Investissement locatif : quand et comment augmenter les loyers ?

Bonjour à tous,

Depuis la loi Alur, quelle est votre stratégie ?
Vous augmentez vos loyers à date anniversaire ou pas ? Toujours cette peur de perdre un bon locataire..

Je me pose à mon tour la question.

Merci à vous

PS: Je suis locataire sur Paris et Nexity se pose la question

Oui c’est sur je comprends votre raisonnement aussi.
Vous faites un courrier systématiquement ?

J’ai calculé, le loyer est à 510 euros et il passerait à 518 euros.

Bonjour,

pour ma part, dans mon contexte, la part de satisfaction du locataire est plus rentable que l’augentation du loyer.

Je considère que les 100 € par an font partie de mon budget com’ et avoir un locataire qui reste 1 an de plus, évitant 15j de friction locative, rembourse cela.

Au delà du droit, cela me semble pouvoir entrer dans une stratégie locative (ou pas) .

Idem que proposer un loyer en dessous du marché, pour économiser la vacance à la relocation, qui représente des mois et des mois d’optimisation.

De plus, je gagne du temps et de la simplicité au suivi.

Cordialement.

Ne pas oublier qu’en zone tendue, le loyer du nouveau locataire ne peut excéder celui de l’ancien locataire ; en cas d’absence de révision du loyer dans les 12 derniers mois, on peut réviser de l’IRL, mais pour un an. Si par exemple on a gardé le même locataire 10 ans sans révision de loyer, on peut à la relocation augmenter des 1,53 % d’évolution de l’IRL sur la dernière année écoulée, mais on ne peut pas rattraper les 8,6 % (au total) des 9 années précédentes.

Je trouve qu’il vaut mieux augmenter chaque année un peu (ce qui est prévu par la loi), plutôt que de risquer de se mettre dans l’illégalité en augmentant beaucoup au changement de locataire, pour rattraper les augmentations que l’on n’a pas faites.

C’est clair qu’il faut s’adapter au contexte.

Quand j’étais locataire en zone très tendue et très recherchée, j’acceptais bien volontiers les augmentations de loyer car les prix de l’immobilier augmentaient encore bien plus. J’avais calculé que mon proprio avait 4% de rendement brut, rapporté à la valeur actuelle du logement. L’IRL augmentait en fait bien moins que le prix de l’immobilier. Donc même avec la hausse, le loyer baissait en termes de rendement locatif.

En revanche, dans une zone où les prix de l’immobilier stagnent, voire baisse, et où il y a beaucoup d’offre locative, si on a un bon locataire, il serait très contre-productif d’augmenter les loyers, car le locataire aura la tentation d’aller louer ailleurs moins cher, ou d’accéder à la propriété.

En fait, si augmenter le loyer risque de faire fuir le locataire,ça signifie qu’il y a une baisse implicite du niveau des loyers dans le coin, ou au moins une stagnation. En étant à l’inverse de ce mouvement de baisse généralisé, on se retrouve progressivement trop cher par rapport au prix du marché.

Bonjour,

je fais parti de ceux qui n’ont jamais voulu augmenter les loyers pour 2 raisons :
- les loyers sont un poils surévalués, justifiés par un démarcation qualitative des biens par rapport à la concurrence
-  fidéliser le locataire

Certaines charges ayant augmentées, je décide tout de même d’appliquer une augmentation sur l’un des biens, après 3 ans de location. J’aimerais, par le présent post, m’assurer de la formule à appliquer, étant donné que les augmentations non appliquées sont perdues (ce qui ne me dérange pas plus que ça en soit).

Loyer 550e
Entrée dans les lieux : 20/05/17
Indice de référence pris en compte à l’entrée : 1er trim 17 : 125.90
Indice de référence 1er trim 18 : 127.22
Indice de référence 1er trim 19 : 129.38
Indice de référence 1er trim 20 : 130.57

Le loyer applicable au 1/06/20, serait bien de :

550*130.57/129.38=555.06 ?

Zandu a écrit :

Certaines charges ayant augmentées, je décide tout de même d’appliquer une augmentation sur l’un des biens

Dans ce cas préférez augmenter le montant des charges, avec pédagogie, plutôt que le loyer lui même.

Cela vous permettra de conserver les avantages que vous avez mentionnés, d’éviter de passer pour un propriétaire radin et puis la transparence des motivations objectives est toujours plus responsabilisant que l’application d’une loi administrative.

DDtee, le 13/05/2020 a écrit :

Dans ce cas préférez augmenter le montant des charges, avec pédagogie, plutôt que le loyer lui même.

Cela vous permettra de conserver les avantages que vous avez mentionnés, d’éviter de passer pour un propriétaire radin et puis la transparence des motivations objectives est toujours plus responsabilisant que l’application d’une loi administrative.

sven337, le 13/05/2020 a écrit :

Bon conseil, mais je rajouterais qu’en cette période il est peut-être délicat d’augmenter quoi que ce soit.
En effet si les gens sortent à peine d’une période de chômage partiel, voire sont inquiets pour leur job, leur coller une augmentation, même légale, même justifiée, risque d’être mal perçu et de dégrader les relations. À vous de juger de votre relation avec vos locataires. En cette période il faudra sûrement redoubler de pédagogie.

Vous avez entièrement raison !
Je vais m’abstenir pour cette année, et attendre une période économique plus sereine pour une éventuelle révision du loyer ou me limiter à une simple révision du forfait de charges. D’autant plus que c’est un locataire est en or ; paiement tous les 1er du mois (hors we), en 3 ans, seulement un appel (et justifié : pour une légère fuite d’eau).

J’ai un avis plus mesuré : l’augmentation est certes contractuelle mais on peut comparer le loyer avec charges au marché local.
Il me semble opportun de bien connaître sa position concurrentielle sur le marché avant d’augmenter ses loyers, particulièrement sur des marchés sans tension et en considérant le total avec charges.
Un de mes vieux -au sens de l’âge- copains applique dans une ville sans tension des augmentations systématiques et se plaint d’un turn over et d’une vacance élevés. Il n’y a rien à lui faire entendre, il dit "j’y ai droit".

Vous avez raison bien entendu.

Je suis en secteur tendu avec des prix corrects par rapport au marché. Je n’ai pas de turnover anormalement élevé, bien au contraire (durée moyenne des baux : 3 ans ce qui me semble élevé pour du studio meublé 20m2).

J’ai une locataire dont le loyer n’a pas été mis à jour durant 20 ans par l’ancien propriétaire. Son loyer est actuellement 20% moins cher que les autres. Je n’ai pas de moyen aisément légal de réajuster son loyer. Sur cet appartement, j’ai une rentabilité 25/30% moindre par rapport aux autres ce qui n’est pas logique. Voilà ce qui arrivera à Zandu s’il laisse les choses en l’état.

Quand je parlais de ne pas changer de gestion, c’était dans le cas où la gestion est correcte et en conformité avec la réglementation.

Vous oubliez tous un parametre qui me semble primordiale: la paresse des gens !

Peu importe l’augmentation, une fois installé, les gens ne vont déménager pour une augmentation et encore moins si celle-ci est l’augmentation IRL.

J’ai un logement en location, un jeune couple qui souhaite déménager et de venir proprietaire, mais entre agir et se laisser "bercer par le quotidien", peu de personnes vont passer le pas.

A fortiori, avec la conjoncture économique qui s’annonce, beaucoup de personnes fontle pari (fou) que les prix de l’immobilier vont baisser, ce qui me semble improbable dans les zones tendus.

Petit (et dernier) retour sur ma prise de décision d’augmenter ou non, le loyer d’un bon locataire, en cette période économique plus que compromise, sachant qu’aucune augmentation n’ai été appliquée depuis le début du bail (3 ans).

Je décide tout de même, après lecture des différentes interventions de cette file, d’augmenter le loyer. Avant cela, j’ai appelé mon locataire, afin de prendre la température, afin d’échanger avec lui sur sa situation actuelle (chômage ou non, perte de salaire ou non, ..), par rapport au virus.
Il s’avère que tout va bien pour lui, je lui ai donc fait passer la pilule de l’augmentation, en mettant en avant ce que je lui ai fait économiser en lui octroyant un geste commerciale sur les 2 dernières années (69.24 € + 182,52 € quand même). C’est passé comme une lettre à la poste, avec des remerciements en prime.