SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ?

La banque ne m’a pas dit que panacher posait un problème ( l’autre banque m’a dit qu’on pourrait faire un prêt par ligne ….mais elle a pas du penser que je panacherais autant  )

Ça va faire plaisir à Goiz : j’ai bossé toute la matinée pour affiner

J’ai pris les comptes de résultat annuel des sociétés sélectionnées et d’autres non sélectionnées par la banque et recherché les ratios suivants :

Voici ma sauce :

loyers / capitalisation pour voir si la SCPI n’était pas trop chère
RAN  / loyers
PGR / loyers
le total des deux permettant de déterminer les réserves

j’ai remarqué que les SCPI avec  murs de commerce dont une bonne partie sur  Paris c’était pas mal
je vais changer ma liste et aussi privilégier deux  promoteurs qui me semble plus résiliant

Question : SOFIDY semble assez indépendante des banques , vous en pensez quoi ?

Dernière modification par Lavande63 (03/08/2014 20h43)

merci goiz .

Jamais

Lavande63 a écrit :

pas possible de nantir parts de scpi par acte sous seing privé
../….
je dois ouvrir un compte titre
…./…
c’est toujours comme ca pour les SCPI ?

NON. Je ne connais que des cas où le nantissement est inscrit dans les livres de la SCPI, gérés par la société de gestion (qui interdira tout transfert de la propriété des parts, tant que celui qui bénéficie du nantissement ne l’aura pas levé), bien plus simple et moins cher.

Mais je ne suis pas sur que ce soit vraiment plus simple si vous avez 10k€ dans 5 différentes SCPI (ce qui ressemble à un éparpillement).

C’est surtout surprenant que votre banque vous demande de mettre ces parts sur un compte titre (ce qui semble tout à fait inutile dans le cas de titres non cotés). Vous devriez déjà en discuter avec cette banque…

Comme toutes les sociétés non cotés : dans les livres de la société elle-même.
A priori, mettre ce genre de chose sur un compte-titre, ça ne sert à rien (il faudra toujours faire le transfert au niveau des livres de la société en cas de cession, il n’y a pas de chambre de compensation comme pour les titres cotés sur un marché réglementé), et peut juste couter divers types de frais.

C’est la même chose pour les parts d’une SCI que je créerais avec qqs amis.

Maintenant sur le fond : quelles SCPI choisir ?

Je connais bien EDISSIMMO pour en avoir commercialisé et en avoir été actionnaire (au moment du plongeon des SCPI, sous des noms différents alors).

Malgré les réserves données par les liens de GBL (que je partage) elle offre l’avantage de son inconvénient : un des leaders sur le marché, groupe promoteur solide et avec le souci des relations commerciales de ce groupe.

A ne pas forcément écarter donc, si le "climat" des SCPI de bureaux devenait moins favorable dans l’avenir.

Pour SOFIDY, j’en suis actionnaire (Immorente et Efimmo), sincèrement mon expérience personnelle avec cette société est très positive.

A vos devoirs (et à vous de voir).

Cdt

Sofipierre serait assez tentante si elle n etait pas autant endettée, ce qui représente pour moi un risque, pour d autres un levier interessant.

Je vous rappelle le peu de conviction que j avais sur Epargne Fonciere (en reponse a votre 1er post), autant sur les resultats que sur la politique de gestion (sans compter l historique de certaines de ses scpi). A savoir que la société de gestion envisage désormais d investir dans l UE.

Effimmo bof, résultats peu encourageants (en régression légère mais continue d’exercice en exercice), difficile de prévoir l’avenir, comme pour beaucoup de scpi de bureaux actuellement pour lesquels les renegociations des loyers sont à la baise.

Comment vous panacheriez votre achat ?

Pour votre montant personnellement je mettrais plutôt le paquet sur Immorente. Mais si vous positionner sur une seule scpi vous chagrine ou si votre banquier vous l impose dans le montage, alors plutôt le min sur Epargne Fonciere pour la diversification vers les bureaux et le max sur Immorente.

Bon choix !

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Sinon vous avez eu un bon taux (assurance externe?), vous etes parti avec quelle banque finalement ?

Merci goiz

Non je peux tout mettre sur immorente mais je suis un peu frileux de tout mettre sur un seul support.

C’est mon plus gros coup immobilier !

Juste pour parler un peu auparavant j’ai fait des petits coups :

J’ai acheté  quelques terrains en friches non constructibles à 250 mètres de la zone urbaine de ma commune.

Svp, pouvez-vous nous dire qu’elles sont les banques consultées et les proposition faites, contre parties: cela pourrait aider bcp de personnes. Merci

Il y a bien d’autres dossiers qui peuvent retenir votre attention :

- Corum convictions, par exemple, qui a pour objectif de distribuer 6% par an,
- PFO2, la scpi verte du marché,
- Ficommerce, la scpi de commerce de Fiducial

- Buroboutic, une scpi diversifiée de Fiducial
- Capiforce Pierre
- etc…

Je ne comprends pas bien ce qui vous oblige à restreindre votre choix ? Qui vous limite à ce point ?

En ce qui concerne Epargne Foncière, je n’ai pas trop apprécié la fusion "cosmétique" qui s’est opérée avec "Muticommerce". C’est, apparemment, une mauvaise habitude chez les gros gestionnaires : lorsqu’un produit déraille, on le fait disparaître le mauvais historique de performance en fusionnant avec un autre produit de la gamme.

Je pense qu’effectivement, dans 20 ans, elle ne sera plus à 6%…

Parce que cette scpi est récente et encore petite, elle peut sélectionner des achats de petites tailles, plus rentables, tout en affichant un taux de vacance locative à 0% (achat d’immeubles avec baux fermes de longue durée).

Ce faisant, elle permet à ses porteurs de bénéficier d’une distribution intéressante pour soutenir un achat à crédit, au moins sur les premières années du crédit. Est-ce un mal ?

Mais, ce que j’aime surtout dans cette scpi, c’est la qualité de sa communication et surtout son coté didactique et pédagogique pour l’investisseur (voir le rapport annuel 2013).