Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP…

ZX-6R · #1

Bonjour,

La CFE, étrange taxe payée par certains mais pas par tous, en fonction de là où on habite…

J’ai fait un tour aujourd’hui au centre des impôts accompagner un proche qui a investi récemment en LMNP.

Voici l’échange que nous avons eu :

- La CFE est due par les LMNP / LMP sur tous leurs biens (pas que sur le principal)
- La CFE se calcule à partir de la valeur cadastrale
- L’établissement principal est taxé selon une base minimum (qui dépend de votre CA) sauf si la base cadastrale est supérieure à la base minimum, dans ce cas on paye selon la base cadastrale
- Les établissements secondaires sont taxés selon leur valeur cadastrale
- Une fois la somme des valeurs cadastrales faite, on applique un pourcentage (dans les 33% chez moi, c’est voté chaque année par la commune) pour calculer le montant à payer.

Ca représente environ un mois de loyer chez moi.

La discussion aurait pu s’arrêter là, mais j’ai demandé à la charmante conseillère s’il n’existait pas un plafonnement (dont j’avais entendu parler) et … l’imprimé 1327 permet de demander le plafonnement à 3% de la valeur ajoutée! La valeur ajoutée étant souvent égale à zéro quand on est au réel. On reste donc soumis à une cotisation minimale (170€ dans le cas de la personne que j’accompagnais)

Ouf!

Mots-clés : cfe lmnp

Boubouka · #2

@zx-6r

Levallois. Pour un petit studio de 15 ou 18m2 ça peut peser beaucoup.

Autrement regarder ce tableau ou on trouve du 600€ facile pour des communes dans des zones ou le prix au m2 est faible.

Voir ici Cotisations foncières des entreprises minimales par commune | Cotisations foncières des entreprises (CFE) minimales

Malheureusement, malgré des recherches nombreuses je n’ai réussi a trouver une information claire et précise sur cette CFE. Probablement la jeunesse de cet impôt y est pour quelque chose. Ceci dit, probablement les maires risquent d’être tentés par cet impôt "facile" ; du moins avant de rentrer dans une période de "concurrence" fiscale.

xazh · #3

@Pierre

L’article prévoit aussi "les taxes sur le chiffre d’affaires et assimilées, les contributions indirectes, la taxe intérieure de consommation sur les produits énergétiques"

Il me semble que la TF est incluse.

Par contre, le bofip précise bien : "Les dotations aux amortissements pour dépréciation s’entendent de celles qui doivent être comptabilisées au compte 681 du PCG. Elles ne tiennent donc pas compte des dotations aux amortissements de nature fiscale (exemple : amortissement dégressif), lesquelles ne constatent pas une dépréciation des immobilisations corporelles et doivent être comptabilisés dans des comptes de dotations aux amortissements dérogatoires."

Hors l’amortissement de l’immeuble est une notion purement fiscale. A mon sens, il est exclu du calcul de VA.

ZX-6R · #4

Petit complément d’information suite à une nouvelle visite aux impôts:

- la CFE se paye en Novembre sur l’année N (et non N-1 comme l’IR ou la TF)
- la demande de plafonnement se calcule sur la valeur ajoutée de l’année N qui n’est connue qu’en Mai N+1 quand l’expert comptable ou le CGA vous envoie tous vos documents relatifs à N-1
- Il faut donc payer la taxe demandée en Novembre N et demander le plafonnement sur la VA en Mai N+1 (et donc faire crédit au fisc 6 mois)

ZX-6R · #5

Je pense qu’il y a un abus de langage pour votre cas. Il ne s’agit pas d’un "report" en N+1 mais d’une exonération de CFE pure et simple.

http://vosdroits.service-public.fr/prof … 3547.xhtml

"La CFE étant due par les entreprises qui exercent leur activité au 1er janvier de l’année, les entreprises nouvellement créées (y compris les nouveaux auto-entrepreneurs) n’y sont pas soumises durant l’année de leur création.

Ensuite, lors de la 1e année d’imposition, elles bénéficient d’une réduction de moitié de la base d’imposition."

pierrejacques11 · #6

Même si notre façon de présenter les choses est différente, je ne crois pas que nos interprétations sont vraiment divergentes.

Je vous propose que nous prenions un exemple simple afin d’être certain que nous ne sommes pas d’accord !

Valeur locative des biens : 5000 euros
CA : 20000 euros
VA : 3000 euros
Base minimum : 500 euros
Taux d’imposition : 50 %

CFE : 5000 x 0,5 = 2500 euros.

Plafonnement de la VA : 3000 x 0,03 = 90 euros
Imposition sur une base minimum : 500 x 0,5 = 250 euros

Il y a intérêt à demander un plafonnement. Celui-ci va permettre de diminuer la CFE jusqu’au niveau de l’imposition sur une base minimum, à savoir 250 euros.

Isa6068 · #7

J’ai ma CFE sous les yeux, reçue hier.
- La base locative est dans l’ordre de grandeur de la base de la taxe foncière (ma TF inclut ma résidence principale, le reste ce sont des locations meublées de tourisme).
- ligne 8 imposition sur la base minimum = NON : j’en conclue que je ne rentre pas dans ce cas de figure, car effectivement ma base après réductions (ligne 7) est supérieure à la base minimum applicable
- ligne 9 : chiffre d’affaires retenu pour la base minimum = 100.000 € (c’est le cas pour nous - le choix du CA servant de base est variable selon les communes)
- ligne 11 : base minimum applicable

les taux sont dans notre communes de 25,3% au total, s’y ajoutent des frais de gestion.

en ligne 165 "information : cotisation minimum CFE = x €" (calculée selon la base minimum ligne 11 * taux)
en ligne 166 : cotisations dues (près de 5 fois la cotisation minimum pour nous)

Chaque année je calcule à la louche la VA. Si je demandais le plafonnement, j’aurais peut-être bon an mal an une réduction de l’ordre de 100 euros. Je ne l’ai jamais fait (je sais, c’est des sous, mais bon).

Nouveauté cette année, il faut aller sur le site gouv.impot pour payer la CFE, plus de chèque.

pierrejacques11 · #8

Le problème de ce tableau, c’est le seuil des 100000 euros.
Avant cela, il y a le seuil des 10000 et le seuil des 32600.
Le montant de la CFE minimum diminue avec ces seuils.

Donc le tableau n’est pas applicable aux petits bailleurs.

pierrejacques11 · #9

Oui, c’est comme pour la TVA, plus d’envoi papier. Donc attention à ne pas se manquer, même si je pense qu’il y aura plus de tolérance au début.

Pour ceux qui n’ont pas créé leur espace :
impots.gouv.fr - Abonnement à votre espace

Puis activation (avec code) :
Application OPALE Inscription

Les CFE n’ont pas encore été édités à ce jour (en ce qui me concerne).

Isa6068 · #10

Il faut effectivement aller chercher les avis dans l’espace "pro" du site.
Je crois que les acomptes sont déjà à disposition, pour ceux qui sont concernés.
L’année dernière les avis ont été mis en ligne mi-novembre.

GoodbyLenine · #11

pierrejacques11 a écrit :
Pour ceux qui n’ont pas créé leur espace :
impots.gouv.fr - Abonnement à votre espace

Puis activation (avec code) :
Application OPALE Inscription

Attention : pour ceux qui ont déjà une espace en ligne pour leur fiscalité privée (comme personne physique), il faudra utiliser une autre @email pour l’espace à titre pro.

pierrejacques11 · #12

En ce qui me concerne, j’ai été imposé sur la base de la valeur locative des appartements, et encore je ne sais pas lesquels.
Donc je vais refaire comme l’année dernière, demander un dégrèvement basé sur le plafonnement à 3% de la VA et donc a priori obtenir une nouvelle fois que la CFE soit calculée sur la base minimum (car les 3% sont inférieurs à la CFE calculée sur une base minimum).
C’est plus simple que de leur expliquer que les immeubles ne sont pas à ma disposition et qu’il faut d’emblée m’imposer sur une base minimum. Et le résultat sera le même.

pierrejacques11 · #13

Tout est là IF - Cotisation foncière des entreprises - Contentieux - Cas particuliers - Plafonnement de la contribution économique territoriale en fonction de la valeur ajoutée

vieausoleil · #14

investisseur 36 : il y a plusieurs type de valeur ajoutée : une comptable (qui sert au calcul de la TVA) et une fiscale (qui sert au calcul de la CET)
pour la CET (ou CFE) voir post 161 ci dessus ; il est bien précisé dans
l’article 1586 sexies du CGI, qu’il faut pour le calcul de la VA, déduire :
les dotations aux amortissements pour dépréciation afférentes aux biens corporels donnés en location ou sous-location pour une durée de plus de six mois, donnés en crédit-bail ou faisant l’objet d’un contrat de location-gérance, en proportion de la seule période de location, de sous-location, de crédit-bail ou de location-gérance

pierrejacques11 · #15

Sur les dotations aux amortissements, cf CVAE - Base d’imposition - Règles de détermination du chiffre d’affaires et de la valeur ajoutée - Régime de droit commun

g. Les dotations aux amortissements pour dépréciation afférentes à des biens donnés en location plus de six mois ou en crédit-bail ou faisant l’objet d’un contrat de location-gérance
320

La déduction des dotations aux amortissements pour dépréciation est autorisée uniquement lorsque les biens corporels auxquels les dotations se rapportent sont donnés en location ou en sous-location pour une durée de plus de six mois, sont donnés en crédit-bail ou font l’objet d’un contrat de location-gérance, et ce, quelle que soit la situation du locataire, du sous-locataire, du crédit-preneur ou du locataire-gérant au regard de la CFE.

330

Le droit à déduction des dotations aux amortissements pour dépréciation ne s’applique qu’en proportion de la seule période de location, de sous-location, de crédit-bail ou de location-gérance. Ainsi, un prorata de déduction doit être retenu lorsque la période de location ne couvre pas l’intégralité de la période de référence.

Exemple : Une entreprise clôture en N un exercice qui coïncide avec l’année civile. Elle donne en location un bien entre le 1er janvier N et le 31 octobre N. Le bien est temporairement non loué entre le 1er novembre N et le 31 décembre N. Le montant de la dotation aux amortissements portant sur le bien au titre de N est de 1 200 €.

La dotation aux amortissements déductible de la valeur ajoutée correspond à la seule fraction afférente à la période effective de location, soit (en €) : 1 200 x (10/12) = 1 000.

340

Les dotations aux amortissements pour dépréciation s’entendent de celles qui doivent être comptabilisées au compte 681 du PCG. Elles ne tiennent donc pas compte des dotations aux amortissements de nature fiscale (exemple : amortissement dégressif), lesquelles ne constatent pas une dépréciation des immobilisations corporelles et doivent être comptabilisés dans des comptes de dotations aux amortissements dérogatoires.

Pour répondre à la question concernant les établissements secondaires : en principe il y a autant d’avis de CFE que de communes concernées. Si vous avez un bien à Paris et un à Sarcelles, par exemple, et que vous avez envoyé un formulaire 1447-C-SD à Sarcelles, vous recevrez deux CFE, un émanant d’un SIE de Paris, un émanant d’un ou du SIE de Sarcelles.

Pour ce qui est du montant de votre CFE, selon l’artcile 1647 D du CGI la base minimum de calcul de cotisation pour un CA de 50000 euros se situe entre 216 et 2157 euros. Il faudrait imprimer votre avis anonymisé, voir si on peut le déchiffrer.

Paolo · #16

J’ai signé, ce soir, l’acte de vente.

Au sujet de la CFE réclamée par le vendeur, dans un premier temps, mon comptable m’a juste confirmé que je devais passer au greffe du tribunal de commerce de ma ville (c’était déjà prévu), et que dans le POi, je devais mettre en origine de l’activité, que c’était une création et, dans le même temps, (pour justifier de ne pas payer cette taxe auprès du vendeur), il devait fermer son activité de LMNP.

Par contre, il n’a pu me renseigner sur l’adresse d’activité (domicile ou immeuble en l’occurrence), si quelqu’un pouvait m’éclairer.

Ensuite j’ai pu contacter mon notaire hier au téléphone, elle m’a confirmée que je n’avais pas à payer cette taxe et qu’on verrait, ce soir, tous ensemble.

Ce soir, après explication de ma notaire, son confrère, ne l’a pas désavoué, et a décidé d’annuler cette ligne avec, bien sur, l’accord du vendeur.

Pour finir, ça montre encore une fois l’importance de prendre son notaire.

Merci pour les renseignements données lors de cette discussion

lachignolecorse · #17

Apparemment une loi est passée fin 2017 et exonère le paiement de la CFE si le CA annuel est inférieur à 5000€ à compter de 2019 : voir ICI

JeanB · #18

Bonjour,

En effet le montant semble important, pouvez vous indiquer quelle est la valeur locative indiquée en page 2 de votre avis CFE. Il y a peut être erreur sur cette valeur. A savoir que la valeur locative indiquée dans l’avis CFE ne correspond pas à la valeur locative cadastrale de l’avis de taxe foncière voir détail ici : Valeur locative CFE. Il est donc difficile de savoir si cette valeur est correcte.
Le plus simple est de faire une demande de plafonnement de votre CFE avec le formulaire 1327-CET-SD, qui, si la valeur ajoutée de votre activité de LMNP est faible, aura pour conséquence de vous imposer sur la base minimum pour votre établissement principal (ce qui est le cas pour vous n’ayant q’un établissement principal).
Par contre il vous faudra le calcul de la valeur ajoutée de votre entreprise, donc vous ne pouvez faire la demande qu’après avoir cloturé l’exercice 2020. Pour info j’ai effectué la demande pour 2019 et j’ai bien obtenu le plafonnement attendu.

amoilyon · #19

La CFE est

[url=https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23547]CFE - service public-[/url] a écrit :
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est l’une des 2 composantes de la contribution économique territoriale (CET) avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Contrairement à la taxe professionnelle, dont elle reprend l’essentiel des règles, la CFE est basée uniquement sur les biens soumis à la taxe foncière. Cette taxe est due dans chaque commune où l’entreprise dispose de locaux et de terrains.

Du coup, pour chaque commune, il y a une délibération afin de voter le montant,

[url=https://www.grandlyon.com/delibs/pdf/Conseil/2018/01/22/DELIBERATION/2018-2561.pdf]ici Lyon :[/url] a écrit :
La Métropole de Lyon dispose d’un pouvoir de taux en matière de cotisation foncière des entreprises
(CFE) : pour 2018, il est proposé de maintenir le taux qui était en vigueur en 2017.
En effet, le produit des rôles généraux de CFE s’est élevé à 232,6 M€ en 2017.
Avec une progression des bases d’imposition de 2,8 % (soit + 1,3 % au titre de l’indexation des tarifs
au mètre carré pour les locaux professionnels relevant des nouvelles modalités d’évaluation, et + 1,5 % au titre
de leur croissance physique), et à taux inchangé (28,62 %), le produit de CFE pour l’année 2018 atteindrait
232,6 M€. C’est le produit nécessaire à l’équilibre du budget

Pour rappel, pas de cotisation si le chiffre d’affaire est inférieur à 5000€, cf le BOFIP
Le troisième alinéa du 1 du I de l’article 1647 D du CGI prévoit que les redevables de la CFE minimum réalisant un montant de chiffre d’affaires ou de recettes inférieur ou égal à 5 000 euros sont exonérés de cotisation minimum.

Vu qu’il s’agit d’un impôt local, le plus simple est le contacter votre Service des Impot des Entreprises, qui vous répond par mail (en quelques jours pour ma part):

SIE a écrit :
sie.lyon-3e <sie.lyon-3(at)dgfip.finances.gouv.fr>
Lun 02/01/2017 14:10
Madame
Si vous n’avez qu’un seul meublé, la CFE s’élève à 150 € ( au titre de 2016 ).
Cordialement
DGFIP ****** *******
Inspecteur des finances publiques
Service des impôts des entreprises de Lyon 3
sie.lyon-3e(at)dgfip.finances.gouv.fr
165 rue Garibaldi - BP 3133
69401 LYON CEDEX 03
Tél : 04.78.63.31.03
Fax : 04.78.63.31.42

Mon comptable, de Saint Etienne, avait mis par réflexe la CFE de Saint Etienne, qui était, de mémoire plus du double de celle que je paie à Lyon. Il y a de gros écarts, comme pour tout impôt local.

Aussi, avec une revalorisation, cette année, voici ma CFE:

Vincecarter30 · #20

Un grand merci aux contributeurs de cette file, qui permet d’y voir (un peu!) plus clair sur les CFE.

Ayant eu beaucoup de mal à comprendre le principe du dégrèvement pour les personnes payant plusieurs CFE, je me permets de partager le mémo que j’ai constitué, en espérant qu’il puisse servir à d’autres personnes

Ici je prend l’exemple d’un LMNP au résultat négatif, et payant 3 CFE (A, B, et C) pour 3 biens dans différentes agglomérations. L’établissement C sera considéré comme l’établissement principal.

Le montant minimal de CFE payé au total ne peut être inférieur à la base minimale de la CFE de l’établissement principal (que l’on considèrera =CFE C dans cet exemple).

Ci-joint le formulaire 1327-cet-sd à remplir et à transmettre au SIE de l’établissent principal:

image

En remplissant le formulaire 1327-cet-sd, on se rend compte que le dégrèvement porte effectivement sur un montant équivalent aux CFE A+B ce qui revient à annuler les CFE des 2 établissements secondaires et à ne payer que la cotisation CFE base minimale de l’établissement principal.

Bien entendu, étant novice, je suis ouvert à toute rectification si le fichier proposé comporte des erreurs ou approximations!

Dernière modification par Vincecarter30 (15/11/2020 18h52)

Alexandco · #21

J’ai également eu ce problème de TH réclamée pour 2 logements dans deux communes différentes (un en 2019 et l’autre pas plus tard que ce mois ci).

J’ai obtenu un dégrèvement a chaque fois en passant par la messagerie des impôts et en fournissant mon attestation PNO.
(Pourquoi assurer un logement en PNO si on est censé l’occuper ?)

Bien à vous.

pierrejacques11 · #22

Bonjour, bienvenue dans l’univers parallèle de la CFE.

Il n’y a pas de texte clair, et c’est bien pour cela que les SIE n’ont pas la même politique.
Dans la majorité des cas recensés, pour les LMNP, il y a une CFE par commune, peu importe le nombre de meublés.
Le raisonnement qui semble le plus logique, c’est que les loueurs de meublés n’ont pas la disposition des logements concernés, donc ils ne peuvent faire l’objet d’une imposition. IF - Cotisation foncière des entreprises - Base d’imposition -Immobilisations corporelles disponibles pour les besoins de l’activité professionnelle | bofip.impots.gouv.fr
Par conséquent les loueurs de meublés doivent être imposés sur une base minimale dont le montant dépend de leur volume d’activité (chiffre d’affaires), peu importe le nombre d’appartements. IF - Cotisation foncière des entreprises - Détermination de la base d’imposition - Cotisation minimum - Règles générales | bofip.impots.gouv.fr
Ce qui arrive souvent, c’est que les loueurs en meublés sont taxés sur la valeur locative de l’ensemble de leur parc immobilier, et qu’ils demandent dans un deuxième temps un plafonnement de la CFE en fonction de leur valeur ajoutée, plutôt que de demander au SIE que celui-ci reconnaisse que les loueurs de meublés ne disposent pas des biens et que ces biens ne doivent donc pas faire l’objet d’une imposition.

JeanB · #23

Bonjour,

Suite à ma demande auprès de l’administration fiscale j’ai eu gain de cause, désormais je ne serai imposé que sur la base minimale de l’établissement principal et non plus sur la valeur locative des établissements secondaires.

J’ai invoqué les éléments avancés par PierreJacques au message #318 avec une demande écrite au moyen de la messagerie des impôts dans l’espace professionnel. On m’a demandé de fournir les baux et j’ai reçu le virement sur mon compte bancaire correspondant aux CFE 2022 des établissements secondaires.

Plus précisément, j’ai invoqué :

l’article 30 du BOFIP ici :
BOI-IF-CFE-20-20-10-10-20120912

et l’article 110 120 du BOFIP ici :
BOI-IF-CFE-20-20-40-10-20190626

Bonne chance

RobinGrd · #24

Notre insistance aura porté ses fruits !
Suite à la réponse négative du SIE, j’ai sollicité le conciliateur fiscal, qui vient de me répondre favorablement. De 1 261€ de CFE répartis sur 3 appartements (le 4ème étaient dans sa 1ère année d’exploitation), je passe à une cotisation minimum équivalente à 173€ : le jeu en valait la chandelle !

Pour rentrer dans les détails, le conciliateur fiscal s’appuie dans son retour sur :

Le seul point qui me surprend est qu’il considère comme établissement principal le logement ayant généré le plus de revenus sur l’exercice considéré, alors que j’aurais pensé à celui ayant été immatriculé en premier chronologiquement.
Quoiqu’il en soit, je n’irai pas chercher sur cet aspect et me "contenterait" bien largement du retour qui m’a été fait.

Avis aux amateurs !

JeanB · #25

Tout en haut vous avez "Imprimer", cela vous fera un joli pdf

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