Investir dans cet immeuble de rapport : vos avis ?

Lesquive59 · #1

Bonjour
Bon apres une veille continue et plusieurs visites je me suis attardé sur un bien et votre avis m interresse et pour lequel je voudrais creer une sci is avec mon frere pour l exploiter
VOTRE PROFIL
Moi : 29 ans marié et bientot 1 bébé , assimilé fonctionnaire , solde de 2000€ / mois , hebergé à titre gratuit. Pas de credit conso TMI 14%
1 credit immo locatif , T4 680€/mois de loyers pour 680€ de credit ( sur 20ans reste 13ans )
1 credit immo locatif , immeuble de rapport 2 t2 , 1 studio et un t3 loyer de 1810€/mois pour 1215€ de credit ( sur 20ans reste 19ans)
Mn frere : 27 ans marié 1 enfant Tmi 14% revenu 2400€/mois conducteur de travaux credit RP 700/mois
Pas d invesstissement locatif

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : possibilite de passer par la. Boite de mon frere
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : mon frere

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble de rapport : 1 t3 avec jardin 75m2 , 1t3 70m2, 2 t2 dont 1 en duplex 50m2
- Année de construction
- Étage (sur un total de combien), sur 2 etages
- Déjà occupé
- Chauffage individuel electrique pour 2 et gaz pour les 2 autres
- Volet pvc et fenetr pvc double vitrage
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui jardin au rdc
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Concierge ?
- Décoration : tout les appartements sont renoves reste coup de peinture dans les communs

LOCALISATION DU BIEN

- Centre-ville d une agglo de + 100000 hab
- Acces direct aux commerces , marché etc
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 300 k€ apres negociation
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 2100€/ mois
- Taux de vacance envisagé 0
- Frais de gestion locative envisagé : aucune gestion en direct

- Travaux immédiats peinture commun

- Taxe foncière hors TEOM: 2400€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 200€ /an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : 8,4 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 20k€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance
- Durée du crédit 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution 30k€

RÉGIME D’EXPLOITATION

-location nue

Qu en pensez vous ?

Mots-clés : immeuble rapport

DDtee · #2

Personnellement je trouve que la rentabilité est un peu faible… le fait qu’il y ait 2 T3, généralement moins rentables, fait sans doute baisser la rentabilité mais est sans doute gage d’une durée de location plutôt plus longue (donc moins de travail et de vacances).
Cela donne quoi en CF mensuel ?

Guillaume33 · #3

Bonjour,
Moi aussi de prime abord je trouve la rentabilité un peu faiblarde…il va falloir négocier sec !
Ce qui me chagrine le plus, c’est l’absence de travaux (Si ce n’est ce coup de peinture dans les communs), c’est dommage au niveau fiscal. Bon ok la sci IS va vous permettre d’amortir mais autant optimiser au maximum.
Pourquoi mettre un apport? Vous avez besoin de générer du cash pour vivre? A défaut ne mettez pas d’apport. Il y a bien un banquier à qui vous imposerez vos conditions !

Lesquive59 · #4

Un des t2 est loué 100€ moins cher que le prix du marché ( amie de la fille du proprio)
Concernant le CF mensuel je pars sur une hypothèse d un emprunt de 280k€ soit une mensualité d environ 1550€ / mois sur 20 ans donc CF de 550 € avant Crl , TF , frais de gestion

DDtee · #5

Si vous voulez avoir une vision claire de l’investissement, vous devez calculer un CF après l’ensemble des frais, puis après imposition.
Un autre résultat ne me semble pas apporter une information de grande valeur.

Lesquive59 · #6

Bon ben suite à la decouverte d une meilleur affaire , je laisse tomber ce projet
Je viens de faire une offre sur un lot de 2 appartements immediatement accepté par le proprio
En detail :
2 appartements en rdc d un immeuble de 5 apparts sur 2 etages.
Un t2 de 40m2 loué 450€ hc
Un t2 de 50m2 loué 500€ hc
TF 1000€ pour les 2
Ces biens se situent dans la meme rue que l immeuble pré-cité !
Les compteurs electriques sont individuels
Compteur d eau unique avec sous-compteur
Petits travaux pour environ 5 000€ ( changement radiateur elec grille pain , installation ballon eau chaude, peinture , )
Electricité au norme dû à un ancien incendie de tableau electrique
Je me suis decidé tres vite car 10 visites etaient prevus apres la mienne
Le lot pour 77500€
Je pense faire une bonne affaire !
Qu en pensez vous ?

Guillaume33 · #7

Bonjour,
Oui en effet sur le papier l’affaire semble meilleure.
Vous ne parlez pas des charges de copro?

Ce que je trouve étrange c’est de passer d’un projet d’immeuble de rapport (l’indépendance et la liberté n’as pas de prix ! ) à un projet de biens en copropriété…
Pour moi c’est fini les copros, marre de batailler en AG avec des vieux ringards radins qui ne comprennent rien !

DDtee · #8

Pas de copro c’est bien mieux, tout le monde est d’accord.

Il existe malgré tout des copropriétés où tout se passe pour le mieux. J’ai par exemple un lot dans une petite copro bénévole où les 4 proprios font les travaux d’entretien ensemble et où chacun à des compétences complémentaires et utiles à tous… mettre en commun peut parfois aussi permettre de répartir les charges et les risques en plusieurs investissements.
Et puis au moment d’investir on a parfois à choisir entre 10% de renta dans un immeuble et 12% dans un lot…

Votre investissement parait effectivement meilleur si les charges sont raisonnables et la copro en bon état.

Lesquive59 · #9

Effectivement ayant par ailleur un immeuble de rapport pas de souci de copro , en revanche sur le bien convoité les 3 autres appartements sont detenus par 1 seul proprio donc nous serions 2. Cela reste une copro à taille humaine et avec un petit peu de bon sens , de discussion il n y aura pas de soucis
Les charges de copro s elevent à 30€ par mois , comprenant electricité des communs et assurance du batiment. La toiture à eté refaite il y a 10 ans , seul un coup de rafraichissement peinture dans les communs est à prevoir , mais en mettant la main à la pate cela ne devrais couter trop cher !

Il est vrai que le projet est tout à fait different mais la rentabilité n est pas la meme non plus.
Il n est pas exclu que je revende ces appartements dans 5 ans afin d en tirer une substancielle plu-value car dans ce quartier ces biens valent environs 60000 pour le 40m2 et 70 pour le 50m2 sans etre trop gourmand.

DDtee · #10

Attention aux copro à deux !
Aucun ne peut dans une copropriété avoir de majorité absolue, donc à deux aucune décision ne peut-être prise en cas de désaccord.
Personnellement, je ne visite même pas quand ce cas de figure se présente.

lachignolecorse · #11

Un copropriétaire majoritaire ne pourra jamais imposer sa majorité lors des décisions lors des AG. Quelque soit sa côte part dans l’immeuble (si >50%), il sera toujours limité légalement à moins de 50%. Dans le cas d’une copro à deux, il faut que les 2 copropriétaires soient d’accord pour chaque décision, sinon, ça rien ne se décidera.

ZX-6R · #12

Guillaume33 a écrit :
Pour moi c’est fini les copros, marre de batailler en AG avec des vieux ringards radins qui ne comprennent rien !

Pour moi aussi, je me "débarrasse" de mes biens en copros et ne garde que les immeubles entiers.

Chaque AG apporte son lot de surprises. On va passer 1h30 pour savoir si on peut ouvrir la fenêtre du couloir pour aérer, et en 30 secondes on va voter l’aménagement des caves pour 10k€ par personne (car peu de gens sont titrés pour les caves…) une catastrophe les copros….

lachignolecorse · #13

Et si la réunion a le malheur de dépasser 17h, vous avez des majorations de frais pour dépassement d’horaire du syndic, location de salle…

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Guillaume33 a écrit :

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