt en fonction du taux de rentabilité souhaité et du montant des travaux que vous aurez vous même estimé, en excluant les combles, atelier et garage (à considérer je pense comme bonus). Je me méfie toujours des propriétaires qui vendent un potentiel.

Sur le principe, je suis du même avis que vous : je pense que les meilleures rentabilités s’obtiennent sur des biens avec travaux (mais tout dépend du taux horaire personnel que vous prenez en compte !)

Effectivement cette notion de création de lot est difficile à cerner. Après m’être renseigné auprès du marchand de biens qui m’a vendu mon dernier lot (ce qui explique ma réponse tardive), il s’avère que le droit de stationnement acquis reste flou et relève du cas par cas (nous voila bien avancé).

Apparemment (une seule source, pas d’écrit) pour que l’administration puisse statuer, il faut un acte d’urbanisme (déclaration préalable de travaux, permis de construire…). Si le nombre de lots inscrits à la matrice est inférieur à la réalité, il faut pouvoir en prouver l’existence par le passé (compteurs, taxes d’habitation…).

Dans mon cas, l’immeuble comportait 2 appartements à la matrice cadastrale alors qu’il y en avait 4 en réalité (2 appartements étaient reliés aux réseaux des commerces situés en dessous = appartements de fonction).
Avant de commencer les travaux, j’ai fait intervenir un huissier afin qu’il constate l’existence des 4 appartements, avec prise de photo des compteurs, portes palières, salle de bains, cuisines…(suite au conseil d’un agent immobilier qui avait procédé de la sorte lors d’une opération personnelle).
Parallèlement, je me suis rendu au centre des impôts fonciers pour expliquer ma situation et en suis reparti avec 4 imprimés Cerfa pour déclarer la consistance des locaux, à retourner une fois la rénovation achevée.
J’espère ainsi pouvoir éviter de payer la taxe parking, le jour ou je souhaiterais éventuellement créer une copropriété en vue d’une vente partielle.

Pour les autres questions :
- informations sur SHON, COS… : service de l’urbanisme
- raccordement EDF : pas de DP nécessaire => je fais actuellement installer 3 compteurs supplémentaires sans demande préalable en mairie, idem pour l’eau
- coût d’un système d’évacuation des fumées : n’étant pas concerné, je n’ai pas approfondi le sujet

Bonjour à tous,

Comme indiqué récemment dans ma présentation, je cherche a investir dans un immeuble de rapport (apres une première expérience : achat d’un studio loué meublé depuis quelques mois)
J’ai trouvé un bien potentiellement interessant, mais quelques avis éclairés seraient bienvenus… Ci dessous un petit topo :

Le bien :
Immeuble en centre ville, proche gare / commerces / transports
Composé de 2 locaux commerciaux (coiffeur + artiste), 3 T2 et 1 T3
1 T2 n’est pas loué pour le moment,

Aspect financier :
Prix actuel : 210 000 FAI
Montant des loyers HC : 28 380 € / an HC
TF : 3200 €
Frais de notaire estimés : 14 000 €

Points positifs :
- le prix de vente est négociable (le vendeur a déménagé, souhaite liquider ses biens rapidement)
- le salon de coiffure a été entièrement rénové il y a quelques mois
- possibilité de passé direct en meublé pour l’appartement vide
- certains travaux (évoqués ci dessous) sont éligibles a une aide municipale de 20%

Points négatifs :
- un des locataire pose problème, tant dans son comportement qu’au sujet du paiement de son loyer. Procédure d’expulsion en cours… Avez vous déjà réncontré ce cas,  est ce que l’expulsion d’un locataire peut faire partie des conditions suspensives à la vente ?
- les 4 apparts sont habitables en l’état, mais nécéssitent tous un sérieux rafraichissement (sols, peinture, révision chaudières / VMC etc…)
- l’extérieur du bâtiment est lui aussi à refaire, à plus ou moins court terme : changement des volets et des portes, ravalement de facade, toiture et isolation…
- il semble que le raccordement au tout à l’égout ne soit pas fait… en cours de vérification par les services municipaux

Financement envisagé :
Crédit sur la totalité, idéalement sur 25 ans : 
          prix d’achat négocié (d’apres info de l’agence)   180 000
          frais de notaire                                                 14 000
          divers frais bancaires                                          3 000
          travaux                                                            40 000
                                                            soit environ 237 000 €
Lors d’un RDV récent, mon banquier était très positif quant à un investissement de ce type, mais finalement j’avais reçu une réponse négative.
Il ne s’agissait alors que d’un "test", sur un bien similaire mais moins interessant…. j’ai donc bon espoir de trouver un financement, dans ma banque ou via un courtier.

Evidemment cet achat induirait une grosse implication personnelle pour gérer les différents travaux envisagés, mais z’enfin… on n’a rien sans rien !
J’envisage prochainement une nouvelle visite, accompagnée cette fois d’un professionnel qui pourrait me donner son avis et coter plus précisément les travaux envisagés.

En attendant, vos avis et conseils sont les bienvenus !
Que pensez vous de ce projet, y a t il des points que je n’ai pas évoqué, des questions à soulever avant d’aller plus loin ?

Merci

hypothèses

2 locaux commerciaux (coiffeur + artiste) = 2x40m² = 80m²

3 T2 = 3x40m² = 120m²

et 1 T3 = 50m²
1 T2 = 40m²

soit au total environ 300m² pour 200k€ ! (j’arrondis)

Pour la rénovation compter 700€/m² (+/- 200€/m²). Cela pour vous dire que si mes hypothèses sont bonnes, il faut compter amortir le bien en 15 ans.

Donc, les loyers sur 15 ans doivent couvrir tous les frais yc vacances locatives, impots, taxes, rafraichissement, renovation, etc, etc.

La renta est bonne sur le papier. Je crois que le vendeur n’a pas fait sa meilleure proposition. Il semble nécessaire de bien évaluer le cout des travaux (facade, eaux usées, etc).

Je n’ai pas de boule de cristale, mais je suis sceptique (j’espère pour vous que je me trompe).

Lors de l’achat de notre immeuble, nous avions un locataire qui ne payait pas.
La procédure n’était qu’à son début, elle est reparti de zéro.
Le locataire qui était pommé et n’a fait aucune démarche pour prolonger la procédure d’expulsion.
Il a été exclu 25 mois après le premier impayé, 4000€ de procédure + les impayés et l’appart était à refaire en partie…
Pour le remboursement, le mauvais payeur est en CDI au smic, le juge a décidé que nous serions dédommagé de 150€/mois jusqu’à remboursement de la dette…
Ne compte donc pas sur les loyers de cet appart pour ton calcul de rendement dans les premières années et intègre les frais de procédure.

Clairette a écrit :

Merci pour vos réponses ! Quelques précisions pour chacun :

@Bascarol :
Concernant la subvention  municipale : elle a pour but d’embellir le centre ville, pas de faire des économies d’energie. Donc le propriétaire doit utiliser certains matériaux, respecter certaines couleurs etc mais par contre pas de contraintes en terme énergétique.

C’est assez rare que des Maires souhaitent embellir leur centre ville. C’est une bonne chose pour vous.

Clairette a écrit :

@Maxime49 :
Merci pour ce retour d’expérience.
La procédure d’expulsion a été entamée il y a déjà un moment, d’après l’agence ca ne devrait pas tarder. Si après étude précise concernant les travaux je me décide à acheter, j’aimerai que le départ de ce locataire soit une des conditions suspensives à la vente. D’après l’agence immo c’est possible.

Bonne journée à vous !
Claire

Pas possible, mais obligatoire pour vous. Sinon vous devrez gérer et recommencer la procédure.
Si vous voulez absolument ce bien coute que coute, alors la clause sera soit :
- suspensive et le bien vous appartiendra à la fin de la procédure
- devra inclure l’indemnité d’expulsion et remboursement des loyers impayés pendant la procédure si vous le gérez l’expulsion vous même

Tout dépendra si vous souhaitez profitez immédiatement des autres bien de cette immeuble.

Cdt

Clairette a écrit :

j’aimerai que le départ de ce locataire soit une des conditions suspensives à la vente. D’après l’agence immo c’est possible.

Bon, là vous risquez d’être partie pour l’hiver…

Merci pour vos retours.
Je pense de toute facon que l’étape à venir est de revisiter cet immeuble et d’estimer précisément le coût des travaux. Cela permettra de valider la rentabilité de l’investissement, et en parallèle je verrai où en est, à ce moment là, la procédure d’expulsion.

Bonne après midi,
Claire