Comment faire un investissement immobilier rentable ?

Oui, en "très social", ça ne vaut pas le coup, car les plafonds sont très bas…
En "intermédiaire", voir en "social", c’est intéressant.

Il faut voir le zonage par commune sur le site :
www.territoires.gouv.fr/les-zonages-des … u-logement

Cdt,
Frédéric

nik66 a écrit :

Quand on visite un petit immeuble de rapport pour faire du locatif, que faut-il absolument vérifier sur place pour savoir si cela peut être valable (en dehors des classiques comme l’emplacement), je veux dire en ce qui concerne le bâtiment en lui même ?

Le Bâti:

couverture:
-état général (des trous partout = des infiltrations)
-durée de vie restante
-amiante (diagnostique)

charpente:
-parasite (diagnostique)
-tordu, rafistolé (peu indiquer un affaissement qui n’est pas forçément stoppé, ou les débats d’infiltrations traité tardivement)

maçonnerie:
-fissure (petite = infiltrations, grosse= bâtiment "instable")
-état de l’enduit, du ravalement si il y a lieu

menuiserie ext:
-qualité du vitrage
-état général (notamment les coins côté intérieur)

L’idée général est de savoir si l’immeuble souffre, ou va souffrir, d’infiltrations qui détériore très efficacement le second oeuvre et la finition, sans parler de l’inconfort pour les locataires
Donc d’estimer les travaux à prévoir.

Réseaux et partie commune:

Electricité:
-compteurs séparés (dont 1 pour les parties communes)
-terre (obligatoire)

Plomberie:
-sous-compteurs individuels
-robinet de coupure dans chaque appart
-plomb (diagnostique)
-vrai colonne, ou piquage sur piquage …

Gaz:
-compteurs individuels
-robinet de coupure dans chaque appart

Escalier:
-Stabilité
-parasite (diagnostique)

Porte palière:
-vrai porte ou porte de service ou porte intérieur

Cloison séparative:
-matériaux (isolé ou non)
-état général

Une fois tout ceci vérifié, il reste encore le second oeuvre et la finition des apparts et des parties communes:

Electricité, isolation, plomberie, vmc
sols, peintures, sanitaires, cuisines etc…

Surtout accordez beaucoup d’importance à l’humidité, au traces visibles bien sûr, mais aussi à votre impression (c’est vite maquillé à coup de peinture)

Bon là c’est sommaire, pour rentrer dans le détail il va falloir plusieurs pages…

nik66 a écrit :

Y a-t-il un post avec une telle check list ?

Sans doute, mais je ne l’ai pas vu.

nik66 a écrit :

@Iqce : on pourrait en dire un peu plus sur cette phrase : "A l’occasion vous pouvez aussi bénéficier d’un PLH sur la commune qui subventionne souvent de manière sympathique des travaux tels que le ravalement de façade." ?
Vous voulez dire que la commune peut verser une aide ? Montant ? Quelles conditions ? Avez-vous des exemples ?

…
Merci !

Clairette (de Die ? Encore le 26 ?) vous a répondu ; j’ai des exemples à 30% avec je crois rajout également de l’Etat suivant les enjeux.
C’est un montage gagnant gagnant tant pour vous, le locataire que la ville qui fait baisser son taux de logements insalubre et/ou améliore son image : nous avons tous en tête ces façades noires de pollution.

Très clair et très intéressant tout cela.
Je regarde un peu ma région et j’essaie d’utiliser l’outil rendementlocatif.com en ligne très pratique. Par contre, bcp de données à rentrer.
Pour vous, quand on on les a pas ou qu’on n’est pas un pro, quelles sont les lignes essentielles pour se faire une idée avant même de visiter ?
Quelles sont les lignes secondaires ou celles où, sans connaitre la donnée, on peut entrer un chiffre standard un peu passe-partout et prudent pour, là aussi, se faire la moins mauvaise idée possible ?

Je cherche absolument à dégager des revenus immédiatement, donc avoir un CF positif. Pas simple à trouver, mais peut être qqs possibilités dans mon coin. Si j’ai bien compris, il faut absolument payer pas trop cher et avoir de la rénovation. Pratiquement obligatoire de faire un emprunt sur 20 ans il me semble ?
On peut partir sur 500€ le m2 pour de la rénovation standard sur du bien ancien (j’entends par là plus qu’un simple rafraichissement, mais sans tout détruire quand même).

Dernière question, fiscale celle-ci. Dans mon cas, quelle option choisir ? J’ai un peu de patrimoine (financier surtout), je suis à l’ISF et tranche 30% sur impôts. par contre, je n’ai pas d’emprunt et j’ai des facilités pour avoir des prêts sur de gros montants avec de faibles taux. Je souhaite pouvoir augmenter mes revenus à court terme. Possible pour vous ?

Merci !

Salut François,

Non je n’ai rien raté car je ne cherche rien de particulier dans cette région et aucun client ne m’a mandaté en ce sens
Je donnais juste 2 exemples de belles rentabilités (sur le papier !), trouvée en 30 secondes chrono sur LBC ! Le but était de démontrer que dans chaque région de France, il y a des opportunités.
Après je n’ai rien approfondi, ni même vérifié la démographie des villes en questions…

Au plaisir

Guillaume33 a écrit :

Salut François,
Non je n’ai rien raté car je ne cherche rien de particulier dans cette région et aucun client ne m’a mandaté en ce sens
Je donnais juste 2 exemples de belles rentabilités (sur le papier !), trouvée en 30 secondes chrono sur LBC !

Je sais bien que vous ne l’avez pas raté, car votre post est du 28 mars et l’annonce du 30. C’était moi aussi pour donner un exemple trouvé en 30s

Nik66, les éléments les plus importants pour la simulation sont :
- évidemment prix d’achat et loyer
- le montant des éventuels travaux
- le régime fiscal et la tranche d’imposition

Les lignes que l’on peut estimer "facilement" sans les connaître sont l’assurance (je compte 80 € par logement), la taxe foncière (je prends généralement 1 mois de loyer), les caractéristiques du crédit (regardez sur des comparateurs de taux et de l’assurance du crédit)

Ces données sont suffisantes pour avoir une information qui va déjà s’approcher pas mal de la réalité.

Ensuite, vous pouvez ajouter une marge de sécurité par rapport aux vacances locatives (personnellement je n’en tiens pas compte, car d’expérience, je n’ai que très très peu de vacances dans mon coin) ainsi que pour les petits travaux.

Pour générer un cashflow suffisant, à moins d’avoir une rentabilité de 15% ou un gros apport, un prêt sur 20 ans me semble en effet un minimum.

Pour la question fiscale, c’est difficile à dire… et il n’y a pas réellement de méthode miracle. Les pistes des achats avec travaux et du régime Borloo ancien ont déjà été abordées. Il faudrait peut-être regarder du côté d’une SCI à l’IS, mais celles-ci ne sont pour moi intéressantes que si on ne se reverse pas de dividendes, ce qui ne semble pas être votre souhait.

Il me semble qu’il est impossible de vous répondre sérieusement sans connaître le contexte (prix du marché local, marché locatif, dynamique démographique…)

Bonjour Nik66,

Je n’ai pas regardé tout en détail, mais une première chose me choque sur votre sélection : l’étendue géographique de votre recherche.

Il est important selon moi, et vu le type de biens que vous visez, d’investir à proximité de chez soi, pour ne pas plomber la rentabilité. En effet, si vous ne pouvez pas vous déplacer, comment aller vous contrôler les éventuels travaux de rénovation, puis les mises en locations et les petits travaux ? Vous devrez le faire faire par des pros et ça risque de vite vous coûter cher. Or votre sélection va de Vesoul à Saint-Claude en passant par Saint-Hippolyte… soit la Franche Comté toute entière.

Je ne dis pas que l’éloignement n’est pas possible à gérer, mais il va engendrer d’autres critères de sélection pour que ça ne soit pas un casse-tête : des biens sans travaux, avec peu de turnover, et peu d’ennuis potentiel. J’y ai déjà réfléchi, et pour moi la réponse à ces questions est simple : un local commercial en hypercentre d’une grande ville.

Ensuite, petite mise en garde par rapport aux travaux sur certains biens : tous les travaux ne sont pas déductibles. Je pense notamment à votre premier lien. Sur ce bien, il faut à mon avis tout refaire et créer des lots : ce sont des travaux qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Donc faites attention à ce point !

Sur votre sélection et en ayant regardé juste très rapidement, j’aurais une préférence pour l’immeuble à Saint-Hippolyte qui me semble plus propre, et avec un locataire de premier choix pour le commerce…

Il est très difficile de donner un avis pour un bien en se basant uniquement sur une annonce, et encore plus difficile de donner un avis pour un bien dans une région que l’on ne connait pas, donc je doute que vous ayez des réponses pertinentes.

Je vous propose de poussez votre jeu de rôle un peu plus loin en vous fixant vos critères (prix maximum, nombre de lots maximum, bien avec travaux ou pas, distance géographique, "qualité" des locataires …) et d’essayer d’identifier des biens répondant à ces critères.

Ensuite, nous pourrons certainement donner un avis plus précis sur cette sélection déjà un peu moins grande…

Vous êtes parfaitement conscient des points noirs que vous listez, c’est positif.

Un local commercial dans une zone paumée est une plaie, vous ne louerez pas mais payerez la taxe fonciere.

Pas de parking est un frein si vous louez de grandes surfaces. C’est moins gênant pour les T1 T2 souvent loués aux étudiants. Encore que dans un village paumé, il n’y a pas d’étudiant.

Une rue bruyante est aussi un problème. Si vous habitiez un village, vous rechercheriez le calme ou le bruit?

Les proprios d ces immeubles les vendent pour une bouchée de pain parce qu’ils ne valent pas plus. Tout y est à refaire. En incluant le budget travaux, je pense qu’il faut partir sur une renta de 20% net minimum pour ce genre de biens, en étant parfaitement conscient des risques.

Bonjour,

Je ne réponds pas mais pose une question complémentaire. En ayant un faible taux marginal d’imposition (14%) en et étant raisonnable sur les risques (2 mois de vacances, 1 demi-mois de loyer de travaux d’entretien), pour arriver à l’autofinancement en micro-bic, il faut arriver à un rendement brut d’environ 12%, ce qui revient à diviser le prix du marché par presque 2 sur les quelques biens que j’ai étudié vers chez moi (Ille-et-Vilaine, Rennes ou campagnes environnantes).

Ma question est donc simple : comment arrivez-vous à autofinancer vos investissements ? Même en étant très efficace en négociation, là ça me paraît vraiment impossible…

Qu’en pensez-vous ?

@robby77

Deux mois de vacances locatives chaque année, c’est pas un peu beaucoup ?

Quand à choisir le micro-bic, c’est généralement la meilleure formule pour s’éloigner de la rentabilité

Selon la situation fiscale de chacun, généralement emprunt + travaux + réel est un bon trio auquel il faut effectivement ajouter négociation.

Aux taux d’emprunt actuels, l’autofinancement existe à 9,5/10% brut à condition d’avoir des charges raisonnables.

De multiples intervenants du forum sont en autofinancement, en fouillant un peu les parcours vous aurez un échantillonnage des possibles…