National Retrail Properties : The REIT with an Unique Long Term Strategy

Bonjour à tous,

Rappel : Une foncière cotée est une société cotant en bourse avec pour activité la gestion d’un portefeuille de biens immobiliers dans le but d’en tirer des revenus locatifs, dont l’essentiel sera reversé sous forme de dividendes.

Je n’ai pas trouvé de fil sur ce REIT, du coup, je me lance (et oui une seconde fois). Ce REIT est moins connu que Realty Income d’ailleurs on en parle moins sur les forums mais vous verrez il a pas mal de point communs avec O:US (id est Realty Income). D’ailleurs, il faut savoir qu’il a à son actif : 25 ans de dividendes croissants contre 19 ans pour Realty Income.

Présentation



Au risque de me répéter (mais je vous assure, c’est tellement rassurant de pouvoir lire cela) : Ce REIT se revendique comme un REIT de qualité et fiable. Le management se veut irréprochable et a une stratégie long terme. Il agit pour le bien de ses actionnaires (Énormément d’institutionnels possèdent des parts). Morningstar ne lui attribut pas de note.

La stratégie de NNN est très clair. Ils l’affichent quasiment dans toutes leurs présentations :
* Stratégie long terme,
* Avoir un business cohérent et prédictible,
* Avoir des bénéfices croissants et peu de volatilité,
* Conserver une compte de résultats toujours positif et propre,
* Avoir un endettement mesuré,
* Faire partie de l’élite en terme de retour sur investissements pour leurs actionnaires,

Jusque là, ça fait rêver

Comment vont-ils s’y prendre ?

* Portfolio de qualité : Diversité géographique, diversité de clients, baux triples net, taux d’occupation élevé, baux long termes,
* Gestion internalisée et conservatrice,
* Gestion optimisée de la dette et des locations/revenues,
* Manageurs fidèles et expérimentés (Moyenne en termes de temps : 15 ans [10-32] pour les 6 plus grands patrons et de 16 ans [6-23] pour les N-2),
* Domaine d’expertise : le retail,
* Dividendes trimestriels,
* Très exigeants dans les biens achetés,
* Très soigneux dans la gestion des coûts, le coût du capital est maîtrisé,

Chiffres sur l’activité

* 2104 propriétés DANS 47 états,
* FFO 8+% de croissance par action in  2012, 2013 et 2014,
* Durée moyenne des baux : 11,5 ans,
* 12 ans de taux d’occupation au dessus de 96,4*%,
* Seulement 5.6% des baux expirent jusque 2017,
* 5.6 milliards d’actifs,
* Plus de 400 clients,
* Les 25 plus grands locataires représentent 60% des loyers et 1612 magasins,

Gestion de la dette

* Bon grade de dette (BBB+ / Baa1 / BBB+),
* 99% des actifs non grévés, 25,9 millions de dettes sécurisés,
* Bon étalonnement des échéances des dettes,
* Levé de $48.7 million de fonds au Q1 2015,
* Levé $350 million de fonds en 2014,
* En mars 2015 le taux d’endettement est de 32,7% (dettes/actifs),
* Ratio de dettes annoncé par le NAREIT : 25,8% (le 2ième meilleur des reits de commerce suivi par le NAREIT),
* Dettes/EBITDA : 4.3 (Realty Income était à 5.7),

Les -

* Taille plus petite que Realty Income mais est déjà très "respectable",
* Croissance plus lente (mais plus maitrisé),
* Rendement plus faible,

Les +

* Management impliqué en $ Insiders

Comparaison avec d’autres triples nets du même secteur

Comparaison des FFO par action et AFFO avec les concurrents
* Realty Income : 2015 => 2,72 et 2016 => 2,84,
* National Retail Properties Inc - 2015 => 2,20 et 2016 => 2,84,
* American Realty Capital Properties - 2015 => 0,84 et 2016 => 0,86,
* Lexington Realty Trust - 2015 => 1,05 et 2016 => 1,16,
* Spirit Realty Capital - 2015 => 0,82 et 2016 => 0,96,

Comparaison des AffO Yield

* Realty Income : affo yield = 5,80%,
* National Retail Properties Inc - affo yield = 6,02%,
* American Realty Capital Properties - affo yield = 10,39%,
* Lexington Realty Trust - affo yield = 11,07%,
* Spirit Realty Capital - affo yield = 8,42%
Évaluation de l’ANR

Analyse sans correction des données du bilan
Tentative par l’ANR/NAV : d’apres les chiffres annoncés pour 2015, on a :
- Total gross assets : 5,020,836 M$
- Total debt :            1,782,810 M$
Soit un ANR de         3,238,026 M$
Il y a donc 133,446,857 actions, soit un prix par action de 24,26$ (Realty Income était 24,99$). Dans ce cas l’action surcoterait (34,26$) franchement, mais je pense plutôt que je m’y prends mal sur ce calcul. Si notre hôte ou une bonne âme veut bien corriger et me dire où est l’erreur.

Évaluation du NAVPS

* Net operating income (NOI) – This is the properties rental income after expenses and vacancies are accounted for.
* Capitalization rate – This is similar to the cost of equity or a required return the investor wants.
* Liquid assets – Essentially cash, cash equivalents and receivables.
* Liabilities – Includes value of debt.
* Shares outstanding – Found in the financials.

NAVPS = [(NOI/Cap-rate) + Cash and receivables – Liabilities] / Shares Outstanding

Pour le cap rate, je suis reste simple : = Total revenue du quater/total assets = (115,174,000*4/5,020,836,000) = 9,17% (C’est fort, Realty Income était 9%)
Pour rappel, notre charmant hôte m’a conseillé de prendre 6,5%-7%. Ces taux sont plus "réalistes".
Donc nous ferons deux calculs

* Pour le NOI, j’ai pris le rental roi (110,415    $*4trimestres),
* Pour le Cash and receivables, j’ai pris "Cash and cash equivalents",
* Et pour les dettes : Total liabilities,

NAVPS = ( (110 415 000*4 / ( 9/100 ) ) + 4 456 000 - 1 782 810 000 ) / 133 446 857  = 23,45$

NAVPS = ( (110 415 000*4 / ( 6,5/100 ) ) + 4 456 000 - 1 782 810 000 ) / 133 446 857  = 37,59$

Liens

*Très bon article, il aurait pu remplacer mon post : National Retail Properties dips are buying.
* Présentation au NAREIT ReitWeek

Questions

* Pensez-vous (comme moi) que le fait qu’il y est autant d’institutionnels actionnaires est une mauvaise chose ? En effet, cela doit "influer" sur les décisions prises par la direction ? (pour le moment, les décisions sont bonnes mais…) Paradoxalement, ça force peut-être les dirigeants à avoir une visu long terme ?

Avis Personnel

L’action me plaît, le prix un peu moins… mais on constate que la valorisation NAVPS est juste en dessous de la cotation actuelle (37,59$ vs 36,67$).
Qu’en pensez-vous ?
Ai-je raté des différences avec Realty Income ?
Que pensez vous de ces évaluations ?
Bref, dites moi tout !

Mots-clés : dividende, mensuel, nnn, realty income, reit, retail