SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ?

Fabipm · #76

Bonjour Charlatan,

Pour répondre à votre question, oui, nous sommes propriétaires de notre RP depuis fin 2014, ce qui est déterminant pour faire descendre le taux sous les 3% avec le crédit foncier.

Placement Pierre me plaît vraiment bien, même si capital fixe mais bon, avec une optique très long terme + décôte et une situation qui va en se redressant, pourquoi pas.

Certaines banques peuvent financer mais ça sera probablement leurs SCPI. Peut-être certains autres membres ont de meilleures expériences.
Un collègue s’est lancé sans trop d’expérience avec le CF et il a emprunté 100k€ à 3.4% sur 20 ans, full Primovie ce qui n’est pas terrible à mon sens. Mais je ne veux pas lui faire peur donc je ne lui donne pas mon ressenti !

Je vais continuer d’étudier pour voir des compléments intéressants à Placement Pierre. Les conseils sont les bienvenus !

Fabipm

Super_Pognon · #77

GoodbyLenine a écrit :
Si je devais choisir 3 SCPI de rendement (ça exclut Pierre48 de Paref, qui sinon me tenterait bien, dans une optique LT…), financées à crédit, parmi ces 4 Sociétés de Gestion (SdG), dans l’optique de les conserver très très longtemps, je prendrais :
- chez Française AM : plutôt (la grosse) Epargne Foncière (diversifiée) que n’importe quelle autre de cette SdG;
- chez Sofidy : soit les (petites à bonne gouvernance, mais chères et pas facile à acheter) Cifocoma ou Cifocoma2, soit (gouvernées par la SdG seule) (la grosse) Immorente (en murs de commerces) ou la (un peu moins grosse) Effimo1 (en bureaux);
- chez Paref : la (petite à bonne gouvernance, mais chère et pas facile à acheter) Capiforce;
- chez Fiducial : sans doute aucune actuellement.

Sinon, foncia pierre rendement (d’une autre SdG) (murs de commerces) est effectivement pas mal dans une telle optique, même s’il y a aussi qqs "détails" à y redire.

Bonjour GBL,

Est-ce que cet avis est toujours d’actualité ?

Merci

Fabipm · #78

Bonsoir !

La situation commence à se décanter pour ce premier achat de SCPI:

- Le taux d’emprunt serait à 2.5% sur 20 ans, sans apport.
- Le montant emprunté est de 100 k€, réparti sur 3 SCPIs.
- Sélection de 3 SCPIs qui sont Foncia Placement Pierre (40%), Epargne Fonciere (30%) et Interpierre (30%).
Epargne Fonciere me semble faire un peu doublon de Foncia Placement Pierre par contre, mais j’ai + de conviction dans les bureaux que dans les commerces…

L’ouverture de capital d’Immo-Placement est clos et cette SCPI sort donc de ma liste. Peut-être pour plus tard, je la garde en watchlist.

Je pense qu’avec une optique long, voire très long terme (ne jamais vendre…) cette opération sera intéressante.
Je note tout de même l’impact non négligeable des impôts (TMI 30%, 2 mois de salaire…), mais bon, si je dois les payer c’est que c’est "mérité" je pense.

J’espère que ce choix de SCPI vous paraît sensé !

rocambole · #79

Super_Pognon a écrit :
GoodbyLenine a écrit :
Si je devais choisir 3 SCPI de rendement (ça exclut Pierre48 de Paref, qui sinon me tenterait bien, dans une optique LT…), financées à crédit, parmi ces 4 Sociétés de Gestion (SdG), dans l’optique de les conserver très très longtemps, je prendrais :
- chez Française AM : plutôt (la grosse) Epargne Foncière (diversifiée) que n’importe quelle autre de cette SdG;
- chez Sofidy : soit les (petites à bonne gouvernance, mais chères et pas facile à acheter) Cifocoma ou Cifocoma2, soit (gouvernées par la SdG seule) (la grosse) Immorente (en murs de commerces) ou la (un peu moins grosse) Effimo1 (en bureaux);
- chez Paref : la (petite à bonne gouvernance, mais chère et pas facile à acheter) Capiforce;
- chez Fiducial : sans doute aucune actuellement.

Sinon, foncia pierre rendement (d’une autre SdG) (murs de commerces) est effectivement pas mal dans une telle optique, même s’il y a aussi qqs "détails" à y redire.
Bonjour GBL,

Est-ce que cet avis est toujours d’actualité ?

Merci

Hello,

Je me permets de relancer le fil. Suite à ma première opération (voir ma présentation) je pense en faire une 2e plus vite que prévu compte tenu de la fenêtre de tir sur les taux (1.4/1.6 sur 20 ans), et la banque qui a une politique de robinet ouvert. Je compte sur une 2e tranche de 150k (la première était de 100)

Je me suis fait une short list de SCPI à étudier ;

Capiforce, FiCommerce, Foncière Remusat, Effimo1, Foncia Pierre Rendement, Cicofomma, Rivoli avenir patrimoine, Novapierre Allemagne

Je me pose la question sur Corum XL qui démarre tout juste et Pierre 48 (LT) pour la diversification

J’ai déjà du Immorente et Pierval santé que je compte renforcer.

Seule inconnue la difficulté de caler operationellement emprunt et souscription dans les SCPI à K fixe : après je me dis qu’en avançant les fonds c’est peut être possible.

Pour l’instant j’ai une préférence pour Foncière rémusat, Ficommerce, Novapierre car je suis très frileux à l’idée de mettre dans les bureaux.

J’aimerais bien avoir vos avis sachant que les derniers sur ce fil datent un peu.

Kabal · #80

Roudoudou, toujours avec la BPE ou avec une autre banque cette fois-ci ?

rocambole · #81

ah ben BPE toujours par contre je vais voir s’il est possible de valider un % minotiraire en financement sur des SCPI non distribués par eux. Oralement on m’a dit que c’était faisable.

Kabal · #82

Moi on m’a dit que cela ne l’était pas. Je suis curieux de connaitre la réponse !

st67 · #83

roudoudou a écrit :
Seule inconnue la difficulté de caler operationellement emprunt et souscription dans les SCPI à K fixe : après je me dis qu’en avançant les fonds c’est peut être possible.

Bonjour,
Avec une avance de fond c’est clairement faisable (I did it). Ainsi que sur des scpi non distribuées par la banque en question. Mais cela dépend de votre relation avec votre conseiller ainsi que de la politique "élastique" ou non de la banque…

dfranck · #84

Hello !

J’ai envie de passer à de la SCPI et je me pose la même question.
N’ayant pas trop de temps ni trop de connaissance, est-il judicieux de s’adresser à un CGP ? Est il commissionné de la même manière sur tous les produits ou a t-il un intérêt à m’en pousser une plus qu’une autre ?

Aussi, j’ai un projet d’achat d’une nouvelle RP à une échéance de 4 à 5 ans: du coup j’aimerai ne pas m’endetter au delà de ce délai.

J’ai aussi 5K de cash que j’aimerai envoyer sur de l’immobilier: me conseiller vous de le mettre sur de la SCPI en AV sur linxea par exemple,de m’en servir comme apport pour mon achat de SCPI à crédit ou sur de la foncières cotées en CTO pour diversifier ?

Mon optique est très long terme: ne jamais revendre et me constituer un revenu complémentaire.

Surin · #85

dfranck a écrit :
Hello !

Bonjour !

dfranck a écrit :
N’ayant pas trop de temps ni trop de connaissance, est-il judicieux de s’adresser à un CGP ?

NON ! Il faut tout d’abord prendre le temps d’avoir les connaissances ! Indispensable. Ensuite vous pourrez faire le tri sur les conseils d’un CGP en connaissance de cause.

dfranck a écrit :
Est il commissionné de la même manière sur tous les produits ou a t-il un intérêt à m’en pousser une plus qu’une autre ?

C’est un débat, je vais être affirmatif en disant qu’il a des intérêts différents des votre et va plutôt pousser vers les SCPI à capital variable ayant beaucoup de souscriptions.
Le mécanisme de rémunération n’est pas connu mais mieux vaut faire ses choix soi-même, le CGP peut juste dégrossir et répondre à des questions précises.

dfranck a écrit :
Aussi, j’ai un projet d’achat d’une nouvelle RP à une échéance de 4 à 5 ans: du coup j’aimerai ne pas m’endetter au delà de ce délai.

J’ai aussi 5K de cash que j’aimerai envoyer sur de l’immobilier: me conseiller vous de le mettre sur de la SCPI en AV sur linxea par exemple, de m’en servir comme apport pour mon achat de SCPI à crédit ou sur de la foncières cotées en CTO pour diversifier ?

Mon optique est très long terme: ne jamais revendre et me constituer un revenu complémentaire.

Là je ne peux pas vous répondre, c’est à vous de déterminer les sommes que vous pouvez bloquer sur ce très long terme sans que cela ne vous gène pour l’achat de RP.
A priori mieux vaudrait acquérir la RP en premier.

Saphir · #86

roudoudou a écrit :
Super_Pognon a écrit :
GoodbyLenine a écrit :
Si je devais choisir 3 SCPI de rendement (ça exclut Pierre48 de Paref, qui sinon me tenterait bien, dans une optique LT…), financées à crédit, parmi ces 4 Sociétés de Gestion (SdG), dans l’optique de les conserver très très longtemps, je prendrais :
- chez Française AM : plutôt (la grosse) Epargne Foncière (diversifiée) que n’importe quelle autre de cette SdG;
- chez Sofidy : soit les (petites à bonne gouvernance, mais chères et pas facile à acheter) Cifocoma ou Cifocoma2, soit (gouvernées par la SdG seule) (la grosse) Immorente (en murs de commerces) ou la (un peu moins grosse) Effimo1 (en bureaux);
- chez Paref : la (petite à bonne gouvernance, mais chère et pas facile à acheter) Capiforce;
- chez Fiducial : sans doute aucune actuellement.

Sinon, foncia pierre rendement (d’une autre SdG) (murs de commerces) est effectivement pas mal dans une telle optique, même s’il y a aussi qqs "détails" à y redire.
Bonjour GBL,

Est-ce que cet avis est toujours d’actualité ?

Merci
Hello,

Je me permets de relancer le fil. Suite à ma première opération (voir ma présentation) je pense en faire une 2e plus vite que prévu compte tenu de la fenêtre de tir sur les taux (1.4/1.6 sur 20 ans), et la banque qui a une politique de robinet ouvert. Je compte sur une 2e tranche de 150k (la première était de 100)

Je me suis fait une short list de SCPI à étudier ;

Capiforce, FiCommerce, Foncière Remusat, Effimo1, Foncia Pierre Rendement, Cicofomma, Rivoli avenir patrimoine, Novapierre Allemagne

Je me pose la question sur Corum XL qui démarre tout juste et Pierre 48 (LT) pour la diversification

J’ai déjà du Immorente et Pierval santé que je compte renforcer.

Seule inconnue la difficulté de caler operationellement emprunt et souscription dans les SCPI à K fixe : après je me dis qu’en avançant les fonds c’est peut être possible.

Pour l’instant j’ai une préférence pour Foncière rémusat, Ficommerce, Novapierre car je suis très frileux à l’idée de mettre dans les bureaux.

J’aimerais bien avoir vos avis sachant que les derniers sur ce fil datent un peu.

Bonjour roudoudou,

Mon CGP qui ne me conseille que pour les SCPI m’a déconseillé d’acheter du Corum XL. En général, ses conseils en la matière sont plutôt judicieux puisqu’à la création de Corum, il m’avait incité à en acheter, ce qui s’est révélé judicieux. Personnellement, je n’acquière pas de Corum XL.

rocambole · #87

Je me posais la question sur Corum XL mais je l’ai exclue de ma reflexion donc cela tombe bien, je pense au final (pour la partie SCPI capital fixe) a faire soit Cifocoma qui me semble bien gérée et Foncière rémusat (localisation des biens). Je dois encore creuser un peu.

Que vous a conseillé / ou vous conseille actuellement votre CGP ?

Surin · #88

Je viens de regarder un petit peu Foncière Remusat. Le TOF est faible pour une SCPI orientée commerce. Je trouve l’explication du dividende, passé de 60€ jusqu’à 2015 inclus à 54,48€ en 2016 dans le BT4T 2016 et la trouve alambiquée:
"Sur le plan financier et contrairement aux deux dernières années où le dividende était supérieur au résultat par ponction sur le report à nouveau, le dividende s’établit à 54,48€, en ligne avec le niveau de résultat des trois dernières années. "
Les SG ne manquent pas d’imagination pour expliquer une baisse de 10% du dividende. Je ne connaissais pas celle-ci, ils sont loin d’être les seuls à blablater dans leurs bulletins trimestriels (BT).

Ceci dit le dividende en soit reste correct et on peut espérer une remontée du TOF s’ils relouent le gros immeuble vacant à Portet-sur-Garonne.
Je n’ai pas regardé son patrimoine plus en détail.
J’avais regardé celui de Cifocoma et l’avais trouvé un peu trop éparpillé dans toute la France. Je ne vois pas comment une SCPI gère des locaux autour de 100 m² seuls mais dans plusieurs villes éloignées les unes des autres.
Avec Sofidy aux commandes ça ne devait pas être gênant mais avec le changement de SG je demande à voir.

rocambole · #89

Le TOF sur rémusat ne m’inquiète pas plus que ca elle est toute petite, il suffit qu’un bail soit rendu pour qu’il chute, je pense que cela va être reloué. Les emplacements me semblent être faits sur les régions les plus dynamiques.

Cifocoma, 64% des commerces sont à Paris intra ce qui est une des SCPI les plus concentrées sur Paris en commerces, donc je ne comprends pas votre commentaire.

Surin · #90

Je vous ai donné mon point de vue histoire de confronter les idées.
Ok pour Foncière Remusat, oui il faut accepter qu’une petite SCPI ait son TOF en baisse suite à un départ d’un gros locataire. S’ils relouent rapidement ce n’est pas gênant.

Concernant Cifocoma, ok pour les 62% à Paris, c’est une partie du reste dont je parle, un local à Saint-Lo, un à Clermont, 2 ou 3 à Fréjus, un à Biscarosse, un à Domène dans le 38. A chaque fois des locaux de moins de 200 m². Un seul local à Lyon aussi, pourquoi pas.
Ca a un peu ni queue ni tête mais l’historique de recherche des biens de la SCPI a sûrement ses raisons. Un jour j’avais chambré un peu un membre du CS sur le local à Vichy. Il reconnaissait une erreur de casting. Maintenant il est loué et ma remarque est finalement très minoritaire à la vue du patrimoine, j’en conviens. C’est juste un point qui me surprend et je maintiens l’éparpillement, je n’y vois pas de la diversification.

rocambole · #91

Vous n’avez pas besoin de vous justifier, votre message apporte et nourrit la discussion je souhaitais comprendre le fond de votre remarque.

Je comprends que vous parlez des 27% restants en province.

Avez vous (hormis Foncia Capheberg’) des SCPI que vous avez étudié ?

Surin · #92

Une bonne vingtaine mais je n’ai pas forcément fait un récapitulatif aussi précis que sur Cap’Hebergimmo. Vu son nombre d’immeubles, c’était facile. A la limite il est facile aussi de faire la critique des biens en province sur Cifocoma vu leur petit nombre. Je dois avouer que je n’ai jamais vraiment analysé le patrimoine de grosses SCPI plus en détail. Je l’ai fait pour les hôtels récemment, j’ai une bonne vision de celui de Corum, j’en parle dans d’autres posts. Pour l’avoir regardé en détail je trouve le patrimoine de Atlantique Pierre particulièrement pourri. Je n’ai pas de chiffres sur le nombre de ses immeubles concernés mais il y en a trop c’est tout. Rien à voir avec 2 ou 3 (éventuelles) brebis galeuses sur Cifocoma.

rocambole · #93

A noter que Cifocoma 2 est pas mal aussi 100% commerces dont 43% paris à peu pres pareil en régions, le reste en IDF, mais je suis moins emballé que la 1.

Saphir · #94

roudoudou a écrit :
Je me posais la question sur Corum XL mais je l’ai exclue de ma reflexion donc cela tombe bien, je pense au final (pour la partie SCPI capital fixe) a faire soit Cifocoma qui me semble bien gérée et Foncière rémusat (localisation des biens). Je dois encore creuser un peu.

Que vous a conseillé / ou vous conseille actuellement votre CGP ?

Lors de notre dernier entretien, je lui ai juste demandé son avis sur Corum XL étant donné que je ne souhaitais pas investir plus que cela dans de nouvelles SCPI.

Il y a un an, il m’avait proposé un investissement dans des galeries marchandes avec un excellent rendement. Les intérêts étaient réinvestis. Le placement était pour 5 ans minimum. Par contre, je ne sais plus qui gérait cela mais j’avais fait des recherches à l’époque et cela semblait sérieux et tenir la route. De toute manière, il sait qu’il est inutile de me proposer des choses farfelues et comme il est sérieux, c’est parfait. Si cela vous intéresse, je peux rechercher de quoi il s’agissait exactement.

Judel · #95

Bonjour a tous,

Je relance cette discussion car je pense qu’elle peut vraiment avoir un fort interet:
-Quelles sont vos SCPIs principales dans le cadre de vos investissements de long terme?
- Et surtout pourquoi celles-ci?

Saphir a écrit :
Le placement était pour 5 ans minimum. Par contre, je ne sais plus qui gérait cela mais j’avais fait des recherches à l’époque et cela semblait sérieux et tenir la route. Si cela vous intéresse, je peux rechercher de quoi il s’agissait exactement.

@Saphir je pense en effet qu’un descriptif de ce produit peut presenter de l’interet pour beaucoup d’entre nous!

rocambole · #96

Kabal a écrit :
Moi on m’a dit que cela ne l’était pas. Je suis curieux de connaitre la réponse !

Je vous confirme que pour l’instant j’ai un accord de principe.

Seneque · #97

A la suite de Roudoudou mais un an après, je relance le fil pour une raison similaire !
Pour resituer le contexte, je souhaite investir en SCPI au comptant (pas de revenu suffisant pour obtenir un prêt) afin de dégager de suite un revenu complémentaire. Le tout sur le long terme et sans prendre trop de risque. TRI à 14% pour info.
J’en suis désormais à choisir les dernières SCPI "classiques" du portefeuille (plutôt bureaux, plutôt Paris-RP), après avoir arrêté mon choix sur Novapierre Allemagne et Pierval Santé.

Je me suis donc plongé dans un comparatif entre Allianz Pierre, Epargne Foncière, Edissimmo, Foncia Pierre rendement, Effimo, Genepierre, PFO2 et Primopierre.

Je vous le soumets car à force de lire ce forum et autres sources, même si mon niveau de connaissance progresse depuis quelques mois, il ne sera jamais au niveau des membres expérimentés, et pour une bonne raison : ceux-ci investissent en continu et suivent les évolutions de gouvernance des SCPI depuis des années, tandis que pour ma part, il s’agit d’un investissement ponctuel et qui n’aura pas vraiment vocation à s’étoffer ensuite.

Voici schématiquement ma démarche de filtrage (pour la suite "ratio" = rapport entre valeur d’achat et valeur de reconstitution) :
1. Sortie de Epargne Pierre car date de création récente (2013) et 62% en province (!) - même si le rendement élevé de 5,97% reflète ce risque
2. Sortie de Allianz Pierre car 4,22% de rendement et 89% de TOF et sortie de Edissimmo pour des raisons très semblables.
3. Sortie de PFO2 car 40% en province, rendement < 4,5%, ratio négatif, réserves faibles : 26j
4. Sortie de Genepierre car rendement <4,5%, TOF à 89% et ratio négatif

5. Restent :
- Primopierre avec 4,85%, un ratio positif, 73% en RP (et 13% à Paris), un TOF de 91% MAIS des réserves de 9j
- Efimmo avec 4,88%, un TOF de 93%, 50% en RP (et 13% à Paris), 10% à l’étranger pour avantage fiscal MAIS un ratio négatif et des réserves de 27j
- Epargne foncière avec 4,54%, un ratio positif (10% env.), 29% à Paris (et 39% en RP), des réserves à 117j MAIS un TOF de 89% et un rendement modéré
- Foncia Pierre avec 36% à Paris (et 30% en RP), MAIS un ratio négatif et 20% de résidences hotelières (pas certain que ce soit aussi sûr que les commerces traditionnels) / Note : axé commerce, mais j’hésite à l’intégrer quand même car les autres indicateurs (TOF, réserves) sont bons.

Au terme de cette démarche, on constate qu’aucune SCPI ne regroupe tous les indicateurs "au vert"…
Le meilleur compromis parait être Epargne foncière si l’on vise la fiabilité (j’ai noté que sur une autre file, elle était assez critiquée et que certains lui préféraient Efimmo).
Mais il m’en faut une ou deux autres parmi : Primopierre, Efimmo et Foncia Pierre (à moins d’un "repêchage").

Que pensez-vous :
- de la démarche ? Des choix d’éliminations (points 1 à 4) ?
- de la "short list" ci-dessus ?

La question peut se poser autrement : dans une optique de sécurisation et de long terme, quel critère pensez-vous qu’il faille privilégier ou au contraire considérer comme secondaire ? TOF, ratio, localisation ?

Merci.

GoodbyLenine · #98

Que voulez-vous dire par "avoir un ratio positif" (ou négatif) ?
Je n’ai pas d’avis sur le process.
Parmi les 4 "qui restent", je choisirais Efimmo1.
Si vous choisissez Epargne Foncière, je peux vous ne vendre (59 parts) en gré à gré, un peu moins cher (et jouissance immédiate) qu’auprès de la société de gestion : me contacter en MP.

PierreP · #99

Bonjour Seneque,

Mon avis perso. : la diversification est une règle que je m’impose à tout niveau. Ainsi, si je fais une erreur dans mes choix, celle-ci est minimisée par les autres décisions qui s’avèrent être de meilleure qualité.

Pour mes investissements à crédit, les frais de dossier et les démarches plus lourdes m’empêchent de multiplier les investissements en raison d’un minimum que je m’impose.
Cependant pour des achats en direct, je n’hésite pas à souscrire le minimum de parts pour, plus tard, renforcer ma position si mon opinion ne change pas sur la SCPI.

Ainsi, vous pourriez conserver toutes les SCPI citées, et même envisager un investissement au mini sur les SCPI qui vous semblent les moins convaincantes (exemple : Épargne Pierre).

Seneque · #100

@GBL J’ai désigné par "ratio" le rapport entre valeur d’achat et de reconstitution.
Pour votre offre, c’est bien noté, merci. Question générale : quelles sont les modalités pratiques dans ce genre d’opération ?

@PierreP C’est amusant car j’avais justement pensé à… "ne pas choisir", en prenant un peu de tout ! Ce qui m’évitait des réflexions infinies. Cela dit, j’aurais besoin d’investir assez vite tout le capital que je souhaite dédier aux SCPI (pour générer du revenu) donc je ne peux pas vraiment m’inscrire dans une logique d’observation sur quelques années et renforcer certaines lignes au fil de l’eau…

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