LMP : comment coupler avec le statut d'auto-entrepreneur ?

Bonjour,

je me demande s’il ne faut pas reconsidérer cela.

1- Recettes et bénéfices sont différents. Vos recettes peuvent atteindre 23k€ mais vos bénéfices (BIC) peuvent rester à zéro pendant 10 ou 15 ans.

2- Aussi,  je me demande si vous n’avez pas mal interprété la condition du % des revenus du foyer fiscal issus de la location meublée.

À la lumière de ces deux précisons cela pourrait modifier la donne même si elles n’agissent pas dans le même sens. Moins vous avez de bénéfices moins vous cotisez mais "moins" vous êtes éligible au statut LMP.

Nous faire un retour chiffré de votre cas serait appréciable.

Bonjour,

Tant que vos autres revenus d’activité (12*1500?) ne dépassent pas vos recettes (mini 23000) vous pouvez etre LMP.

Payer des charges sociales (LMP réel) ou des impôts (Micro) ?
Généralement, sachant que les charges sociales se  calculent à partir du bénéfice qui est faible (amortissement) c’est le réel qui est préférable.

De plus je ne suis pas sure que le régime micro vous exonère des charges sociales.

Pour la question de fond sur le statut :
n’est t il pas possible pour un LMP d’exercer sous ce statut une 2ème activité, agent commercial, en plus de celle de loueur, un peu comme un commerçant qui a plusieurs commerces de nature différentes ?

Dernière modification par yihk (22/09/2013 09h24)

On peut être LMP avec des résultats égales à 0 car il faut que les RECETTES soient supérieures aux revenus d’activité (salaire, BIC, BAC, gérance ect ) art 155 IV du CGI.
Par contre pour l’ISF, c’est le revenu, terme ambigu mais je pense qu’il s’agit du résultat (bénéfice/perte) qui doit  étre supérieure aux revenus d’activité.

Pour le cumul des statuts, c’est une interrogation pas une affirmation, ce n’est qu’une piste de recherche.

Dernière modification par yihk (22/09/2013 09h26)

encore une remarque à l’attention de nancy.

D’après mes estimations (à confirmer par vous même) 6000€ d’ISF devrait correspondre à 1,8M€ de patrimoine. S’il est essentiellement immobilier, vous devez avoir pas loin de 1,5M€ de biens en location.

ISF => 6000 €
Cotisations sociales => LMP > 1600 €.

Le différentiel est de l’ordre de 4500€.

4500 € / 1 500 000 € = 0,3%.

Donc, vous pouvez vous poser la question si plutôt que passer en statut LMP, améliorer la renta de vos biens de 0,3% (4500 €) ne donne le même résultat.

Enfin, je pars toujours de l’hypothèse de 1,5M€. Si vous avez une renta de 6% cela vous donne des recettes de 90k€. Ces 90k€ amènent 2 réflexions :

1- vous indiquer avoir des recettes immobilières proches de 20k€. Soit votre patrimoine n’est que le 1/4 de ce que j’ai estimé. Ceci voudrait que vous abordiez la question globalement et non pas sur seulement de point de vue immobilier.

2- vous indiquer avoir des recettes immobilières proches de 20k€. Alors qu’un patrimoine immobilier de 1,5M€ devrait générer 4 fois plus de revenus. Donc avant de vouloir optimiser le 6k€ d’ISF, il y a des gisements beaucoup plus importants à étudier.

Je pense que je suis au bout de ce qu’on peut vous apporter sans des données chiffrées de votre part.

Quelle que soit votre décision, il serait appréciable de la partager avec les éléments qui ont compté dans votre décision.

Si vous investissez dans la location meublée, bien que vous aurez des bénéfices d’activités voire des flux de trésorerie positifs vous n’aurez pas des impôts pendant 10 ans.

Le LMNP me semble le plus judicieux. Ensuite reste a optimiser le niveau d’emprunt en fonction de ce que vous cherchez comme flux de trésorerie.

En LMP vous êtes pour des années au minimum de cotisations et par la même sans pouvoir optimiser votre ISF.

Enfin, bien acheter me semble plus remunerateur que des montages contraignants pour 2ou 3k€ par an.

Bonjour à tous.
Je me suis inscrit car je suis dans un cas peu commun, un bon capital mais pas de revenus en ce moment, j’aimerais trouver le meilleur statut pour moi.

Je suis encore jeune et espère ne plus avoir à travailler.
Je suis célibataire, sans enfant, je veux juste avoir une rente mensuelle suffisement honorable pour me permettre de vivre décemment.

Je suis propriétaire de mon logement.
Je souhaiterais acheter plusieurs biens Immobiliers pour les louer en meublé, peut-être même en colocation.

D’après mon capital, je pourrais investir dans environ 4 appartements, qui devraient me permettre d’en tirer environ 2400 euros de revenus (env 600 euros mensuels par appartement).

Soit 28800 euros environ quand tout se passe bien.
Suffisement donc pour le statut LMP en terme de plafond et n’excédant pas mes revenus (pas de revenus autres que ceux envisagés par ces futures locations).
Le statut de LMP couplé au régime auto entrepreneur m’intéresse.
En effet, je n’ai pas d’autre activité et souhaite à la fois, avoir une couverture sociale et cotiser pour une retraite.
Les autres statuts (LMNP ou LMP) au réel ne me semblent pas intéressants pour moi compte tenu qu’il n’y aurait pas d’emprunt.

Ai-je bien compris sur ces points là déjà?
Quels seraient ensuite mes charges et mon imposition dans mon cas précis en choisissant le régime auto entrepreneur en LMP sans autres revenus?

Mes calculs sont-ils crédibles? Je le répète, je n’ai pas d’enfant, je suis célibataire, n’ai pas de gros besoin financiers pour vivre, je suis assez simple.
Je suis dans un cas particulier où je n’aurais pas d’emprunt, les amortissements et autres déductions ne s’appliquent pas.
Mon projet serait de bien investir pour m’assurer des revenus modestes mais qui me suffisent, avoir une couverture sociale, et cotiser pour une retraite sans plus avoir à me lever le matin et vivre de ces locations.

J’espère avoir été clair. Si quelqu’un pouvait me faire une simulation après abattement des 50% et sans autres revenus des futures charges + impôts à payer en AE, taxe foncière et cfe, ce qu’il pourrait éventuellement me rester voir si ce projet est envisageable.

Je vous remercie d’avance pour vos éclaircissements.

Merci beaucoup.
Quelles sont les charges que l’on peut récupérer?
Je suis désolé je suis novice en placement locatif…
Oui j’ai vu que l’on pouvait cotiser pour une couverture sociale. Mais cotisez-vous également pour une retraite?

Probablement avez-vous d’autres revenus (inférieurs à ceux issus de vos locations meublées sinon vous ne seriez pas en LMP).

Merci encore pour votre aide.

Dernière modification par Fab35 (01/03/2020 19h33)

Merci.
Auriez vous des livres à me conseiller?
Oui vous avez raison. Je dois me former.
Selon mon cas, le statut envisagé vous paraît crédible?
Je reviendrai une fois plus renseigné. J’ai pensé à tort que je pourrais trouver des réponses à mes questions de novice. Je comprends parfaitement que vous préfériez débattre de sujets moins débutants.
Merci encore

Pourquoi donc dans votre cas les amortissements ne s’appliqueraient pas? 
Et vous ne récupérez aucune charge sur vos locataires (au point que le statut AE serait à privilegier)  ?

Pour ma part, je suis LMP depuis des années, mais pas AE. Je cotise pour ma couverture sociale (avec comme assiette le résultat BIC, faible, et pas le montant des recettes comme un AE). Ca donne droit à la sécurité sociale, et valide des trimestres pour la retraite (utiles dans mon cas surtout pour éviter une décote sur la pension Agirc-Arrco avec les pts acquis "avant").

Je ne connais pas spécialement la combinaison "LMP + AE".  Ni le détail de votre situation..

Vous cotiserez, entre autre pour la retraite (et si vous êtes par ex déjà salarié cotisant par ailleurs, vous cotiserez "differement" à ce niveau), des lors que vous serez immatriculé à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants, anciennement RSI).

Il semblent que certains LMP peuvent  (ou doivent ?) ne pas s’y immatriculer, et même que certains LMNP peuvent s’y immatriculer (ou y rester immatriculé après être passé de LMP à LMNP).

Bonjour,
Je me permets de relancer ce fil car il porte exactement sur une question à laquelle je ne trouve pas de réponse précise, à savoir les modalités de paiements des charges sociales et impôts lorsque l’on déclare une activité de LMP via une micro entreprise.

Déjà pourquoi je me pose cette question:

(1) Car j’envisage le statut LMP pour continuer de cotiser à la retraite (je n’ai qu’une petite cinquantaine), sachant que je me projette après la cessation de mon activité professionnelle et pars du principe que j’aurai alors atteint la limite des 23000 € de recettes locatives meublées et que je n’aurai pas d’autres revenus significatifs

(2) N’ayant pas emprunté pour financer les appartements loués, je ne vois pas l’intérêt du régime réel (j’ai très peu de charges à imputer) puisque en réel, les charges sociales seront calculées sur le bénéfice (certes, donc imputation des charges) mais à un taux de l’ordre de 35 à 40%, puis ensuite l’impôt sur le revenu (a priori, sur la 1ère tranche puisqu’on se situe à 23000-40%, soit environ 14000).

Bilan : pour 23000 € de revenus, 14000 € disponibles avant IR

D’où cette approche :

(3) Avec un statut "micro", on applique un forfait de 22% sur les recettes (pas d’imputation de charges donc) augmenté à 23% si on choisit l’option de "pré-paiement" de l’IR.

Bilan : pour 23000 € de revenu, 17700 € disponibles après IR.

==> La différence entre (2) et (3) est très importante.

Donc, est-ce qu’il y a quelque-chose qui m’échappe ?

La question est d’autant plus importante que maintenant, si les 23000 de recettes locatives sont atteintes et représentent plus que la somme des autres revenus, alors on est automatiquement LMP !?

Merci