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Inscrivez-vous pour participer à la discussion#1 22/07/2014 20h45
- Maxou
- Membre (2014)
- Réputation : 0
Je souhaite avoir différents avis quand à investir pour un t2 de 27 m2 au centre-ville de Creil :
- Le prix de vente affiché : 54 000 euros que je compte éventuellement négocier à 50 000 euros.
- Le loyer possible envisagé : entre 350 euro et 400 euros (hors charges).
- L’ immeuble : 3 copropriétaires d’une maison de ville ancienne (briques rouges).
- Le T2 est non meublé et constitué d’un salon , 1 chambre, 1 kitchenette et une salle d’eau.
- Les travaux : kitchenette et salle d’eau à rafraîchir.
- Les charges de copropriété sont négligeables.
L’environnement :
- Le centre ville d’une agglomération de 100 000 personnes : ville dortoir située à 25 mn en train de Paris.
- La ville est très sociale avec pas mal de quartiers sensibles.
- A proximité : un lycée, un collège, un IUT, plusieurs écoles primaires.
- La gare est à 5 mn à pied.
- Les commerces et les commodités : ok.
- Le quartier est calme et prisé sur Creil : bien fréquenté, sécurisant, bien entouré, propre et calme.
Qu’en pensez-vous ?
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#2 23/07/2014 16h12
- DDtee
- Membre (2013)
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Je ne connais pas la ville, il me semble que sa réputation est assez moyenne en terme de "tranquillité".
Mon opinion sera neutre, faute de données…
Vous ne donnez pas l’ensemble des éléments mais en extrapolant : achat 50K€, frais de notaires, loyer à 375€, foncier à 500€, copro 400€, pas de vacance locative, pas d’assurance comprise, pas de frais d’agence à l’achat ni à l’exploitation, pas de frais d’entretien, pas les travaux nécessaires soit des charges vraiment incomplètes, j’arrive à un rendement brut d’à peine 8% soit net 6% en foncier réel.
Avec un emprunt sur 20 ans cela donne environ 90€ de CF négatif chaque mois.
De mon point de vue il faut soit obtenir un prix bien plus bas, soit trouver mieux.
Par vent fort, même les pintades arrivent à voler
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#3 23/07/2014 16h16
- Maxou
- Membre (2014)
- Réputation : 0
Je compte avancer l’ensemble des fonds et ne pas faire d’emprunt : il s’agit d’un premier investissement…
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#4 23/07/2014 16h57
- DDtee
- Membre (2013)
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Le fait d’apporter vos économies pour réaliser cet investissement ne le rendra pas plus rentable.
C’est peut-être mieux dans votre situation, mais comme vous ne vous êtes pas présenté (merci de lire la charte du forum) nous ne pourrons vous donnez les conseils que vous venez chercher. En effet de votre situation personnelle dépend un certain nombre de conséquences comme la fiscalité par exemple…
D’une manière générale, l’emprunt est bien préférable. Il permet un effet de levier d’une part et une réduction sensible de la fiscalité d’autre part.
Si vous souhaitez réaliser d’autres investissements immobilier par la suite, selon les situations, le recours à l’emprunt peut également permettre de vous "faciliter" le futur.
Par vent fort, même les pintades arrivent à voler
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#5 23/07/2014 17h03
- Maxou
- Membre (2014)
- Réputation : 0
Mathématiquement, je sais que les emprunts bancaires (surtout aux taux bas actuels) pour des projets immobiliers permettent de faire des investissements en cascades (en chaîne) : achat d’un bien dont le loyer perçu peut financer l’achat d’un autre bien ainsi de suite…
J’en aurais rêvé mais ma religion m’interdit les emprunts bancaires…
Profil fiscal : quasi non imposable…
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#6 23/07/2014 17h59
- DDtee
- Membre (2013)
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Maxou a écrit :
Profil fiscal : quasi non imposable…
Sans emprunt vous le deviendrez vite, il y a aussi la CSG sur les revenus fonciers ou BIC…
Si vous étes musulman, il y a je crois des emprunts halal Finance islamique : le premier prêt immobilier halal sur le marché
Par vent fort, même les pintades arrivent à voler
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#7 23/07/2014 18h08
- Maxou
- Membre (2014)
- Réputation : 0
Oui je connais un peu les emprunts liés à la finance dite islamique comme 570easi : le taux d’emprunt équivalent est largement trop supérieur au prêt ordinaire -> les prêts proposés ne sont pas intéressants…
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